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[서울=뉴스핌] 오상용 글로벌경제 전문기자 = *①편 기사에서 이어집니다.

4. 견고한 배당 토대

미국의 부동산투자회사(REITs) VICI 프라퍼티즈(티커: VICI)가 지난 9월 공개한 2분기 실적은 회사의 배당 토대가 한층 견고해졌음을 보여줬다.

2분기 매출은 전년동기비 6.6% 증가한 9억5700만달러를 기록해 월가 예상보다 9억5700만달러 많았다. 리츠의 현금 창출 능력을 보여주는, 그래서 배당 가능 여력을 의미하기도 하는 사업운영수익(FFO)은 1년전보다 7.3% 증가한 7억4130만달러를 기록했다. 주당 FFO는 0.71달러로 시장 예상보다 0.05달러 많았다.

일회성 변동 요인을 제거한 조정 FFO(AFFO)는 5억9240만달러로 전년동기비 9.6% 늘었다. 이러한 AFFO 증가율은 업계 중간값(2.25%)을 크게 웃도는 것이다. 최근 5년 VICI의 연평균 AFFO 증가율은 8.5%에 달해 업계 최고 수준을 자랑한다(업계의 최근 5년 연평균 AFFO 증가율은 2.3%에 그친다).

그만큼 배당을 늘릴 수 있는 토대가 견고하다. 회사가 2분기 현금배당에 지출한 자금은 총 4억3290만달러였다. 분기 FFO의 58%를, AFFO의 73%를 주주 몫으로 돌렸다.

양호한 상반기 실적에 바탕해 연간 가이던스도 상향했다. VICI는 올해 연간 AFFO 예상치를 종전 23억2000만~23억5500만달러에서 23억5000만~23억7000만달러로 높여 잡았다. 주당 AFFO 예상치는 종전 2.22~2.25달러에서 2.24~2.26달러로 상향됐다.

5. 안정적인 임대료 수입 구조

VICI의 최대 강점은 안정적인 임대료 수입 구조다.

회사 부동산 포트폴리오의 가중평균 임대기간(WALT)은 41년이며 임대율은 100%에 달한다. 빈 공간 없이 모든 건물이 임대 수입을 올리고 있다. 임대 계약은 모두 `트리플 넷 임대(Triple Net Lease)` 방식으로 체결돼 임차인이 임대료는 물론이고 재산세와 건물보험료, 수리·유지비를 모두 부담한다.

또한 임차인의 모회사가 지급보증을 선 계약이 전체의 90%에 달해 돈 떼일 위험이 상대적으로 낮다. 이는 임대료 수입의 안정성을 담보하는 일종의 안전장치다.

전체 계약의 80%는 마스트 임대(Master Lease) 방식이다. 임차인이 건물을 통째로 빌려 자체적으로 관리하기에 건물 주인인 VICI는 수선 의무에서 자유롭다. 이들 임차인의 80%(임대료에서 차지하는 비중 80%)는 증권거래위원회(SEC)에 정기적으로 재무제표를 신고하는 기업이다. 어중이 떠중이가 아니라 신용도가 보장된 회사들이 세입자로 들어와 있다.

VICI는 주로 `갑`의 위치에 있다. 카지노와 호텔 운영체인들의 경우 입지의 중요성 때문에 섣불리 다른 곳으로 객장을 옮기지 못한다. 이런 특성은 임대인, 즉 VICI의 높은 협상력을 의미한다. 회사가 고정 임대료가 아니라 물가상승률에 연동한 임대료 계약을 늘려나가고 있는 것도 그 덕분이다.

해당 조건(rent escalators)에 따른 VICI의 (계약 기간내) 임대료 상승폭은 평균 1.7%로 업계 최상위권이다. 현재 VICI의 임대 계약중 40%는 이러한 물가(CPI) 상승률 연계 임대료 인상 조건을 달고 있다. 회사는 오는 2032년까지 이 비중을 76%로, 2035년에는 90%로 확대할 계획이다.

물론 다양한 사업군 내 여러 고객이 아니라, 특정 사업군 내 소수 기업에 임대 계약이 집중돼 있다는 점은 거래 상대방 위험(계약 상대의 채무 불이행에 따르는 위험)의 노출도를 높이는 요소지만, 전술했듯 VICI는 몇 겹의 안전장치를 통해 그 위험을 제한하고 있다.

이처럼 안정성과 협상력을 겸비한 VICI의 임대료 수입 구조는 꾸준한 수익(FOF) 증가로 이어져 배당금 인상의 토대가 되고 있다.

6. 저평가 ..월가 목표가 상향

올 들어 VICI 주가는 3.01% 상승하는 데 그쳤다. 연중 누적 토탈리턴은 7.45%다. 7월까지 마이너스권에 머물던 주가 상승률(YTD)은 연준 금리인하 기대에 힘입어 8월부터 위로 방향을 틀었지만 여전히 시장 평균에는 많이 못미친다.

월가의 투자의견은 `매수` 쪽으로 크게 기울어 있다. 주식시장 정보업체 팁랭크스에 따르면 최근 3개월 12명의 애널리스트 가운데 10명이 이 회사에 대해 `매수` 의견을, 나머지 2명이 `보유` 의견을 피력했다. 이들이 제시한 12개월 평균 목표가는 34.58달러로 10월23일 종가에서 5.3%의 추가 상승 여력을 지님을 보여준다.

현재 회사 주가는 12개월 예상 FFO에 12.54배에 거래돼 업계 중간값(14.85배)에 못미친다. 에버코어는 "VICI의 견고한 현금창출능력과 성장성을 감안할 때 주가는 여전히 저평가 상태"라며 멀티플이 14배로 확장될 기회가 열려 있다고 판단했다. 에버코어는 지난 9월16일자 보고서에서 이 회사에 대한 목표가를 36달러에서 37달러로 높여 잡았다. 현재 주가 수준에서 13%의 상승 여력이 있다고 봤다.

웰스 파고 역시 10월1일 보고서에서 VICI에 대해 매수 의견을 유지하는 한편, 목표가를 종전 33달러에서 36달러로 높여 잡았다.

osy75@newspim.com