[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정국 혼란에 정부의 부동산정책 방향이 변화할 수 있는 상황에서 재건축·재개발사업 대신 도시재생사업이 다시 조명 받을 것이란 전망이 나온다. 

학계를 중심으로 도시재생사업에 대한 논의가 재개되고 특히 민주당 소속 도지사가 있는 경기도에서도 도시재생사업을 활발히 추진하고 있는 상황이다. 정권 교체가 이뤄지면 도시재생사업이 다시 재개될 가능성이 점쳐진다.

12일 정비업계에 따르면 문재인 정부-박원순 서울시장 시절 주력 도시 재정비 기법이었던 도시재생사업이 다시 활기를 띨 것이란 관측이 제기된다.

동대문디자인플라자(DDP)에서 바라 본 도시재생 1호 창신동 모습 [사진=뉴스핌DB]

'포문'은 학계에서 연다. 대한국토도시계획학회는 오는 23일 '창신숭인을 통해서 본 도시재생의 과거와 현재' 세미나를 열고 도시재생사업 재개의 포문을 개최할 예정이다. 이날 세미나에서는 손경주 창신숭인 도시재생 협동조합 상임이사 겸 경기도 도시재생 자문단 위원이 발제를 한다. 

이날 세미나는 도시재생사업의 효과와 재건축·재개발사업의 대안으로서 도시재생사업을 논의하는 자리가 될 전망이다. 민주당 정부와 서울시정 시절 중점 전략과제로 추진됐던 도시재생사업은 간단히 말해 공공의 자금으로 노후 주거지의 주거환경을 개선하는 사업이다. 도로를 정비하고 가로등을 교체하며 노후 상하수도관을 바꾸는 등의 사업을 실시해 전면 철거 후 아파트를 짓는 재개발 사업을 대체한다는 목적을 갖고 있다. 앞서 정치성향이 다른 이명박·오세훈 시장의 '뉴타운'(현 재정비촉진지구)으로 대변되는 재개발사업의 '맞불' 성격을 가졌다. 

다만 도시재생은 사업효과에서 논란이 나왔다. 주차장과 같은 주민이 원하는 생활SOC보다 청년센터, 박물관 등 이른바 '앵커시설'이 중심을 이루며 주거환경 개선효과가 크지 않다는 분석이 다수를 이뤘다. 외부인력이 들어와 지역에 '활기'를 주는 것보다 거주하는 주민들의 주거환경 개선이 먼저 필요하다는 인식에서다. 

특히 벽화 그리기 등의 사업이 주력이 되면서 사업 무용론까지 나오는 상황이었다. 노후 가로등이나 상하수도관을 바꾸는 것은 당연히 서울시가 해야할 일이며 이밖에 노후 저층주거지역 최대 난제인 주차장 문제 해결보다 앵커시설인 청년센터나 박물관에 주력했다는 것이다. 무엇보다 주거환경 개선을 위해 시민 혈세를 낭비한다는 지적도 나오고 있었다. 서울시는 첫 도시재생사업인 창신숭인사업에 1100억원의 예산을 투입했다. 만약 이를 재개발로 대체했으면 공공자금이 크게 줄었을 것이란 분석이다. 이에 따라 오세훈 시장이 재취임한 후 서울시는 도시재생사업을 대폭 축소한 상태다. 

창신동 낙산성곽동길 벽화 모습 [사진=현대엔지니어링]

문재인 정부는 집권 이후 도시재생뉴딜사업을 추진했지만 이는 서울시의 도시재생사업과는 다소 결이 다르다. 도시재생뉴딜은 비수도권의 원도심지역 즉 경제중심지를 재정비하는 사업이다. 서울시내 도시정비사업이나 주택재개발처럼 민간 자본이 들어오기 꺼리는 지역을 대상으로 국비 등 공공자금을 투입해 재정비하는 것이기 때문이다. 벽화 그리기 등의 사업도 추진하지 않았다. 

하지만 정권 교체 가능성이 높게 점쳐지자 학계를 중심으로 도시재생사업이 다시 재조명 되고 있다. 여기에는 재개발·재건축 사업에 대한 피로감이 큰 역할을 하고 있다. 오세훈 시장 재임과 함께 뒤이어 출범한 윤석열 정부는 주택공급 확대를 위해 재건축·재개발사업을 집중추진하고 있다. 특히 도시재생사업 대상인 노후 저층주거지에 대해 서울시는 모아주택사업을 추진하며 '전면철거 → 아파트 건립'의 당초 사업 방식을 그대로 답습하고 있는 상태다. 

이같은 재개발 사업 중심의 도시 재정비사업은 2022년부터 급격히 오르기 시작한 건축비 상승에 타격을 받았다. 2022년 재개발사업의 경우 3.3㎡당 공사비가 650만~700만원 수준이었지만 약 3년이 지난 지금은 900만원을 넘어서고 있다. 이는 소규모 재정비사업인 모아주택도 마찬가지여서 서울시도 3.3㎡당 900만~950만원의 공사비를 예상하고 있는 상황이다. 

이에 서울시내 재개발사업에서 기존 10평 지분 소유자가 전용 84㎡ 아파트를 받을 때 분담금은 5억원 이상이 예상되고 있다. 이와 함께 정부와 서울시의 전격적인 재정비 사업 독려대책이 이어지면서 재개발을 하고 싶지 않은 수요층을 중심으로 피로감이 쌓여간다는 지적이 나오고 있다. 

한 시장 전문가는 "분담금이 큰 폭으로 올라가고 있는데 사업 기간 단축 정도로 재건축·재개발을 독려하는 것은 별다른 메리트가 없다는 분석이 나오고 있다"며 "결국 건설업계 일감 확보가 주요 정책 목표가 아닌가하는 반감까지 나오고 있는 실정"이라고 말했다. 

다만 도시재생사업도 과거처럼 진행돼선 시민들의 관심을 받지 못하게 될 것이란 전망이 나온다. 30년 이상된 반지하 저층 빌라가 밀집한 주거지역에 벽화나 그리고 청년센터나 투입하는 것은 근본적인 해결책이 아니라는 이유에서다. 이에 따라 주거환경이 카페나 청년 일자리 센터보다 주차장, 체육관을 비롯한 주민 생활형 SOC 투입에 주력해야 한다는 주장이 나온다. 

업계 한 관계자는 "정치성향에 따라 재개발 대 도시재생으로 나눌 게 아니라 두 사업을 병행해 추진해야 할 것"이라며 "이미 노후화가 진행돼 주택의 질을 비롯해 주거 여건이 극도로 열악한 곳은 재개발이나 집수리 지원 등을 해야하며 노후화가 진행되는 저층 주거지에 대해서는 생활 SOC 중심의 도지재생사업을 추진하는 것을 고려해야 한다"고 말했다. 

donglee@newspim.com