[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 주택 공급 정책이 공공과 민간 주도를 오가며 변화하는 가운데 성공적인 도심 정비사업을 위해서는 구역별 맞춤형 전략이 필요하다는 지적이 나왔다. 공공 주도 사업 시 각종 혜택으로 수익성이 나아지기도 하지만 일반 분양 비율 등에 따라 한계가 뚜렷해 '공공주택특별법' 등 법령 연계와 투명성 강화가 시급하다.

2일 정비업계에 따르면 변세일 국토연구원 선임연구위원은 전일 열린 '도시 주택공급 확대에 따른 도시정비사업의 역할과 과제' 세미나에서 이 같이 밝혔다. 

문재인 정부는 '5·6 대책'과 '8·4 대책' 등을 통해 공공 주도의 공급 계획을 세웠다. 윤석열 정부는 민간 주도 정비사업으로 방향을 바꿔 5년간 전국 22만가구, 서울 10만가구의 신규 정비 구역 확대와 신규 택지 15만가구 발굴을 추진했다. 현 정부는 총 135만가구, 연간 27만가구 규모의 신규 주택 공급을 위해 LH 직접 시행 방식을 택했다. 1기 신도시 등 노후계획도시에 6만3500가구를 공급하는 한편 사업 기간을 3년 단축하도록 조치했다.

이와 동시에 서울시는 주거정비지수 폐지와 신통기획 전면 도입으로 사업 기간을 단축했다. 저층 주거지에는 필지 단위를 모아 공동 개발하는 모아주택 및 모아타운을 도입해 인센티브를 부여했다. '재개발·재건축 2대 사업 지원 방안'을 통해서는 사업성이 부족한 지역에 사업성을 보전해 주고 추가 용적률을 부여했다.

정부가 적극적으로 추진하고 있는 공공 주도 정비사업은 공급 증대에 긍정적 영향을 주는 것은 사실이나 여러 한계에 직면했다는 비판이 나온다. 변 연구위원은 "공공 재개발·재건축은 고밀 개발에 따른 기반시설 부담 증가 우려가 제기됐으며, 서울시의 민간 재개발 규제 완화와 맞물려 추진력이 약화됐다"며 "문 정부 때 제시된 공공 직접 시행 방식은 현물 선납 조건에 따른 소유권 이전 기피, 상가 밀집 지역 및 다가구 밀집 주택의 영업권 및 월세 보상 요구 등으로 집단 반발이 발생해 사업이 지연되고 있다"고 지적했다.

연구원 조사 결과 민간에서 공공 정비사업으로 전환 시 각종 인센티브가 증가하며 사업성이 대체로 개선되는 흐름이 나타났다. 그러나 구역 특성에 따라 조합원 수가 많고 일반 분양 물량이 적은 지역은 기부채납 납부 비율 문제로 사업성이 감소하거나 개선 효과가 매우 작게 나타났다. 공사비 변화 등 시장 여건에 따라 사업성이 계속 바뀌는 점도 확인됐다.

변 선임연구위원은 향후 과제로 지역 특성을 고려한 정비사업 추진을 강조했다. 그는 "'공공주택특별법', '도시정비법', '도시재생 및 촉진법' 등 관련 법령들을 종합적으로 연계 검토해 장점을 살리고 확대를 보완해야 한다"며 "개별 분담금과 수익을 사전에 고지해 사업 관리에 대한 투명성을 강화해야 한다"고 제언했다.

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