SH 시행사업장, 사업성 낮아 보증 문턱 넘기 힘들 수 있어
융자 이후 사업중단시 매몰비용도 문제...서울시 대안 아직 없어
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 소규모 재정비사업 브랜드인 '모아주택' 및 '모아타운'사업 활성화를 위해 금융지원에 나설 예정이지만 실효성을 두고 논란이 있을 전망이다.
서울시의 방침대로 원활한 자금 지원을 위해서는 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)의 보증 제공이 필수적이기 때문이다. 그런 만큼 현실적으로 얼마나 적용이 될지는 장담할 수 없다는 게 업계의 분석이다. 서울주택도시개발공사(SH공사)가 시행하는 사업장이 지원 대상인데 이같은 사업장은 통상 입지나 사업 규모 등을 감안할 때 사업성이 떨어지는 곳이 많아 보증 문턱을 넘기 어려울 것이란 분석도 나온다. 이처럼 보증이 무산될 경우 서울시의 대안은 없는 상황이다.
26일 건설업계 관계자들에 따르면 서울시가 추진하는 모아주택 사업비 융자 지원사업은 결국 보증사의 보증 승인 여부가 관건이 될 것이란 분석이 나오고 있다.
서울시와 SH공사는 지난 24일 하나은행과 '모아주택 본사업비 융자 지원을 위한 업무협약'을 체결했다. 이에 따르면 내년인 2026년 상반기부터 노후 저층주거지 개선을 위한 모아주택 사업비 융자상품이 신설된다. '모아든든자금'(가칭)으로 명명된 이 융자상품의 최대 한도는 총사업비 70%로 SH가 시행을 맡고 있는 사업장이 대상이며 조합에 융자하는 방식이다. 조합은 자금 융자를 받은 다음 매달 이자를 납부하다가 이후 시공사를 선정하게 되면 시공사를 통해 융자금을 일시에 갚으면 된다. 이자율은 CD금리에 1.5%포인트 정도를 가산하는 방식으로 주택담보대출과 유사한 수준이다.
서울시는 모아주택·모아타운 사업 주체들이 초기 사업비 부족 문제로 고민하는 것을 해결하고 사업을 조기에 정착시킬 수 있도록 이번 지원을 결정하게 됐다고 설명하고 있다. 서울시는 지난달 발표한 '모아주택 활성화방안'에서 공공참여 모아타운 사업의 안정적 자금조달 지원을 위한 모아주택 금융지원 상품 마련을 약속한 바 있다.
이번 지원방식은 이주비와 같은 주택담보대출 방식이 아니라 건설업계의 프로젝트파이낸싱(PF) 브릿지론과 유사하다. 즉 재정비사업의 '7부 능선'으로 표현되는 서울시 통합심의 등을 통과한 뒤 시공사가 선정되기까지 '버티기'가 어려운 조합이 많은 만큼 사업비를 지원해 빠른 사업 정착을 돕는다는 게 서울시의 방침이다.
다만 현실화 여부와 그 효과는 아직 장담할 수 없는 상황이란 게 업계의 분석이다. 우선 재정비사업의 시행사와 마찬가지로 모아주택사업에서도 시행사인 SH공사는 금융기관을 알선해주는 역할을 할 뿐 융자자금의 공동 보증을 서는 입장이 아니다. 공기업 법령에 따라 SH공사는 이같은 융자 자금에 대한 보증을 할 수가 없다. 주택담보대출이 아닌 만큼 LTV(담보인정비율)같은 조건이 없는 신용대출인 셈이다.
그리고 융자는 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)의 보증을 받아야 가능하다. 여기서 보증의 관건은 민간 건설사의 PF사업과 마찬가지로 사업성이다.
문제는 SH가 시행을 맡는 사업장은 사업성 면에서 후한 평가를 받기 어려운 곳이란 점이다. 현재 16곳이 지정된 공공참여 모아주택 사업장은 대부분 입지나 규모 그리고 토지 소유 등 측면에서 사업성이 떨어지는 곳이다. 사업성이 다소 떨어지는 사업장이기 때문에 조합 자체사업이 아닌 SH 시행사업이 된 성격이 강하다. 이들 단지는 '1군 브랜드' 시공사를 선정하기도 어려운 곳이 많다.
이에 따라 보증 문턱을 넘기가 어려운 사업장이 많을 것이란 게 업계의 분석이다. 실례로 청년안심주택의 경우 용적률 등 서울시의 건축 인센티브 지원을 받은 준공공 임대주택임에도 보증사들은 전세보증을 거부했고 이는 '준공공 전세사기'로 이어진 바 있다. 사업성이 떨어지는 사업장을 서울시나 SH공사가 보증하지 않는다면 보증기관이 위험을 무릅쓰고 보증해 주지 않을 것이란 이야기다.
이와 함께 보증기관의 보증 거부가 실제로 발생했을 경우 그 대안은 없다. 서울시는 이에 대해 아직 금융지원 상품을 만들어가는 과정이라 그 부분은 추후 고려한다는 방침이다. 서울시는 이같은 공공참여 모아타운의 사업성 지원을 위해 사업면적을 2만~4만㎡까지 확대하고 용도지역 상향 시 임대주택 기부채납 비율을 기존 50%에서 30%로 완화한다는 방침이다. 반면 통상 높이 14층 내외 100가구 남짓한 1~2개 동으로 구성되는 경우가 많은 모아주택은 사업비 지원은 물론 서울시의 인센티브로 받기 어려울 것이란 분석이 많다.
더욱이 융자를 받았더라도 사업이 중단될 경우 매몰비용이 심각한 문제가 될 전망이다. 역시 이에 대해서도 아직 서울시는 대책 마련을 하지 못한 상태다. 서울시는 올해까지 서울시 주택진흥기금을 마련한다는 방침이다. 다만 이 자금은 공공 및 준공공 임대주택 건설에 사용될 예정인 만큼 모아주택사업 사업비 지원을 위해 활용할 수는 없다. 이에 따라 서울시가 구상한 모아주택사업 융자상품이 얼마나 큰 효과를 줄지는 확신하기 어렵다는 게 업계의 이야기다.
한 업계 관계자는 "서울시가 '모아든든자금'을 도입해 모아주택의 안정적인 추진기반을 만든다는 입장이지만 현 상황에서는 회의적인 기분이 많이 든다"며 "준공공 임대주택도 보증이 어려운데 민간건설사 PF사업보다 사업성이 낮아 '엎어지는' 일이 다반사인 모아주택·모아타운 자금 융자가 쉽지 만은 않을 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
