[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 중국 부동산 시장이 장기 침체의 터널을 좀처럼 벗어나지 못하고 있다. '부동산 불패' 신화가 붕괴되면서 한때 시장을 주도하던 대형 부동산 개발업체들이 잇따라 구조조정과 파산 위기에 내몰리고 있다.

다만 시장 전반이 위축된 상황에서도 베이징·상하이 등 이른바 1선 도시는 임대 수익률이 반등하며 상대적으로 견조한 흐름을 보이고 있다. 수도권 집중 심화와 지방 소멸 우려가 맞물리면서 지역 간 양극화가 뚜렷해지는 모습이다. 업계에서는 이 같은 현상이 중국에 국한되지 않고, 유사한 인구·산업 구조를 가진 한국 부동산 시장에서도 재현될 수 있다는 점에 주목하고 있다.

◆ 주택 가격 4년 전 대비 19.3% 하락…거래량 반토막

7일 국제금융센터가 지난해 10월 발간한 '중국 부동산시장 회복 가능성 및 시사점' 보고서 등을 살핀 결과, 지난해 하반기 기준 중국의 주택 가격은 시장이 정점을 찍었던 2021년 9월 대비 약 20.8% 하락했다. 4년 만에 자산 가치의 5분의 1이 공중분해 된 셈이다.

최근 세부 데이터를 살피면 주택 가격은 지난해 6월 전월 대비 -0.61%를 기록한 이후 하락폭이 점차 확대돼, 11월에는 -0.66%까지 떨어졌다.

도시 규모 별로는 베이징·상하이 등 1선 도시의 가격 하락폭이 2·3선 도시보다 가파른 것으로 확인된다. 1선 도시의 주택 가격은 2021년 9월 대비 22.2% 하락했지만, 2선 도시는 -20.0%, 3선 도시는 -15.8%를 기록하며 상대적으로 낮은 하락세를 유지하고 있다.

더욱 심각한 것은 시장의 활력을 나타내는 거래량이다. 동일 기간 중국의 주택 거래량은 무려 55.8%나 급감했다. 집을 내놓아도 사려는 사람이 없는 거래 절벽이 장기화되면서 시장의 유동성이 꽉 막혀버린 형국이다. 특히나 지난해 6월 전월대비 -8.1%였던 거래량 감소폭은 10월 -20.8%로 저점을 찍은 뒤, 11월에도 -19.1%를 기록하며 두 자릿수 감소세를 이어갔다.

과거 부동산 호황기와는 달리 하락기가 장기화되고 있는 것이다. 2020년도 초반 시작된 중국 부동산 시장의 붕괴는 기업들의 몰락으로 이어졌다. 중국 경제 성장을 견인했던 대형 부동산 개발업체들이 연쇄적으로 무너진 것이다.

가장 상징적인 사건은 헝다그룹의 퇴출이다. 홍콩 증권거래소는 지난해 8월 헝다그룹의 상장 폐지를 최종 결정했다. 2021년 디폴트(채무불이행) 선언 이후 4년 가까이 회생을 모색했지만, 천문학적인 부채를 감당하지 못하고 결국 역사 속으로 사라진 것이다.

위기는 타 대형 기업으로까지 번졌다. 국제금융센터가 지난해 12월 완커그룹은 채권만기 연장에 실패하면서 업계에 타격을 줬다. 중국 내 매출 1, 2위를 다투던 완커그룹마저 지난해 12월 15일 만기가 도래한 20억위안(약 4100억원) 규모의 채권 상환 및 만기 연장에 실패하며 디폴트 위기에 직면한 것이다.

국제금융센터는 보고서를 통해 "헝다 사태 이후 중국 내 주요 부동산 개발업체의 디폴트 규모는 2025년까지 약 1487억달러(약 200조원)에 달하며, 이는 전체 중국 회사채 디폴트의 88.7%를 차지한다"고 분석했다. 사실상 부동산 업계 전체가 빚으로 쌓어올린 모래성처럼 무너져 내리고 있는 것이다.

◆ 침체에도 1선 도시 임대수익률 1.8% 반등, 지방과 양극화 심화

흥미로운 점은 이러한 총체적 난국 속에서도 뚜렷한 온도차가 감지된다는 것이다. 전체 지표의 하락세와 달리, 베이징·상하이·선전 등 이른바 1선 도시는 바닥을 다지고 반등의 기미를 보이고 있다.

중국 중지연구원(中指研究院)의 '2025년 총결산 및 2026년 전망' 보고서는 신규 주택은 지난해 2분기 이후 판매가 눈에 띄게 약화되며 시장 활력이 떨어졌으며, 기존 주택들은 이가환량(以价换量·가격을 낮춰서라도 거래량을 유지하려는 현상)이 지속된다고 짚었다. 전반적인 하향세가 이어지고 있다는 분석이다.

다만 런저핑(任泽平) 거시경제연구팀의 분석 등에 따르면 1선 도시는 1.0에 수렴하는 주택 수급 비율에도 노후주택 비중이 높아 실질적으론 여전히 공급 부족인 반면, 지방 중소도시는 1.0배를 훌쩍 넘는 심각한 공급 과잉이 발생한 것으로 나타났다.

이러한 수급 불균형은 수익률의 차이로 나타났다. 또한 1선 도시의 경우 최근 주택 가격 조정을 강하게 받아 진입 장벽이 낮아진 반면 임대 수요는 몰리면서, 임대 수익률이 연 1.8% 수준까지 상승했다. 이는 중국 국채 금리에 달하는 수준으로, 상대적으로 투자 자산으로서의 매력이 되살아나고 있다는 평가다. 반면 지방 도시는 미분양 적체와 인구 유출이라는 이중고 속에 슬럼화 우려까지 제기되고 있다.

◆ "인구 구조 변화 등 구조적 위기…한국 시장과 유사"

전문가들은 현재의 위기가 단순한 정책 실패나 유동성 문제를 넘어선 구조적 변화라고 입을 모은다. 그 핵심에는 인구가 있다. 백진규 국제금융센터 부전문위원은 "성장률과 출생률이 둔화된 상황에서, 이미 5~10년 전부터 건설사들이 지방에 과도하게 선(先)개발을 진행해 공급 과잉이 누적됐다"고 설명했다.

중국 국가통계국 및 주요 기관 자료에 따르면, 2022년부터 시작된 중국의 인구 감소와 급격한 고령화는 주택 수요의 기반 자체를 무너뜨렸다. 주택 구매의 주력 계층인 신혼부부 수가 급감한 것이 결정적이다. 중국의 연간 혼인 건수는 10년 전과 비교해 절반 이하로 뚝 떨어졌다.

여기에 청년 실업률 상승으로 인한 구매력 저하까지 겹치며 신규 진입 수요는 사실상 실종 상태다. 과거처럼 "집을 사두면 언젠가는 오른다"는 '부동산 불패'의 믿음이 깨지면서, 가계의 여유 자금은 부동산을 떠나 안전한 은행 예금이나 유동성이 높은 주식 시장으로 대거 이동하고 있는 것이다.

백 연구위원은 "과거 가격 상승은 월세 수익이 아닌 '시세 차익' 기대감과 증권 등 대체 투자처 부족에 따른 쏠림 현상이었다면서 "그러나 약 4년 전부터 '더 오를 것'이라는 기대 심리가 깨지며 시장이 반전됐다"고 설명했다. 외국인직접투자(FDI)도 4년 연속 감소세로, 외국인이 단순 투자 목적으로 중국 부동산을 사거나, 글로벌 개발 업체들이 저점 매수 타이밍이라 판단해 진입하기는 어려운 환경이다.

이를 두고 과거 중국 정부가 국토 균형 발전을 위해 대도시의 토지 공급을 억제하고 지방 도시에 공급을 늘렸던 정책이 현재의 대도시 공급 부족과 지방 공급 과잉이라는 양극화를 초래한 구조적 원인 중 하나라는 분석도 나온다. 2021년 토지 이용 정책 저널에 실린 '토지 할당량과 토지 공급 구조가 중국 주택 가격에 미치는 영향' 연구는 "중국 정부의 토지 할당량(Land Quota) 정책과 토지 공급 구조가 주택 가격 왜곡의 주요 원인"이라고 지적했다.

빌딩스 저널에 게재된 '중국의 주택 보안 정책이 주택 시장에 영향을 미쳤는가?' 연구 역시도 관련 정책의 부작용을 시사한다. 연구팀은 2010년부터 2023년까지 중국 35개 주요 도시 데이터를 분석한 결과, "보장성 주택(Affordable Housing) 공급 확대는 주택 가격 상승을 억제하는 효과가 있었지만, 지역별로 그 효과는 상이했다"고 밝혔다. 경제가 발달한 동부 연안 도시(1선 도시 등)에서는 가격 안정 효과가 컸던 반면, 중서부 낙후 지역에서는 토지 경쟁 등으로 인해 오히려 가격 변동성을 키우는 부작용도 있었다는 것이다.

중국의 이러한 상황은 서해 너머 한국 부동산 시장과도 맞닿아 있다. 한국 역시 수도권 쏠림 현상과 지방 소멸 위기, 그리고 급격한 인구 구조 변화라는 공통 분모를 안고 있기 때문이다. 백 연구위원은 "인구 구조 변화와 성장 둔화가 부동산 매력을 떨어뜨리고 있다는 점에서는 한국과 비슷한 양상이라고 볼 수 있다"고 설명했다.

이어 "현재 중국 부동산 정책의 핵심은 신규 공급이 아닌 재고 소진"이라며 "지방 정부가 미분양 주택을 매입해 임대로 돌리거나, 생애 최초 주택 구입 시 계약금 비율(15~20%)과 모기지 금리를 낮춰 실수요자의 진입 장벽을 낮추는 데 주력하고 있다"고 덧붙였다.

dosong@newspim.com