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[뉴스핌=박민선 기자] 미국, 유럽, 호주, 일본. 가지 않는 곳이 없다. 국내 증권사들의 시야가 세계화되고 있다. 증권사의 부동산금융 전문가들은 해마다 수차례 해외 출장길에 오른다. 새로운 투자처를 찾기 위해서다.

올 들어 국내 증권사들이 성사시킨 해외 부동산 인수건은 무려 10여건. 미국 댈러스의 KPMG플라자, 호주 시드니 울워스 본사 사옥, 프랑스 파리 소웨스트 타워 등 주요 도시에 위치한 대형 오피스 빌딩 인수 딜에 이름을 올리고 있다. 최근 4~5년 안정적 투자처가 중시되면서 각 증권사들의 새로운 수익 창출 대안으로 해외 부동산이 급부상하고 있다. 

◆저금리 시대 수요 급증...증권사 해외부동산 투자 작년 5조

올초 벨기에 브뤼셀의 아스트로타워 인수 작업을 완료한 한국투자증권 해외부동산 담당자들은 지난 6월 노바티스 오피스 빌딩 인수를 위해 3박5일 일정으로 프랑스 파리에 갔다. 최종 결정은 안됐지만 매입가가 4000억원 수준에서 형성될 것으로 보인다. 지난 2월 호주 시드니의 울워스 본사 사옥을 인수한 NH투자증권도 이달 중 새로운 인수 딜 클로징을 앞두고 있다.

국내 증권사들이 해외 부동산 사업에 경쟁적으로 나선 것은 저금리 시대의 안정적인 대안투자처에 대한 수요 증가와 맞물린다. 기준 금리가 4~5% 수준이던 2000년대까지만 해도 해외 부동산 투자의 매력도는 관심 밖이었다. 하지만 글로벌 국가들이 금리 하락세를 이어가면서 상황이 달라졌다. 해외 부동산 투자상품의 평균 수익률(6~7%)이 국내 채권대비 4~5%포인트나  웃돌기 때문이다.

업계가 추정하는 지난해 증권사들의 해외 부동산에 대한 국내 투자 규모는 약 5조원 안팎. 이 가운데 고유 계정의 자기 자본을 통한 투자는 20% 수준이다. 나머지 80% 가량은 딜 클로징 후 재매각(셀다운)하는 형식이다. 자체 자금 활용이 가능한 증권사들이 딜에 참여해 우선협상대상자로 선정된 이후 연기금에 셀다운하면서 2~3% 수준의 수수료 수익을 챙기고 있다.

◆ 증권사들 빠른 의사결정 강점...BBB+ 이상 크레딧 장기 임차인 조건 '선호'

증권사들이 해외 부동산 시장에서 경쟁력을 갖는 것은 상대적으로 빠른 의사결정 구조를 지녔다는 점 때문이다. 일반적으로 해외 부동산 인수딜에서 우선협상대상자 선정과 실사, 그리고 잔금 납입까지 소요되는 시간은 2개월 미만. 반면 국내 자산운용사들이 투자자들을 모집하거나 연기금이 투자 관련 심의를 거치는 데에만 2~3개월이 소요돼 마감 시한을 맞추기도 급급하다.

자체적인 크레딧 분석력을 확보하고 있는 증권사들이 선별한 건은 연기금 입장에서도 나쁘지 않다. 일반적으로 100% 환헤지를 하기 때문에 금리 인상을 포함한 환경 변화에도 자유롭다는 점은 매력적. 특히 10~20년 전 6%대 보장 금리 조건으로 판매됐던 상품들의 만기 도래가 다가오면서 역마진 축적 위기를 타개해야 한다는 점에서 이들 수요는 더욱 높아지는 추세다.

이 같은 탄탄한 수요를 기반으로 한 해외 투자처 개척에 증권사들은 적극적일 수밖에 없다. 글로벌 자산운용사들과의 네트워크를 형성하고 있는 국내 주요 자산운용사들 및 각 사의 현지 법인을 통해 정보를 수집하고 사전 검토를 통해 투자 매력이 있다는 결론이 내려지면 입찰 참여를 위한 실질적 작업에 착수한다. 미국, 유럽, 호주, 일본 등 상대적 안정성이 부각되는 국가들의 랜드마크에 좋은 신용등급을 보유하고 있는 장기 임차인이 확보됐다면 입찰 참여 후보로서는 손색없다.

실제 최근 증권사들이 인수한 해외 부동산 가운데 대다수는 스탠다드앤드푸어스(S&P) 기준 A, 혹은 BBB+ 이상의 크레딧을 보유한 장기 임차인이 보증된 1000억~5000억원 규모의 딜이다. 짧게는 5년 최대 15~20년의 장기 계약으로 펀드가 설정돼 안정적인 캐시 플로우가 보장될 수 있다는 점에서 대체투자처로 매력은 충분하다. 법률 및 회계, 세무 등 다양한 측면에서 검증작업이 완료되면 현지 실사를 통해 인수작업에 착수한다. 현지에서 대출을 통한 자금 조달과 국내 주요 투자자들에 대한 재매각(셀다운)이 지금까지 완료된 딜들의 주된 구조다.

물론 리스크도 있다. 인수 대상에 대한 밸류에이션 평가시 오류가 발생했거나 장기 임차인이 인수합병(M&A) 등 예측 불가능한 변수로 인해 변경될 수 있다. 한 해외 부동산 전문가는 "철저한 실사를 통해 법률과 회계, 세무, 물리적 환경적 요소에 대한 실사를 거치기 때문에 대부분의 리스크는 사전에 걸러진다. 다만 임대 시장의 악화, 임차인 변경 등과 연계된 리스크는 예상 불가능한 측면이 있다. 이 같은 부분에 대해 투자자에게 사전 고지하고 최대한 리스크를 사전에 걸러내고 투자 여부를 판단하는 것이 최선의 선택"이라고 답했다.

◆ 꾸준한 기금 수요 더해 개인 참여시 '폭발적 성장'

시장 전문가들은 해외 부동산 투자 시장의 확대는 필연적이라고 입을 모은다. 국내 기관들의 해외 부동산 투자 규모가 꾸준히 증가하고 있는 가운데 국민연금 역시 지난 2011년 6조3000억원 수준이던 해외 부동산 투자 규모를 올해 1분기 기준 16조4000억원까지 늘렸다. 사학연금을 비롯한 연기금들도 포트폴리오에 해외 부동산 투자 비중을 꾸준히 늘리겠다는 계획이다.

특히 시장에서 주목하는 변화의 계기는 개인 투자자들의 본격적인 참여다. 금융당국은 지난 5월 사모펀드 중심으로 이뤄져 있던 부동산 투자 참여의 기회를 개인에게 확대시키기 위해 재간접으로 투자하는 공모펀드를 허용키로 했다.

한 증권사 해외 부동산 투자 전문가는 "국내 오피스의 연간 기대 수익률이 3.5% 미만에 그쳐 운용사나 증권사가 설정한 펀드를 통한 개인 투자자들의 참여가 가능해진다면 시장 규모는 폭발적으로 확대될 것"이라며 "현재 파생상품을 개발하는 부서들이 개인 투자자들이 참여할 수 있는 시스템을 만들기 위해 다각도로 검토 중"이라고 했다.

이 전문가는 "2020년까지 부동산 펀드, 리츠 등을 포함한 해외 부동산 투자 시장 규모는 100조원 수준까지 급속도로 성장할 것"이라며 "대체투자 시장에 대한 기관의 수요 증가 및 개인들의 참여를 계기로 다양한 상품이 나오게 될 것"이라고 전망했다.

[뉴스핌 Newspim] 박민선 기자 (pms0712@newspim.com)