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1기 신도시 재건축 '기승전 분담금'...분당만 수익성 보여

기사입력 : 2024년11월27일 22:00

최종수정 : 2024년11월27일 22:00

정부 1기 신도시 선도지구 금융지원…"공사비 10% 가량 절감 예상"
"추가 분담금에 따라 사업 추진 속도 결정날 것"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 1기 신도시 재정비 선도지구가 지정됐지만 실제 재건축 추진은 각 신도시별, 단지별로 차이를 보일 전망이다. 최근 치솟고 있는 건설 원자재값 영향에 따라 '어마무시'한 분담금이 예상돼서다. 

상급지로 인식되고 있는 분당신도시와 다른 신도시와의 차이가 거셀 것으로 예측되고 있다. 공사비가 비슷하다고 봤을 때 용적률 증가분이 많고 일반분양가 높을 것으로 예상되는 분당신도시 재건축 분담금은 크지 않을 것으로 전망되고 있지만 일산의 경우 3억원 이상의 분담금이 예측돼서다. 이렇게 되면 결국 분당을 제외한 다른 신도시에서의 재건축 사업은 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다. 

정부는 신도시 재정비 선도지구 선정 결과를 발표하면서 대규모 펀드 조성 등 금융지원 방안도 함께 내놔 분담금 부담을 낮추겠다는 방침이다. 다만 실제 공사가 추진되는 기간 동안 추가적으로 공사비가 인상될 가능성이 높은 만큼 유의미한 효과를 줄 수 있을지는 미지수다.

1기 신도시에서 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 첫 수혜를 받을 선도지구가 선정됨에 따라 본격적인 정비사업이 추진될 것이란 기대감이 나온다. 분당신도시 모습 [사진=뉴스핌DB]

◆ 정부 1기 신도시 선도지구 금융지원…"공사비 10% 가량 절감 예상"

27일 부동산 시장 전문가들에 따르면 1기 신도시 재정비 사업에서 분당을 제외한 나머지 신도시는 높은 분담금으로 인해 사업 진행이 어려울 수 있다는 진단이 나오고 있다. 

재건축 분담금 시뮬레이션 결과 선도지구로 선정된 경기 고양시 일산서구 한 단지의 경우 전용면적 101㎡ 소유주가 재건축 후 같은 평수로 입주할 경우 약 3억9200만원의 분담금이 나올 것으로 예측됐다. 현재 용적률이 182%로 재건축 용적률 300%, 평당 사업비 1900만원(공사비 800만원+기타 사업비 1100만원)으로 잡았을 때의 예상 분담금이다. 새 아파트의 분양가는 현 일산신도시 아파트 매맷값을 기준으로 했다. 

반면 분당은 다른 시뮬레이션 결과가 나왔다. 분당신도시 한 선도지구 아파트 전용면적 84㎡ 소유주가 재건축 후 같은 평수로 입주한다고 가정했을 때는 2900여만원의 추가 분담금이 나올 것으로 예측된다. 이같은 분담금 차이는 기존 용적률이 낮아 용적률 증가폭이 크거나 일반 분양가가 높은 경우다. 분당 아파트의 현재 용적률은 144%며 재건축 용적률은 326%를 받을 수 있다. 평당 사업비로 1900만원을 적용하고 일반분양가를 분당지역 매맷값으로 가정했을 때다. 

국토부는 이날 재정비 선도지구 발표와 함께 밝힌 지원대책에서 사업비 저감을 위한 대책도 내놨다. 우선 선도지구의 신속한 사업추진을 위해 통합정비 맞춤형 금융지원 등을 통해 대규모 자금을 적기 조달해 공사비를 낮춘다는 계획이다.

이를 위해 우선 펀드를 통한 자금조달 구조와 연계해 초기사업비 보증의 범위를 조기화할 예정이다. 이어 지자체가 채무부담 없이 대규모 자금을 조기 조달할 수 있도록 HUG PIF(공공기여금 유동화) 지원 프로그램 운영한다. 이주비와 분담금의 경우 관리처분과 인허가 이후 시중 금융기관을 통해 보증할 계획이다.

정부는 금융 지원을 통해 선도지구 사업을 추진했을 때 공사비 단가 기준으로 10% 가량의 절감 효과가 있을 것으로 보고 있다. 국토부 관계자는 "총 사업비 기준으로 말하긴 어렵지만 공사비 단가 기준으로 10% 정도 절감 효과는 있을 것으로 기대하고 있다"면서 "뉴스테이에서도 이같은 구조로 했을 때 일반적인 시장가격보다 공사비가 많이 떨어졌는데 공사비가 10% 가량 절감되는 사례들을 많이 발굴했다"고 말했다.

국토부의 비용 절감 효과가 반영된다면 이들 단지의 분담금은 각각 3억6360만원, 420만원으로 각각 2880만원, 2480만원 가량 줄어들 것으로 예상된다. 

◆ "분담금에 따라 사업 추진 속도 결정날 것"

재건축 추진 과정에서 수억원의 분담금이 나오면 주민 간 갈등이 불거지고 사업 추진이 늦어질 수 있다. 일산의 경우는 다른 지역보다 기준 용적률이 낮아 분담금이 많이 나오는 만큼 주민들이 상향을 요구하고 있는 상황이다. 또 평촌은 일반분양가는 높게 예상되지만 현 용적률이 200%를 넘을 정도로 높아 분담금도 적지 않을 것으로 전쳐진다.  

업계 관계자는 "전체적인 용적률과 가구수가 안 나오면 추가 분담금을 예상하기 쉽지 않다"면서 "문제는 분담금을 낼 여력이 안되는 사람이 많아 주민간 마찰도 늘어날 것"이라고 말했다.

기부채납에 대한 부분들도 고려해야 한다. 다만 국토부는 1기 신도시에 대해 공공기여를 강화하지 않겠다는 입장인 만큼 서울시내 재건축 만큼 20% 이상의 높은 기부채납은 없을 전망이다. 

송승현 도시와경제 대표는 "기부채납을 한다면 예상했던 것보다 공사비에 대한 이슈가 강하다보니 추가 분담금이 늘어날 여지가 있으며 또 어떻게 개발하느냐에 따라 분담금이 달라질 것"이라고 말했다.

그러면서 "사업이 추진되는 동안 시장 환경에 따라 가격 변동성도 있어 상향될 가능성이 높다"면서 "시뮬레이션 결과를 공유할텐데 (분담금이) 높다면 개별 입주자들의 생각이 바뀔 수 있고 결국 동의했던 단지들도 이탈할 가능성이 있다"고 덧붙였다. 

min72@newspim.com

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다음달 10일 2차 소비쿠폰 기준 나온다 [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 행정안전부가 2차 민생회복 소비쿠폰 지급기준을 이르면 내달 초 발표할 예정이다. 상위 10% 구분 기준은 부동산 및 금융소득 등을 살펴 이달 중 기준 수립 준비에 나선다. 한순기 행안부 지방재정경제실장은 8일 정부세종청사 행정안전부에서 열린 민생회복 소비쿠폰 간담회에서 "9월 10일 정도에 2차 (소비쿠폰) 기준을 발표할 것"이라고 밝혔다.  한 실장에 따르면 2차 지급 기준 준비는 이달 중 시작된다. 그는 "보건복지부와 건강보험공단을 만나 기준을 짜야 한다"며 "2021년 사례를 보면 1인가구는 특례를 가산했고, 맞벌이가구는 뺐다"고 설명했다. [서울=뉴스핌] 류기찬 인턴기자 = 한국신용데이터(KCD)가 4일 민생회복 소비쿠폰 카드 매출 분석 결과를 공개했다. 민생회복 소비쿠폰 지급이 시작된 지난 21일부터 27일까지 자영업자 매출 증감률은 전주 대비 평균 2.2% 증가한 것으로 나타났다. 이날 오후 서울 시내의 한 매장에 민생회복 소비쿠폰 사용가능 안내문이 붙어있다. 2025.08.04 ryuchan0925@newspim.com 한 실장은 "고액 자산가인데 건보료만 적게 내는 경우도 있다"며 "(행안부의) 부동산 데이터나 국세청 금융소득 데이터를 활용해 직장 가입자 중 고액 자산가를 선별할 것"이라고 덧붙였다. 지난달 21일부터 이달 7일까지 소비쿠폰 지급 현황에 따르면 전체 신청자는 4818만명으로, 전체 지급대상자의 95.2%가 신청을 마쳤다. 지급액은 8조7232억원으로 집계됐다.  사용 현황은 신용·체크카드 지급액 5조8608억원 가운데 절반가량인 3조404억원(51.9%)이 소비됐다. 이날 처음 공개된 지역별 신용·체크카드 소비율을 보면 서울보다 지역이 높은 편이었다. 제주가 57.2%로 가장 높았고 이어 인천 54.7%, 울산 54.6%, 광주 54.5%, 충북 54.1%, 대전 54.0%, 부산 53.7% 등이었다. 한 실장은 "비수도권에 3만원·5만원 더 준 부분도 있지만, 지역 영세소상공인 매출로 이어져 의미 있는 숫자"라며 "10%포인트(p) 차이는 아니지만 2~3%p라도 높은 것은 그만큼 비수도권이 어려웠다는 방증이자 (소비쿠폰이) 사용되고 있다는 신호"라고 말했다. 행안부는 2차 소비쿠폰 지급을 위한 예산에는 문제가 없다는 입장이다. 한 실장은 "사업 전체 13조9000억원 가운데 1조8000억원만 지방(예산)이고 나머지 12조1000억원가량이 국비다"라며 "(국비에서) 8조1000억원을 먼저 내렸고, 기획재정부 협조를 구해 이달 중순 정도에 4조1000억원을 조속하게 받기로 했다"고 말했다. [자료=행정안전부] 2025.08.08 sheep@newspim.com 한 실장은 "(소비쿠폰 2차 지급에 앞서) 지방채 발행이 필요 충분 조건은 아니고 충분조건 정도 될 것"이라며 "(지방재정법 통과는) 9월 본회의까지 하도록 목표를 잡고 있다"고 덧붙였다. 이번 추가경정예산안(추경)에는 민생쿠폰 관련 연구용역 예산 2억원도 담겼다. 소비쿠폰 등 현금성 지원에 대한 효과를 철저하게 분석한다는 취지다. 한 실장은 "민생쿠폰 추경에 연구용역비 2억원이 담겼다"며 "과거 2020~2021년 효과가 있냐 없냐 등 많은 비판이 있었다. 연구 용역을 제대로 하려는 것"이라고 설명했다. 조세정책연구원이나 KDI 등과 연구한다는 것이 행안부 현재 계획이다. 행안부는 하나로마트에서 사용할 수 있는 지역을 확대한다는 계획도 이날 밝혔다. 그간 도서산간지역 소비쿠폰 사용처가 제한적이라는 비판이 꾸준히 제기된데 따른 것이다.  한 실장은 "면 단위에서 동네에 마트 등이 전혀 없는 경우가 있어 하나로마트 121곳에서 현재 사용 가능하다"면서도 "현장을 가 보니 마트가 있어도 너무 영세해 고기나 채소 등 신선식품을 사기 어려운 경우가 있었다. 현재 시장·군수 대상으로 수요조사를 하고 있고, 빠른 시일 내로 하나로마트 사용처를 추가 지정할 것"이라고 말했다. 한 실장은 또 "추가 소비 진작 대책을 관계부처와 많이 만들고 있다"며 "행안부는 수도권 기업, 공기업, 관공서 등과 비수도권 간 자매결연을 맺는 소비진작 대책을 만들고 있다"고 밝혔다. sheep@newspim.com 2025-08-08 16:11
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