[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 민간 정비사업 규제 완화로 추진 동력이 약해진 공공재개발을 활성화하기 위한 대안이 제시됐다. 세금 문제로 사장됐던 지분형주택 제도를 세제 혜택이 가능한 지분적립형으로 개편하고, 기존 매입임대주택을 교환 방식으로 공급해 사업 초기 자금 부담을 덜고 원주민의 재정착률을 높여야 한다는 분석이다.

1일 업계에 따르면 LH토지주택연구원(LHRI)은 최근 '공공재개발사업 실태 분석 및 활성화 방안 연구' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

2025년 1월 말 기준 전국에서 추진되는 공공재개발은 총 39곳이다. 이 중 서울이 33곳(85%), 경기가 6곳(15%)으로 수도권 비중이 크다. LH는 서울 33곳 중 19곳(58%)에 참여해 핵심적인 역할을 맡고 있다. ▲공공의 이주비 조달과 정비계획 수립 ▲법적 상한 용적률 1.2배 인센티브를 활용한 사업성 개선 ▲통합심의 등으로 주거정비 실행력 제고 등으로 사업성이 부족하거나 사업 진행이 계속 밀리던 사업장에서 인기를 끌었다.

그러나 최근 민간 재개발과 재건축 지원 정책이 확대되면서 상대적으로 공공재개발의 장점이 줄어들면서 추진 여건이 위축된 상황이다. 연구원이 공공시행기관 실무자(7인), 공공재개발 대상지 주민대표(2인), 서울시 실무자(2인)을 대상으로 개선 방향을 조사한 결과, 행정절차 간소화와 공익성 및 사업성의 균형이 주요 개선 과제로 도출됐다.

민간 재개발과 차별화할 수 있는 구체적 실행 과제로는 분담금 부담을 완화하는 지분형주택 공급과 정비구역 내 기존 보유 매입임대주택을 활용한 임대주택 공급 방안이 제시됐다.

지분형주택은 공공시행자와 분담금이 부족한 집주인이 주택 지분을 공유하여 집주인의 내몰림을 방지하는
주택공급방식이다. 2012년 '도시 및 주거환경정비법'('도시정비법')에 처음 도입됐지만 세부 공급 기준이 부재해 실제 적용 사례가 단 한 건도 없었다. 주택의 정체성이 분양인지 임대인지 모호해 세제 혜택의 사각지대에 놓였기 때문이다.

공공시행자에게 수백억원의 종합부동산세 폭탄이 떨어지거나 향후 지분 양도 시 법인세가 중과되는 등 막대한 세금 부담이 전가되는 구조다. 취득세와 재산세 감면 근거마저 부족해 실효성이 떨어진다는 비판이 일었다.

이를 '공공주택특별법'상 지분적립형 분양주택 제도로 통합하면 별도의 세제 개선 절차를 단축할 수 있다는 지적이 나온다. 수분양자가 입주 시 분양가의 25%를 최초로 부담하고, 20년에 걸쳐 추가 지분을 취득하는 방식이다. 공공지분에 대한 임대 보증금은 주변 전세 시세의 80% 이하로 적용되며 지분 취득에 따라 점차 줄어들게 된다. 거주의무기간은 5년, 전매제한은 10년이 적용된다.

정비구역 내 LH 등이 보유한 기존 매입임대주택을 공공토지등소유자 임대주택으로 교환 공급하는 방법도 있다. 기존에는 매입임대주택 철거 후 신축 또는 매각 시 기존 지원금을 반환하는 매각방식을 취했지만, 밀집한 구역은 현금청산금 조달 부담이 크다. 예컨대 253가구의 매입임대주택이 몰려 있는 서울의 한 구역은 현금청산금만 최소 630억원에서 760억원(1가구당 2억5000만~3억원)이다. 사업 초기 약 1000억원의 조달 부담이 발생하는 셈이다.

연구원은 기존 매입임대주택을 현금청산하지 않고 공공토지 소유자 지분을 활용해 새로운 임대주택으로 교환 공급하는 제도를 신설할 것을 제안했다. 기존 권리자 분양 물량을 일반분양으로 전환해 수입을 늘리면 주민 분담금을 낮출 수 있어서다. 매각방식 대신 교환방식을 도입해 권리자 분양가격으로 공급할 경우 비례율이 기존 매각 방식 대비 4.64% 개선되는 것으로 나타났다. 전용 59㎡ 기준 주민 분담금도 1400만원 감소해 사업성이 크게 높아졌다.

김규진 LHRI 연구위원은 "공공재개발이 도심 민간정비 사각지대의 신속한 정비 대안으로 추진되기 위해서는 주택도시기금 지원의 지속 및 확대, 정비계획 변경 및 주민동의서 징구 절차 간소화 등 정책의 실효성 제고가 필요하다"며 "앞서 소개한 대안 관련 법령 개정 또한 뒷받침돼야 한다"고 말했다.

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