브리지론 단계서 저리 자금마련 돕기 위한 앵커리츠 도입
중소 건설사 지원을 위한 특별 대출보증 신설
미분양 환매조건부 HUG 매입에 1조원 투자
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 건설투자 부진에서 비롯된 경제 전반의 타격을 막기 위해 건설경기 부양 명목으로 2조7000억원의 추경 예산안을 확정했다. 건설 전반 단계를 아우르는 새로운 정책이 제시된 가운데 지방 미분양을 반값에 매입해 다시 사갈 기회를 주겠다는 '안심환매제'에 가장 큰 관심이 모이고 있다.
19일 국토교통부는 이날 세종 정부청사 기자실에서 '새정부 추가경정예산안(추경) 국토부 주요사업' 브리핑을 진행했다. 추경안은 19일 국무회의에서 의결됐다.
국비 3000억원을 출자해 1조원 규모의 '프로젝트 파이낸싱(PF) 선진화 마중물 지원을 위한 앵커리츠(REITs·부동산투자회사)'를 조성한다.통상 1년 만기 브리지론에서 토지 매입비의 최대 50%(총사업비의 10~20%)를 5~6% 저리로 투자한다. 사업장당 예상 투자 금액은 500억~1000억원이다. 인허가 이후 본PF가 개시되면 이를 회수한다.
PF 전환에는 성공했으나 HUG(주택도시보증공사)의 보증을 받지 못해 자금난에 시달리는 중소 건설사를 위한 2000억원(주택기금) 상당의 특별 대출보증도 새로 만든다. 국토부 시평 순위 100위 밖 건설사를 대상으로 한다. 중소업계 지원을 위해 시공사 평가비중은 35%에서 30%로 줄이고, 사업장 자체 평가비중은 65%에서 70%로 늘려 우량 사업장 선별을 강화한다. 보증한도는 총사업비의 70%까지, 보증료율은 0.563~1.104%다.
지방 준공 전 미분양 아파트(분양보증 가입 필수)를 HUG가 환매조건부로 분양가의 50% 가격에 매입하는 안심환매제도 도입한다. 준공 후 1년 내 사업 주체가 요구하는 경우 다시 환매할 수 있도록 하는 정책이다. 환매 시 당초 매입가에 HUG의 매입 자금 조달비용, 세금 등 환매 과정에서 들어간 실비용을 내면 된다. 향후 3년간 1만가구를 매입할 방침이다. 매입 예상 비용은 최대 2조4000억원으로, 이 중 3000억원을 정부가 지원한다.
다음은 정수호 국토부 주택기금과장과의 일문일답.
-환매조건부 미분양 주택 매입은 2008년 금융위기 당시 HUG의 전신인 대한주택보증에서 한 차례 시행했던 제도다. 당시 실적은 어땠나
▲세 차례에 거쳐 1만9000가구의 준공 전 미분양 아파트를 매입했고, 이 중 90% 이상이 건설업체에 의해 환매됐다. 건설사들이 분양가의 50%를 받고 소유권을 HUG에 넘긴 것 자체를 '헐값 받고 팔았다'고 생각하기에 어떻게든 이를 다시 가져와서 그보다는 높은 가격에 팔려는 노력을 많이 했다. 미분양이 줄어든 것보다도 건설사 스스로가 자구책을 마련하려 했다는 점에서 의의가 있다.
-국토부에서 제시한 환매조건부 미분양 주택 매도 수요가 연간 3~4천가구인데, 이는 수요 조사를 바탕으로 한 결과인지
▲2008년 모집 당시 수요를 바탕으로 예측한 결과라 아직 수요 조사는 진행하지 않았다. 원안대로 시행 시 건설사 대상 설명회를 연 뒤 상세 수요 조사에 나선다. 수요가 예상보다 많으면 매입 물량도 조정할 전망이다.
-환매 안 된 주택은 어떻게 처리하나. 임대 물량으로 활용할 계획은 없나
▲HUG가 공매를 통해 사온 가격(분양가의 50%)보다 더 저렴한 값에 판다. 환매조건부를 걸어도 안 팔린다는 의미는 정말로 수요가 없다는 말인데, 이런 곳을 임대 주택으로 삼기에는 바람직하지 않다.
-환매조건부 미분양 매입 가격인 '분양가의 50%'는 어떤 이유로 정해진 수치인가
▲분양가를 높인다고 건설사 입장에서 마냥 좋은 건 아니다. 예컨대 70%로 올리면 다시 되살 때 70% 가격에 사가야 하니 건설사 부담분이 많아진다. 이 제도의 실질은 준공에 필요한 최소 자금인 분양가의 50% 상당의 자금을 공공기관 신용도를 활용해 빌려주는 것이다. 미분양 때문에 돈이 모자라서 준공도 못하게 되는 상황을 막기 위한 최소한의 장치다.
-앵커리츠 조성은 구체적으로 어떻게 되나
▲상반기 내에 앵커리츠를 집행할 AMC(자산관리사) 모집 공고를 낸 뒤 하반기 내 선정과 자금 집행까지 마칠 계획이다. 조성 규모는 약 1조원으로 지난해 브리지론 연간 신규 취급액(약 10조원)의 10% 수준이다. 브리지론 단계에서 정부 차원의 지원책이 나온 건 이번이 처음이다. 조사를 해보면 많게는 20%대 고금리 대출을 받아서 공사를 하는 사업장도 종종 있는데, 안정성을 확보하고 공공성을 어느 정도 갖춘 곳에 정부가 판을 깔아줘서 이자를 아낄 수 있게 하자는 취지다. 브리지론만 잘 넘겨도 본 PF로 넘어가는 과정이 한층 매끄러워진다.
-2008년 최초 환매조건부 미분양 매입을 할 때와 달라진 점은
▲당시에는 8가구 이하 매입 시 분양가의 60%, 8가구 이상이면 50%로 매입가를 각각 정했는데 이번에는 50%로 다 통일했다. 2020년 1만7000가구였던 지방 미분양이 지난해 5만3000가구로 늘었다. 앞으로 수요가 수도권에 쏠리는 양극화 현상이 더 심해질 것으로 보이기에 미분양 해소에 대한 기대감이 예전보다 더 적다. 그래서 이번엔 지방 주택만 매입하기로 했다.
-환매조건부 미분양 매입 주체가 왜 HUG인가
▲지금까진 준공 후 미분양만 매입했지만 사실 미분양은 준공 전이든 후든 똑같다. 준공 후 미분양을 해소하려면 준공 전부터 미분양부터 해소하는 게 중요하다. 과거에는 HUG가 든든한 분양보증 수입을 바탕으로 이 사업을 자체 재원으로 시행했는데, 2022년부터 발생한 전세사기 사태로 전세보증금 반환보증금이 늘어나면서 최근 수 조원씩 손실이 나고 있다. 이 상황에서 미분양까지 적체돼서 분양보증 사고까지 겹치면 타격이 더 심해질 수 있기에 미리 대비하려는 목적이다.
-HUG의 재무 안정성엔 문제가 없을지
▲3년간 1만가구를 매입하려면 2조4000억원이 필요하다. 이 중 3000억원을 정부가 지원해 주기에 큰 무리가 없을 것으로 본다.
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