[뉴스핌=이동훈 기자] 재개발 아파트를 사서 새 주택을 분양받을 때까지 기다리면 수익을 얻을 수 ? 현재로선 장담할 수 없다. 새 아파트의 일반분양 실적이 저조하면 조합원들이 새 아파트에 들어갈 때 내는 분담금이 늘어날 수 있기 때문이다. 자칫 일반분양분이 안팔려 할인분양이라도 하면 집값 마저 떨어질 수 있다.

서울 주요 재개발 아파트가 분양시장에서 어려움을 겪고 있다. 택지지구를 개발해 분양하는 단지보다 중대형 비율이 높은 데다 분양가도 인근 시세대비 낮지 않은 탓이다.

올해 분양한 재개발 사업장은 입지적으로 뛰어나지만 3.3㎡당 1700만~1900만원대의 분양가와 상당수 포진한 대형 평형 물량에 발목이 잡혔다. 대거 미달된 주택을 팔기 위해 할인분양에 나서는 사업장도 많아 조합원들의 부담은 시간이 갈수록 늘어날 수밖에 없다.

이런 이유로 설계변경을 해 중소형 비율을 높인 후 다시 건축심의를 받는 사업장도 많다. 하지만 사업 진행이 지연될수록 사업비가 늘어나 분양가를 낮추기 어려운 구조는 피할 수 없다.

더욱이 수요자들의 눈길이 인기 지역인 위례신도시 및 마곡지구, 강남권 재건축단지 등으로 쏠리고 있어 재개발 시장은 장기간 어두운 터널을 지날 것이란 게 업계의 중론이다.

주택경기가 좋을 때라고 가정하면 일반적으로 일반분양에 대형면적 비율이 높으면 조합원들의 수익이 늘어난다. 소형면적인 전용 60㎡짜리 2가구를 건축하는 것보다 전용 120㎡ 하나를 짓는 게 3.3㎡당 분양가를 높게 책정할 수 있었기 때문. 이를 통해 조합원들은 개발 이익을 상대적으로 더 얻을 수 있었다.

하지만 주택거래 암흑기가 도래한 데다 수요자들이 중소형만 찾고 있어 이러한 구조로는 더 이상 큰 수익을 거두기 어려워졌다. 최근 추세를 반영하지 못한 사업장의 경우 참담한 청약 결과를 낳는다.

지난 6월 분양한 서대문구 남가좌동 ‘DMC가재울4구역’ 1단지는 일반분양한 771가구 중 52%인 400가구를 전용 120㎡ 이상 아파트로 채웠다. 청약 접수 결과 392명이 지원해 평균 경쟁률 0.42대 1을 기록했다. 

마포구 ‘아현래미안푸르지오’는 일반분양 886가구에 41%(367가구)를 전용 114㎡ 이상으로 꾸몄다. 현재는 저조한 계약률을 만회하기 위해 금융지원 및 발코니 무료 확장 등의 혜택을 줘 수요층을 유혹하고 있다.

분양가가 인근 시세와 큰 차이가 없거나 높다는 점도 걸림돌이다. 재개발 사업장은 미분양이 나더라도 일반분양가를 높게 책정하는 경향이 짙다. 처음부터 낮게 책정하면 조합원들이 입주권을 받기 보단 현금청산으로 대거 몰려 사업 자체가 흔들릴 수 있다.

지난 2011년 분양한 ‘왕십리 텐즈힐 2차’의 전용 84㎡ 분양가는 6억25000만원 수준. 3.3㎡당 1900만원대로 인근 ‘서울숲더샵’의 1800만원과 비교하면 3.3㎡당 1000만원가량 높다.

‘영등포아트자이’도 지난 6월 분양해 실패를 맛봤다. 일반분양 291가구를 선보였지만 청약신청자는 단 16명. 전용 84㎡ 분양가가 5억9000만원선으로 인근 ‘영등포푸르지오’의 4억5000만원보다 크게 높았던 게 실패의 가장 큰 이유로 꼽힌다.

◆올해 청약 성적표 바닥...하반기도 ‘글쎄’

올 들어 서울 재개발 단지의 청약 성적도 4곳 중 3곳이 미달돼 기대 이하의 성적을 거뒀다.

지난 6월 분양한 마포구 아현동 공덕자이는 212가구를 일반분양해 94가구가 잔여분으로 남았다.

서대문구 남가좌동 DMC가재울4구역 1,2단지는 주택형 12개 중 거의 모든 물량이 미분양으로 남았다. 또한 지난달 선보인 성동구 하왕십리 ‘텐즈힐(왕십리뉴타운1구역)’도 607가구를 일반분양했으나 165가구가 미달됐다.

마포구 현석동 ‘래미안마포웰스트림’은 267가구를 일반분양해 평균 청약경쟁률 1.31대 1로 마감했다.

대형건설사 분양팀 관계자는 “가재울4구역은 수요층이 적은 대형면적이 많고 분양가도 상대적으로 비싸 인기를 끌지 못했다”며 “사업비가 증가하고 기간이 지연돼도 중형면적 비율을 높여야 성공 가능성을 끌어올릴 수 있을 것”이라고 설명했다.

더 큰 문제는 하반기 분양시장도 밝지 않다는 점이다. 서울 도심에 위치한 장점이 있지만 주택거래 부진이 여전하고 분양가가 높아 수요층을 크게 유입시킬 요인이 적다는 이유에서다.

부동산114에 따르면 올 하반기 재개발 단지에서 총 5900가구가 분양된다. 이중 일반분양이 1900가구다. 성동구 옥수동 ‘e편한세상옥수(옥수제13구역)’와 영등포구 신길동 ‘래미안(신길7구역)’이 각각 1897가구, 1679가구로 가장 큰 사업장이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 재개발 단지의 분양가가 3.3㎡당 1700만원대를 상회하면 대부분 미달사태를 빚었다”며 “하반기에도 주택시장이 크게 개선되기 어렵다는 점을 감안하면 분양가가 성패를 가르는 큰 기준이 될 것”이라고 내다봤다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)