[뉴스핌=우동환 기자] 일본의 디플레이션 타개를 위해 출범한 아베노믹스가 미국 부동산 시장에 빛과 그늘을 함께 드리우고 있다.

일본에서 풀린 자금이 미국 모기기채권 시장으로 유입되면서 연방준비제도의 정책에 보조를 맞추는 효과를 내고 있지만, 부동산투자신탁(REITs) 시장에서는 위험 요인으로 반영되고 있다.

14일 자 블룸버그 통신은 일본의 공격적인 완화정책이 미국의 주택 시장에 예상치 못한 도움을 주고 있다고 평가했다.

일본은행이 자산매입 프로그램의 규모를 공격적으로 확대하면서 미국 지니메이(Ginnie Mae)의 모기지담보증권에 대한 일본 투자자들의 수요가 크게 증가하고 있다.

실제로 지난주 지니메이의 모기지담보부채권은 달러당 108.5센트로 상승하면서 3개월래 최고치를 기록한 것으로 나타났다.

이는 일본은행의 정책 발표 전 기록했던 107.3센트에서 빠르게 상승한 수준으로, 가격과는 반대로 움직이는 채권수익률은 1.54%까지 내려갔다.

일본 투자자들이 미국 주택 대출 시장에서 일반적으로 지니메이를 선호하는 것은 패니메이와 프레디맥과는 달리 정부의 보증이 확실하다는 점 때문이다. 

노무라증권에 따르면 지난 5년간 3차례의 침체를 견뎌온 일본 국채 투자자들은 일본은행의 강력한 돈풀기 정책을 등에 업고 연간 500억 달러씩 지니메이 자산에 투자할 수 있다는 전망이 나오고 있다.

여기에 일본은행의 정책 시점이 연준의 행보와도 맞아 떨어진다는 분석도 나오고 있다.

웰스파고증권의 그렉 레이터 모기지리서치 수석은 "두 중앙은행의 행보에 따른 파급 효과가 놀랍다"면서 "모기지 금리를 낮게 유지하면서 미국 경제를 부양하는 데 도움이 되고 있다"고 밝혔다.

특히 연준이 자산매입 프로그램의 속도를 조절할 것이라는 관측이 나오고 있는 상황에서 일본은행의 부양정책이 나왔다는 점에서 미국으로서는 시기 적절한 정책이었다는 분석이다.

하지만 일각에서는 대량으로 풀리고 있는 일본의 자금이 미국 부동산투자신탁 시장을 교란할 수도 있다는 우려를 제기하고 있다.

이날 월스트리트저널(WSJ)은 그동안 일본 연기금 자금이 미국 리츠 시장으로 몰렸는데, 최근 엔환의 약세로 이들 일본 리츠 펀드의 배당수익률이 급등하고 있다고 전했다.

뱅가드의 '뱅가드 리츠 ETF'는 최근 3.2%의 수익률을 기록하고 있는데 최근 엔화의 가치로 환산하면 약 2.7%의 수익률에 그치고 있다. 이와는 반대로 일본 최대 리츠 펀드인 신코 US 리츠 개방형펀드의 수익률은 17.5% 수준이며 다이와 아메리카 리츠 펀드 역시 18.4%의 높은 수익률을 기록하고 있어 대조적이다.

다만 업계에서는 일본 리츠 펀드가 이 같은 고수익률을 안정적으로 유지할 수 있을지는 의문을 제기하고 있다. 일본 대형 리츠펀드가 이들 미국 리츠펀드를 대량으로 사모았기 때문이다.

일본계 리츠 펀드의 높은 수익률은 보유한 리츠 자산에서 나온 배당 외에도 리츠 가격 상승에 따른 미실현 이익까지 지급하기 때문에 가능한 것이었다. 더구나 자금이 몰리다보니 보유한 리츠 자산을 매각하지 않아도 계속 유입되는 유동성을 통해 배당을 지급할 수 있는 상태.

지난해부터 달러에 대해 약 18% 가치가 떨어진 엔화를 배경으로 보면 최근 리츠펀드 가격이 급등한 것은 맞지만, 이 펀드의 순자산가치는 미국 리츠 펀드의 가격 상승을 반영한 것이 아니라는 지적이다.     

지난해 MSCI 미국 리츠 지수는 엔화 기준으로 45% 급등했지만, 일본 대형 리츠 펀드의 순자산가치는 실제로 이만큼 오른 것이 아니다.

따라서  미국 리츠 시장 업황이 악화된다면 결국 일본 펀드 역시 자산 매각을 통해 배당금을 지급해야 하는데, 이것이 시장에 혼란을 가져올 수 있다는 우려가 제기된다.

일본 투자자들은 리츠 펀드를 연기금과 같이 보고 가치 등락 가능성도 염두에 두고 있기는 하지만, 펀드의 순자산 가치가 급격히 하락하면 참지 못하고 투매에 나서는 투자자들이 발생하고 이것이 순자산 가치를 더욱 빠르게 떨어뜨리는 악순환이 촉발될 수도 있기 때문이다.



[뉴스핌 Newspim] 우동환 기자 (redwax@newspim.com)