[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 연내 또 한 번의 부동산 안정화 대책이 등장할 수 있다는 예측이 고개를 들며 시장에 긴장감이 맴돌고 있다. 과열된 서울 집값이 수도권 전반으로 확산될 조짐이 보이자 대출 규제 강화와 보유세 인상 등 후속 대책이 불가피하다는 전망이다. 

서울 주요 자치구 주간 아파트가격 변동률 추이 [그래픽=홍종현 미술기자]

◆ 세제 강화 유력… DSR 조정·규제지역 확대도 검토 중

12일 업계에 따르면 금융당국은 추가 부동산 대책을 고심하고 있는 것으로 알려졌다. 최근 서울을 중심으로 한 아파트값이 4주 연속 상승 폭을 확대하는 등 수도권 전반에 과열 조짐이 감지되자, 정부가 긴급 대응에 나선 것으로 풀이된다.

한국부동산원 분석 결과 지난달 다섯째 주(9월 29일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 올랐다. 서울 25개 자치구 전역에서 상승 폭이 확대된 가운데 성동구(0.78%)와 마포구(0.69%), 광진구(0.65%) 등 이른바 '한강벨트' 지역의 오름세가 두드러졌다.

수도권과 지방의 아파트 가격 차이도 역대급으로 벌어졌다. 한국은행은 지난 7월 수도권 아파트 매매가격 실거래가격지수가 152.0을, 지방은 105.2를 각각 기록했다고 발표했다. 수도권 지수의 지방 대비 비율은 1.4449로 지난 2008년 8월(1.4547) 이후 최고치에 달했다. 17년 만에 수도권과 지방의 아파트 가격 차가 가장 크게 벌어졌다는 뜻이다.

한은 관계자는 "수도권의 경우 좁은 면적에 인구가 집중되면서 서울을 중심으로 주택가격 상승세가 지속되고 있는 반면, 인구가 줄어들고 있는 비수도권은 공급과잉에 따른 미분양 물량 누적이 주택가격에 구조적 하방압력으로 작용하면서 양극화 요인으로 작용하고 있다"고 말했다.

추석 이후에도 이 같은 흐름이 계속된다면 공급뿐 아니라 대출과 세제를 동시에 잡는 또 다른 대책이 불가피하다는 지적이 나온다. 가능성 있는 방안으로는 먼저 간접 보유세 강화가 언급된다. 윤석열 정부 시절 80%에서 60%로 낮아졌던 공정시장가액비율을 80%로 높이고, 현재 평균 69%인 공동주택의 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 상향해 세 부담을 늘리는 데 목적이 있다.

보유세 산정에 쓰이는 과세표준액은 시세에 현실화율을 적용해 산출한 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값이다. 공정시장가액비율와 현실화율을 모두 올리면 자연히 종합부동산세 등 보유세가 늘어난다. 시행령 개정 사안이라 세법 개정이 필요하지 않다는 점에서 가장 유력한 대책 중 하나로 꼽힌다.

총부채원리금상환비율(DSR) 조정 등 대출 규제 강화도 거론된다. 은행권 기준으로 현재 40%로 적용되는 35%까지 낮추거나, 그동안은 규제 대상이 아니었던 전세대출·정책대출까지 범위가 넓어지는 방향으로도 고려가 이뤄지고 있다. 지난 6월 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 한 차례 제한했지만, 여전히 서울 상급지 중심으로 매수세가 잡히지 않으면서 소위 '규제 약발'이 다했다는 평가가 나온 데 따른 것으로 풀이된다.

규제지역 재지정도 검토 대상 중 하나다. 가파른 가격 상승세를 보인 한강벨트 권역과 경기 성남시 분당구 등을 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정할 수 있다는 얘기가 나온다. 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률보다 1.5배 이상 높으면 투기과열지구로, 1.3배 이상이면 조정대상지역에 각각 해당한다.  

지난달 발표한 공급대책에서 정부가 직권으로 토지거래허가구역을 지정할 수 있는 길을 열어둔 만큼 이 또한 대안으로 지목된다. 토허구역으로 분류된 지역에서 아파트를 매수하면 등기일로부터 2년 동안 실거주할 의무를 지기에 사실상 갭투자(전세 끼고 매매)가 불가하다. 다만 이는 법 개정이 필요한 사안이라 즉각적으로 적용하긴 어렵다.

◆ 전문가 "9·7 대책 한계 드러나… 서울 핵심지 상승 잡기엔 무리"

추가 대책이 임박했다는 소식에 부동산 시장도 술렁이고 있다. 정부는 지난 대책에서 쏠림 현상을 방지하기 위해 LTV(담보대출비율) 강화 등의 규제를 발표일 바로 다음날부터 시행했다. 새 대책 또한 이를 따라간다면 하루 차이로 시장 분위기가 반전될 수 있다.

국토교통부는 "현재 언급되는 부동산 대책에 대해선 구체적으로 정해진 내용이 전혀 없다"고 일축한 상황이다. 그러나 김윤덕 장관이 지난달 취임 후 첫 기자간담회를 통해 "추가 대책이 필요하다고 판단되면 해야 한다고 본다"며 "과거처럼 단발적으로 대책을 내놓기보다 종합적인 내용을 검토해 부동산 대책을 발표할 것"이라는 발언을 한 만큼 연내 추가 대책을 발표할 수밖에 없을 것이란 전망이 우세하다.

전문가 사이에서는 대출을 옥죄는 방식으로 서울 상급지 상승세를 막는 데에는 한계가 있다는 주장이 제기된다. 김학렬 스마트튜브 소장은 "강남권이나 용산구 등의 지역은 대출 규제로 수요를 억제할 수 있는 시장이 아니다"라며 "대출이 안 나오면 다른 곳에 투자한 자산을 정리해서 부동산 매입 금액을 마련하는 등의 방식으로 모자란 돈을 메꾸려고 하지 아예 매수 의사를 접지는 않을 것"이라고 말했다.

9·7 공급 대책은 추가 대책을 위한 일종의 발판 역할이었다는 목소리도 높다. 시장 안정화를 위해 규제를 강화하겠다는 신호를 미리 띄운 만큼 고삐를 더 강하게 쥘 수밖에 없다는 의견이다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "지난달 대책에서도 강남 집값이 떨어질 만한 요인은 공급 확대 외엔 없었다"며 "수도권 전반에는 일정한 영향이 있겠지만, 서울 핵심 지역의 가격을 잡기엔 근본적인 해법이 빠졌다"고 지적했다.

이어 "양극화가 심화되면 일자리를 따라 사람들이 서울로 몰리고, 지방 자본도 서울로 유입될 텐데 이런 상황에서 한강 벨트 집값이 내려가겠다는 의문에 정답을 주지 못했다"며 "결국 지금 시장은 자금력 있는 수요자 중심으로 재편되고 있는 셈"이라고 부연했다.

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