[서울=뉴스핌] 김신정 기자 = 재건축 아파트 단지에 대한 초과이익환수제 부담금 폭탄 여파로 1대1 재건축과 리모델링이 확산되고 있다.

재건축 부담금 통지 첫 사례인 서울 반포현대 아파트가 예상액 보다 많은 조합원 1인당 1억4000만원이라는 부담금이 책정되면서 1대1 재건축과 리모델링이 대안으로 떠오르고 있는 것이다.

하지만 1대1 재건축과 리모델링이 점차 확산되는 양상을 보일지는 아직 미지수다. 조합원들이 추가적으로 내야할 분담금이 증가할 수 있어서다.

◆ 강남 압구정3구역 채택..1대1 재건축 증가

23일 부동산업계에 따르면 강남 재건축 아파트 사업장 중 최고 입지로 꼽히는 압구정 구현대(압구정3구역)가 1대1 재건축 방침을 꺼내들면서 재건축 부담금을 줄이기 위해 일반분양 없이 주택 면적만 확장을 택하는 단지들이 늘고 있다.

지난 11일 서울 용산구 이촌동 왕궁아파트도 1대1 재건축을 추진하기로 했다. 용산구청은 왕궁아파트 주택재건축 정비계획변경안을 서울시에 입안 신청했다.

또 서울 강남원효성빌라와 광장동 워커힐아파트도 재건축 초과이익환수제 개발이익을 줄이려 일반분양을 포기하고 1대1 재건축을 결정했다.

1대1 재건축 사업은 일반분양 수익이 없는 재건축 방식이다. 1대1 재건축은 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택 규모 주택을 의무적으로 지을 필요가 없다. 때문에 재건축 절차가 단순해 사업에 속도를 낼 수 있다.

예를 들어 재건축 전 84㎡ 면적의 집을 소유한 조합원이라면 재건축 후에도 84㎡과 비슷하거나 최대 30%이하로 늘어난 면적의 새 아파트로 옮겨가게 된다.

재건축 초과이익환수제가 본격 시행되면서 일반분양으로 부담금을 낼 바엔 차라리 1대1 재건축 방식으로 개발비용을 늘려 '명품 아파트'로 만들자는 움직임이 커지는 분위기다.

앞서 1대1 재건축을 추진한 단지들도 있다. 서초구 잠원동 신반포 5차를 재건축해 오는 6월 입주 예정인 아크로리버뷰가 대표적이다. 이 단지는 전용면적 78㎡와 84㎡ 면적의 555가구가 같은 크기의 595가구로 재건축됐다.

1대1 재건축은 지난 2004년 재건축시 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 공급해야하는 도시및주거환경정비법 개정 이후 임대주택 공급을 피하기 위해 도입됐다. 

하지만 1대1 재건축을 하더라도 재건축 부담금을 피할 방법은 없다. 단지 일반분양 수익이 없는 만큼 초과이익이 낮아 부담금이 줄어들어는 구조일 뿐이다. 이에 따라 1대1 재건축도 재건축 부담금을 피할 수 있는 묘수는 아니라는 게 전문가들의 분석이다. 

◆ 용적률 큰 중층 아파트단지 리모델링 '대세'

일부 단지들은 1대1 재건축이 아닌 리모델링으로 선회하려는 움직임을 보이고 있다. 용적률(대지면적 대비 건축 연면적 비율)을 다 채워서 재건축으로는 사업성이 나오지 않는 중층아파트들의 경우 리모델링을 일찌감치 추진했다. 법상 입주 15년 이상만 되면 사업 추진이 가능한 점도 장점으로 꼽힌다.

서울 용산구 동부이촌동에 소재한 5개 아파트 단지가 대표적이다. 한가람(2036가구), 강촌(1001가구), 이촌코오롱(834가구), 한강대우(834가구), 이촌우성(243가구) 5곳으로 총 4948가구다.

지난 1월 이들 아파트단지들은 통합 리모델링을 추진하기로 결정했다. 이들 단지는 통합 리모델링 추진준비위원회를 결성하고 임시위원장도 선출했다. 동부이촌동 5개 단지는 지난 1995~2000년 사이에 준공돼 리모델링 가능 연한은 넘겼다.

앞서 이 일대 이촌현대가 가장 먼저 리모델링 사업을 추진했다. 이촌현대 리모델링 조합은 지난해 9월 서울시로부터 조건부 승인을 받았다. 내년 하반기부터 리모델링 착공에 들어갈 예정으로 시공사는 포스코건설로 선정됐다.

이들 단지가 리모델링을 추진하는 가장 큰 이유는 높은 용적률 때문이다. 단지에 따라 용적률이 322~423%에 달해 재건축으론 사업성을 보장하기 쉽지 않다. 대통령법으로 정한 용적률은 최대 300%다. 이렇다 보니 재건축을 추진해도 큰 수익을 얻을 수 없는 구조다.

동부이촌동 일대 한 공인중개사 대표는 "이촌현대의 경우 용적률이 마땅치 않아 재건축보다는 리모델링을 진작부터 추진했다"며 "이 일대 리모델링 관련 업체들이 많이 들어선 이유도 리모델링 추진 단지들이 모여 있기 때문"이라고 설명했다.

리모델링은 기존 건물을 전부 철거하고 새로 짓는 재건축과 달리 증축 또는 대수선을 통해 내진 성능을 높여 주거환경을 개선한다. 용적률 제한이 없어서 수직 증축을 통해 신축 가구수를 15%까지 늘릴 수 있다.

더군다나 리모델링은 재건축에 적용되는 조합원 지위 양도 제한이나 초과이익환수제, 분양가상한제 규제에서 자유로운 것도 장점이다.

실제 과거 서울 방배동 래미안에버뉴(옛 삼호), 강남 도곡동 쌍용예가클래식(옛 동신) 과거 리모델링 아파트 단지를 살펴보면 준공 후 매맷값이 20~30% 올랐다.

다만 리모델링 역시 당장은 재건축 대안이 될 수 없다는 분석이 지배적이다. 수직 증축이 어려운 만큼 일반분양 수익이 적고 무엇보다 사업 후 집값 상승분이 새 아파트에 비하면 현저히 낮아서다.

그럼에도 분담금과 사업기간은 재건축과 별 차이가 없다. 이 때문에 '재건축 대박'을 기대하는 노후 아파트 거주자들의 선호도가 낮다. 

이에 따라 리모델링은 향후 집값 상승을 기대할 수 있는 서울 강남3구와 같은 인기 주거지역에서나 추진될 것으로 보인다. 반면 비인기지역으로 확산되기는 어려울 것이란 게 전문가들의 이야기다. 

◆ 재건축 초과이익환수제 폭탄..."결국 조합원 분담금 적은 방향으로"

이처럼 반포현대를 시작으로 재건축 초과이익환수제 부담금 폭탄이 터지면서 아파트가 지어진지 연한 30년이 넘은 아파트 단지들은 고민에 빠졌다.

재건축 추진을 중단하거나 1대1 재건축 또는 리모델링으로 우회하는 단지들이 생겨나고 있는데 결국 점차 조합원 분담금이 적은 방향으로 가게 될 것이라는게 전문가들의 관측이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축 아파트들은 사업을 연기하거나 1대1 재건축 또는 리모델링을 하는 분위기가 뚜렷하다"며 "결국 조합원들은 자기 분담금이 적은 쪽으로 주거환경개선을 추진하려고 할 것"이라고 말했다.

특히 정부의 재건축 사업 규제가 결국 근처 일반 아파트 가격까지 떨어뜨려 경기 침체는 물론 주민들의 주거환경의 질을 떨어뜨릴 수 있다고 지적했다.

권 교수는 "재건축 추진단지들이 재건축 사업을 연기하거나 보류하면서 근처 일반 아파트 가격도 떨어뜨릴 수 있다"며 "재건축 사업은 환경개선 차원이 큰데 재건축 시장이 위축되면 도시가 점차 슬럼화돼 결국 지역경체 침체를 가져오게 될 것"이라고 우려했다. 

aza@newspim.com