[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울시가 '컴팩트시티' 개발을 전제로 추진하는 역세권 고밀 개발에 대해 부동산·건설 전문가들의 논란이 잇따르고 있다.
역세권 고밀개발은 직주근접을 효과를 볼 수 있지만 주거지역이 아닌 곳에 주택을 공급하는 것에 대한 법제도적 보완 방안이 없다는 이유에서다. 이렇게 되면 자칫 서울시 도시계획에 혼동을 줄 수 있다는 지적도 나온다.
이에 따라 서울시가 추진하려는 컴팩트시티 사업은 민선 시장이 주도하는 지방자치단체가 아닌 정부차원의 추진이 필요하다는 진단이 나온다.
3일 부동산·건설 전문가들에 따르면 최근 서울시가 추진하고 있는 컴팩트시티 개발계획은 역세권에 공공주택을 공급하는 효과는 있지만 법제도를 갖춘 도시계획적인 접근이 없어 자칫 서울시 도시계획의 근간을 위협할 수 있다는 진단을 내놓고 있다.
유동인구가 많고 교통이 편리해 상업행위가 활발한 역세권을 고밀도로 개발하고 주택을 공급하는 것은 '직주근접' 효과를 얻을 수 있다는 점에서 힘을 얻고 있다. 용도지역으로 주거와 상업행위를 구분하는 것은 '구시대 도시계획 행위'라는 비판이 나올 정도다.
서울시가 역세권을 압축적으로 개발하려는 이유는 그린벨트를 해제하지 않으면 서울시내에서 주택을 지을 수 있는 가용토지가 사실상 없기 때문이다. 지난해 정부의 3기 신도시 발표 당시 박원순 서울시장은 '추가 8만가구 공공주택 공급 계획'을 발표하면서 그린벨트를 풀지 않을 것임을 선언하고 대신 도심내 유휴부지에 공공주택을 짓겠다고 발표한 바 있다.
서울시 관계자는 "그린벨트를 풀지 않고 도심내 유휴 토지를 활용해 주택을 공급하겠다는 게 서울시의 계획"이라며 "특히 역세권 복합개발은 강남북 균형개발을 도모할 수 있어 역점 사업으로 추진할 계획"이라고 말했다.
다만 이같은 서울시의 시도는 현행 도시계획의 체계에서 추진하기 어렵다는 게 전문가들의 이야기다. 두성규 건설산업연구원 연구위원은 "주상복합이 도심 공동화를 방지할 수 있는 주거 상품인 것은 맞지만 주거 상업이 혼재된다는 점은 도시계획에 혼란을 줄 수 있다"며 "역세권은 편의성은 높지만 주거 쾌적성이 없는 곳이며 이에 대한 보완대책 없이 서울시가 주택을 공급하기 위해 역세권 개발 밀도를 높이려는 것으로 밖에 볼 수 없다"고 말했다.
전문가들이 말하는 역세권 고밀개발은 상업·업무 기능의 압축 개발이다. 반면 서울시가 추진하는 역세권 활성화사업은 지금까지 민간 사업자나 땅 주인인 주민들이 조합을 만들어 추진하는 도심재개발사업이나 서울시가 비슷한 방식으로 추진하는 역세권 청년임대주택과 별다른 차이점이 없다는 것이다. 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)을 100~200% 상향시키고 늘어난 용적률의 일부를 공공주택으로 기부채납하게 하는 서울시의 역세권 활성화사업계획은 컴팩트시티로 보기 어려운 평범한 도심재개발 사업이라는 지적도 나온다.
두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "서울시가 추진하는 역세권 활성화사업은 단순히 공공주택만 더 공급하겠다는 방침으로 보인다"며 "지금까지 민간에서 추진하고 있는 도심재개발사업에서 용적률을 좀 더 올려주는 것 외 차이점을 찾을 수 없다"고 말했다.
컴팩트시티 개발은 지난 박근혜 정부 때 국토교통부가 추진했던 '규제프리존'에서 볼 수 있듯 정부차원의 제도화가 필요하다는 이야기다.
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "역세권에 고밀개발을 하는 것에 대해서는 올바른 방향이라는 입장"이라며 "하지만 이 곳에 상업·업무시설이 아닌 주택 공급을 확대하기 위해 고밀개발한다는 것은 방향성 차원에서 좀더 신중해야할 것"이라고 말했다.
대단지를 선호하는 일반적인 아파트 단지와 달리 1~2개 동 규모 소규모 주상복합이 난립하는 것은 또다른 '난개발'이란 지적도 있다. 결국 이같은 문제점을 해결하려면 도시계획 결정권자이긴 하지만 법제를 마련할 수 없는 서울시가 아닌 중앙정부가 나서야한다는 게 전문가들의 이야기다.
김진수 건국대 교수는 "교통이 편리하고 편의성이 높은 역세권을 압축적으로 개발하겠다는 서울시의 방침은 동의한다"면서도 "지금의 서울시의 접근은 단지 공공주택을 늘리는 것이며 컴팩트시티의 원론적인 방향과도 맞지 않은 만큼 정부차원의 추진이 필요할 것"이라고 말했다.
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