전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

[GAM]VICI, 고배당+금리 모멘텀 활짝② "견고한 수입 구조"

기사입력 : 2024년11월01일 16:32

최종수정 : 2024년11월01일 16:32

"높은 협상력과 안정적인 임대료 수입"

이 기사는 10월 24일 오후 3시43분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 오상용 글로벌경제 전문기자 = *①편 기사에서 이어집니다.

4. 견고한 배당 토대

미국의 부동산투자회사(REITs) VICI 프라퍼티즈(티커: VICI)가 지난 9월 공개한 2분기 실적은 회사의 배당 토대가 한층 견고해졌음을 보여줬다.

2분기 매출은 전년동기비 6.6% 증가한 9억5700만달러를 기록해 월가 예상보다 9억5700만달러 많았다. 리츠의 현금 창출 능력을 보여주는, 그래서 배당 가능 여력을 의미하기도 하는 사업운영수익(FFO)은 1년전보다 7.3% 증가한 7억4130만달러를 기록했다. 주당 FFO는 0.71달러로 시장 예상보다 0.05달러 많았다.

일회성 변동 요인을 제거한 조정 FFO(AFFO)는 5억9240만달러로 전년동기비 9.6% 늘었다. 이러한 AFFO 증가율은 업계 중간값(2.25%)을 크게 웃도는 것이다. 최근 5년 VICI의 연평균 AFFO 증가율은 8.5%에 달해 업계 최고 수준을 자랑한다(업계의 최근 5년 연평균 AFFO 증가율은 2.3%에 그친다).

그만큼 배당을 늘릴 수 있는 토대가 견고하다. 회사가 2분기 현금배당에 지출한 자금은 총 4억3290만달러였다. 분기 FFO의 58%를, AFFO의 73%를 주주 몫으로 돌렸다.

양호한 상반기 실적에 바탕해 연간 가이던스도 상향했다. VICI는 올해 연간 AFFO 예상치를 종전 23억2000만~23억5500만달러에서 23억5000만~23억7000만달러로 높여 잡았다. 주당 AFFO 예상치는 종전 2.22~2.25달러에서 2.24~2.26달러로 상향됐다.

VICI 프라퍼티즈의 부동산에 입주한 베네치안 라스베이거스 리조트 [사진=블룸버그]

5. 안정적인 임대료 수입 구조

VICI의 최대 강점은 안정적인 임대료 수입 구조다.

회사 부동산 포트폴리오의 가중평균 임대기간(WALT)은 41년이며 임대율은 100%에 달한다. 빈 공간 없이 모든 건물이 임대 수입을 올리고 있다. 임대 계약은 모두 `트리플 넷 임대(Triple Net Lease)` 방식으로 체결돼 임차인이 임대료는 물론이고 재산세와 건물보험료, 수리·유지비를 모두 부담한다.

또한 임차인의 모회사가 지급보증을 선 계약이 전체의 90%에 달해 돈 떼일 위험이 상대적으로 낮다. 이는 임대료 수입의 안정성을 담보하는 일종의 안전장치다.

전체 계약의 80%는 마스트 임대(Master Lease) 방식이다. 임차인이 건물을 통째로 빌려 자체적으로 관리하기에 건물 주인인 VICI는 수선 의무에서 자유롭다. 이들 임차인의 80%(임대료에서 차지하는 비중 80%)는 증권거래위원회(SEC)에 정기적으로 재무제표를 신고하는 기업이다. 어중이 떠중이가 아니라 신용도가 보장된 회사들이 세입자로 들어와 있다.

VICI는 주로 `갑`의 위치에 있다. 카지노와 호텔 운영체인들의 경우 입지의 중요성 때문에 섣불리 다른 곳으로 객장을 옮기지 못한다. 이런 특성은 임대인, 즉 VICI의 높은 협상력을 의미한다. 회사가 고정 임대료가 아니라 물가상승률에 연동한 임대료 계약을 늘려나가고 있는 것도 그 덕분이다.

해당 조건(rent escalators)에 따른 VICI의 (계약 기간내) 임대료 상승폭은 평균 1.7%로 업계 최상위권이다. 현재 VICI의 임대 계약중 40%는 이러한 물가(CPI) 상승률 연계 임대료 인상 조건을 달고 있다. 회사는 오는 2032년까지 이 비중을 76%로, 2035년에는 90%로 확대할 계획이다.

물론 다양한 사업군 내 여러 고객이 아니라, 특정 사업군 내 소수 기업에 임대 계약이 집중돼 있다는 점은 거래 상대방 위험(계약 상대의 채무 불이행에 따르는 위험)의 노출도를 높이는 요소지만, 전술했듯 VICI는 몇 겹의 안전장치를 통해 그 위험을 제한하고 있다.

이처럼 안정성과 협상력을 겸비한 VICI의 임대료 수입 구조는 꾸준한 수익(FOF) 증가로 이어져 배당금 인상의 토대가 되고 있다.

6. 저평가 ..월가 목표가 상향

올 들어 VICI 주가는 3.01% 상승하는 데 그쳤다. 연중 누적 토탈리턴은 7.45%다. 7월까지 마이너스권에 머물던 주가 상승률(YTD)은 연준 금리인하 기대에 힘입어 8월부터 위로 방향을 틀었지만 여전히 시장 평균에는 많이 못미친다.

월가의 투자의견은 `매수` 쪽으로 크게 기울어 있다. 주식시장 정보업체 팁랭크스에 따르면 최근 3개월 12명의 애널리스트 가운데 10명이 이 회사에 대해 `매수` 의견을, 나머지 2명이 `보유` 의견을 피력했다. 이들이 제시한 12개월 평균 목표가는 34.58달러로 10월23일 종가에서 5.3%의 추가 상승 여력을 지님을 보여준다.

현재 회사 주가는 12개월 예상 FFO에 12.54배에 거래돼 업계 중간값(14.85배)에 못미친다. 에버코어는 "VICI의 견고한 현금창출능력과 성장성을 감안할 때 주가는 여전히 저평가 상태"라며 멀티플이 14배로 확장될 기회가 열려 있다고 판단했다. 에버코어는 지난 9월16일자 보고서에서 이 회사에 대한 목표가를 36달러에서 37달러로 높여 잡았다. 현재 주가 수준에서 13%의 상승 여력이 있다고 봤다.

웰스 파고 역시 10월1일 보고서에서 VICI에 대해 매수 의견을 유지하는 한편, 목표가를 종전 33달러에서 36달러로 높여 잡았다.

VICI의 연중(YTD) 토탈리턴 추이 [사진=koyfin]

osy75@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
돌연 취소된 '2+2 통상협상' 왜? [세종 = 뉴스핌] 김범주 기자 = 25일(현지 시각) 미국 현지에서 열릴 예정이었던 '한미 2+2 재무·통상 협의'가 돌연 취소된 배경에 관심이 모아지고 있다. 미국 측이 한국 대표단에 '양해'의 뜻을 여러 차례 표명했다는 것이 우리 정부의 설명이지만, 외교상 결례에도 불구하고 협의를 미뤄야 했던 배경에는 한국 협상단을 길들이겠다는 의도가 있는 것 아니냐는 해석이 나온다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 24일 기획재정부에 따르면 구윤철 부총리 겸 기재부 장관은 이날 오전 9시경 이메일로 미국 측으로부터 협의 취소를 통보 받았다. 이날 오전 구 부총리는 협의를 위해 미국으로 출발할 예정이었다. 당시 인천공항 대기실에 있었던 것으로 파악됐다. 기재부는 이 같은 사실을 오전 9시 30분께 언론에 공개했고, 구 부총리는 정부 관계자들과 함께 오전 9시 50분께 공항을 빠져나갔다. 이날 회의가 취소가 된 배경에 대해 기재부 측은 "스콧 베선트 재무장관의 긴급한 일정 때문이었다"고 설명했다. 다만 '긴급한 일정'에 대한 설명은 없었던 것으로 파악됐다. 미국 측이 이메일을 통해 여러 차례에 걸쳐 사과 의사를 밝혔지만, 협상 관련 구체적 일정은 확정하지 않았다는 설명이다. 김정관 산업통상자원부 장관, 여한구 통상교섭본부장의 미국과의 협상은 예정대로 진행된다. 김 장관은 크리스 라이트 에너지장관 등을, 여 본부장은 제이미스 그리어 무역대표부(USTR) 대표와 각각 만난다. 하지만 양국 경제·통상 수장이 구체적 이유 없이 협의를 돌연 취소한 배경으로 한미간 협상이 난항을 겪은 것 아니니냐는 해석이 나온다. 앞서 지난 20일 미국으로 출국한 위성락 대통령실 국가안보실장은 이날 오후 귀국할 예정이지만, 고위급 협상에 진전이 없었던 것 아니냐는 관측도 나온다. 한국 정부는 1000억달러(약137조원) 규모의 미국 현지 투자 계획을 미국 정부에 제안할 예정인 것으로 전해졌다. 한국보다 먼저 관세협상을 타결한 일본 사례를 참고해 짠 전략으로 풀이된다. 일본은 5500억달러(약 757조원) 규모의 투자 펀드를 약속하고 미국과의 상호관세 15%부과에 합의했다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 다만 한국 정부가 제시할 투자 규모에 미국 정부가 만족할지 여부는 미지수다. 댄 스커비노 백악관 부비서실장이 최근 소셜미디어(SNS) 엑스(옛 트위터)에 공개한 일본 대표단과의 협상 사진을 살펴보면 트럼프 대통령이 직접 대미 투자액을 상향했을 것으로 추정되는 투자액이 나온다. 애초 일본이 제시한 투자액 4000억달러는 펜으로 그어져 있고, 그 위에 5000억달러라는 숫자가 써 있었기 때문이다. 트럼프 대통령은 전날 일본의 대미국 투자액은 5500억달러라고 공개했다. 협상액보다 500억 달러가 높아진 셈이다. 촉박한 협상 일정을 무기 삼아 미국이 비관세 영역도 손보려는 의도가 아니니냐는 해석도 나온다. 2025년 미국 무역대표부의 비관세 장벽 보고서(NTE)에서도 한국의 방산·통신·원전 분야를 지적했다. 박기훈 한국투자증권 연구원은 "방산과 통신은 미국 기업의 진입 장벽이라는 측면에서 구조 개선에 대한 압력을 가할 가능성이 크다"고 지적했다. wideopen@newspim.com 2025-07-24 18:42
사진
특검, 한덕수 자택·총리공관 압수수색" [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 내란특검팀이 24일 국무총리 서울공관에 대한 압수수색에 들어갔다. 국무총리실은 이날 문자 공지를 통해 특검팀의 수사에 적극 협조하고 있다며 이같이 밝혔다.   특검은 이날 한덕수 전 총리 자택 압수수색에도 나섰다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 한덕수 전 국무총리가 2일 오후 서울 서초구 서울고등검찰청에 마련된 내란 특검 사무실에서 조사를 마치고 차량으로 이동하고 있다. 2025.07.02 leehs@newspim.com 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 비상계엄 선포 계획을 알고도 이를 묵인 또는 방조했다는 의혹을 받고 있다. 특검은 압수물 분석을 마치는 대로 한 전 총리 등을 다시 조사한 뒤 구속영장 청구 여부 등을 검토할 전망인 것으로 알려졌다. sheep@newspim.com 2025-07-24 13:54
안다쇼핑
Top으로 이동