브리지론 단계서 저리 자금마련 돕기 위한 앵커리츠부터
미분양 환매조건부 HUG 매입까지
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 건설투자 부진으로 인한 역성장을 막고 미분양에서 비롯된 주택경기 침체를 극복하기 위해 2조원 이상의 추경예산안을 확정했다. 프로젝트 파이낸싱(PF) 전 단계인 브리지론부터 본 PF, 착공까지 건설 전반 단계를 아우르는 새로운 정책이 여럿 제시돼 기대를 모으고 있다.
◆ 정부 투자로 브리지론 일으킨다… 환매 전제 미분양 매입까지
19일 국토교통부는 건설경기 활성화를 위해 2조7000억원의 추가경정 예산을 편성하고, 이를 6개의 주요 사업에 활용하겠다고 밝혔다.
우선 국비 3000억원을 출자해 1조원 규모의 'PF 선진화 마중물 지원을 위한 앵커리츠(REITs·부동산투자회사)'를 조성한다. 앵커리츠란 개인투자자가 아닌 주택도시기금 등이 최대 주주로서 자금조달과 자산운용을 돕는 리츠다. 지난해 브리지론 연간 신규 취급액 약 10조원의 10% 수준을 지원하는 셈이다. 브리지론 단계에서 정부 차원의 지원책이 나온 건 이번이 처음이다.
PF 브리지론 단계에서 자금이 없어 사업이 좌초되는 일이 막도록 공공 자금을 선투자한다. 통상 1년 만기 브리지론에서 토지 매입비의 최대 50%(총사업비의 10~20%)를 5~6% 저리로 투자한다. 사업장당 예상 투자 금액은 500억~1000억원이다. 인허가 이후 본PF가 개시되면 이를 회수한다.
정부 정책에 과도하게 의존하는 것을 막기 위해 경제적 파급력과 공공성, 사업계획의 구체성 등을 종합적으로 고려해 우수 사업장을 선별한다. 상반기 내에 앵커리츠를 집행할 AMC(자산관리사) 모집 공고를 낸 뒤 하반기 내 선정과 자금 집행까지 마칠 계획이다.
PF 전환에는 성공했으나 HUG(주택도시보증공사)의 보증을 받지 못해 자금난에 시달리는 중소 건설사를 위한 2000억원(주택기금) 상당의 특별 대출보증도 새로 만든다. 국토부 시평 순위 100위 밖 건설사를 대상으 한다.
중소업계 지원을 위해 시공사 평가비중은 35%에서 30%로 줄이고, 사업장 자체 평가비중은 65%에서 70%로 늘려 우량 사업장 선별을 강화한다. 보증한도는 총사업비의 70%까지, 보증료율은 0.563~1.104%다. 공급 규모는 총 2조원으로 올해는 4000억원, 2026~2027년에는 각 8000억원으로 증액한다.
준공 전 미분양 물량을 사전에 처리하는 안심환매 제도도 도입한다. 지방의 준공 전 미분양 아파트(분양보증 가입 필수)를 HUG가 환매조건부로 분양가의 50% 가격에 매입, 준공 후 1년 내 사업 주체가 요구하는 경우 다시 환매할 수 있도록 하는 정책이다.
환매 시 당초 매입가에 HUG의 매입 자금 조달비용, 세금 등 환매 과정에서 들어간 실비용을 내면 된다. 향후 3년간 1만가구를 매입할 방침이다. 매입 예상 비용은 최대 2조4000억원으로, 이 중 3000억원을 정부가 지원한다.
예컨대 아파트를 새로 올리다 돈이 융통되지 않아 공사비도 모자란 사업장의 아파트를 HUG가 분양가의 반값만 주고 이를 사간다. 건설사는 이 돈을 공사비로 활용하는 동시에 HUG에 판 물량을 다시 가져오기 위해 할인분양이나 분양 마케팅 등의 노력을 통해 수요를 모집한다. 분양가의 6~90%로 사겠다는 사람이 있어도 HUG에 매도하는 것보단 10~40%p(포인트)의 이익을 얻을 수 있어서다.
건설사가 HUG에 미분양 물량을 매도한 뒤 1년 내에 다시 사오지 못하면 해당 아파트 소유권은 HUG에게 완전히 넘어간다. 이는 HUG가 공매에 부쳐 현금화할 예정이다. 국토부는 우선 연간 3~4000가구의 매도 수요가 있을 것으로 내다보고 있다. 원안대로 시행 시 건설사 대상 설명회를 연 뒤 상세 수요 조사에 나선다. 수요가 예상보다 많으면 매입 물량도 조정할 전망이다.
◆ 전세임대·청년월세 지원 늘린다… "국민 수요 최대한 반영"
이전에 시행한 제도 중 수요 확충에 대한 요구가 많았던 전세임대주택 공급과 청년월세 한시 지원, 소규모 주택정비 관련 예산도 충당한다.
전세임대주택이란 저소득층, 청년, 신혼부부 등 주거 취약 계층인 입주 대상자가 희망 주택을 물색한 다음, 한국토지주택공사(LH)나 서울도시주택공사(SH) 등 공공주택사업자가 해당 주택의 집주인과 전세계약을 체결하고 입주자에게 재임대하는 방식의 공공주택 정책이다. 종전 4만5000가구였던 전세임대주택을 4만8000가구로 3000가구 늘려 추가 공급한다. 이 과정에서 필요한 예산으로 주택기금 3208억원을 책정했다.
중위소득 60% 이하의 무주택 저소득 청년을 대상으로 월 20만원의 월세를 최대 24개월까지 지원하는 청년월세 한시 지원 정책에는 572억원(일반회계)이 쓰일 예정이다. 지원 대상을 2만7000명 늘려 저소득 독립 청년의 주거비 부담을 경감한다.
노후 주거환경 개선과 도심 내 주택공급을 위해 시행하는 소규모 가로주택정비사업의 초기 사업비와 건설비를 지급한다. 23개 사업장에 직접 융자와 이차보전 확대 등의 방식을 활용해 599억원을 지원할 예정이다.
정수호 국토부 주택기금과장은 "새 정부 출범과 함께 지방 건설경기와 주택 공급 확대를 위해 새로운 제도를 다수 시도해보고자 한다"며 "정부와 공공기관, 건설업계가 모두 윈윈하는 계기가 될 것"이라고 말했다.
chulsoofriend@newspim.com
