대출규제 강화, '얼죽신' 열기에 매수세 뚝
최고가 대비 60~70% 수준...추가 상승보다 하락 우려
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울 노·도·강(노원·도봉·강북구) 지역 주택시장이 재건축 기대감에도 '미지근' 분위기가 이어지고 있다. 주택 매수세가 살아나지 않고 있는 실정이다. 서울 강남권에서 시작된 집값 급등세가 주변으로 퍼지는 '낙수효과'를 보기도 전에 가격 조정을 우려해야 하는 상황이다.
정부가 가계대출 급증세를 억제하기 위해 대출규제를 한층 강화한 데다 실수요자의 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 선호도 지속돼 집값 반등이 쉽지 않을 것이란 분위기가 확산하고 있다.
18일 한국부동산원에 따르면 10월 둘째주(14일 기준) 노·도·강이 포함된 '동북권'의 아파트 매매수급지수는 100.5를 기록해 서울 5개 권역 중 가장 낮은 수치를 기록했다.
강남 3구(강남·서초·송파구)가 속한 '동남권'과 종로·용산·중구 등이 속한 '도심권' 등이 103.0을 기록한 것과 비교하면 노·도·강 아파트에 대한 매수심리가 낮은 것이다. 매매수급지수는 기준선(100)보다 수치가 높을수록 시장에 집을 '팔려는' 사람보다 '사려는' 사람이 더 많다는 의미다.
올해 아파트값 상승률도 가장 낮은 수준이다. 노원구 아파트값은 올해 누적 상승률이 1.33%, 강북구는 1.31%, 도봉구는 0.14%를 각각 나타냈다. 같은 기간 서초구가 7.60%, 송파구가 7.01%, 마포구 6.27%, 용산구 6.12% 상승한 것과 비교해도 미미한 수준의 변동률이다.
노·도·강 일대에 재건축 기대감이 다시 고개를 들고 있으나 집값 상승으로 이어질지는 미지수다. 시공사 계약 취소로 재건축이 중단상태에 놓였던 '상계주공5단지'는 복합정비구역 지정이 추진되면서 사업성 개선이 기대된다. 복합정비구역으로 지정되면 업무·상업·문화시설과 같은 '비주거시설'을 10% 이상 포함하는 경우 준주거지로 종을 상향해 용적률 400%, 높이 180m(60층)까지 올릴 수 있다. 조합측은 이르면 올해 말 새로운 시공사를 선정할 예정이다. 지난 2월 '상계주공4단지'는 안전진단을 통과해 재건축 추진이 확정됐다.
서울시의 '재개발·재건축 사업지원 방안'도 호재다. 시는 재건축‧재개발 규제 완화와 인센티브 제공으로 개발 지역을 확대하고 정비 속도를 높인다는 방침이다. 준공 30년이 넘은 노후단지는 안전진단 없이 재건축 착수가 가능토록 하고 정비계획 입안 절차와 신속통합자문을 병행해 기존 신속통합기획보다 사업 기간을 1년가량 단축할 계획이다. 또 상업지역 총량제를 폐지해 기업들이 입주할 수 있는 업무·상업시설을 강남 수준으로 늘린다는 방침이다. 이 경우 사업 속도가 빨라지고 개발 수익성이 개선되는 효과가 나타날 수 있다.
이러한 기대감에 올해 집값 반등이 일부 이뤄졌으나 최근에는 지지부진한 모습을 연출하고 있다. 상계주공5단지 전용 31㎡는 지난달 5억1000만원에 실거래됐다. 연초 4억6000만원에서 5000만원 상승한 금액이다. 하지만 2021년 8월 최고가 8억원과 비교하면 64% 수준이다. 주요 강남권 단지들이 신고가 거래가 이어지는 것을 감안할 때 상승세가 더딘 것이다.
상계주공4단지 전용 49㎡는 지난달 4억9900만원에 손바뀜했다. 연초 4억9800만원과 비슷한 수준으로 2021년 7월 최고가 7억5000만원의 67% 수준에 머물러 있다. 재건축 정비구역지정을 준비 중인 도봉구 '창동주공4단지' 전용 49㎡는 연초 4억9200만원보다 도리어 3200만원 빠진 4억6000만원에 거래됐다.
약세장은 당분간 이어질 가능성이 나온다. 정부와 서울시 지원 등으로 재건축 기대감이 높아진 졌지만 고금리, 원자잿값 고공행진에 조합원 분담금이 치솟았다. 현재 집값 수준의 분담금이 예상되는 만큼 재건축사업이 순항할지 미지수다. 아울러 정부의 대출규제 이후 거래량이 급감하고, 20·30세대를 중심으로 신축 선호현상이 강해진 것도 낡은 단지 중심의 노·도·강에 불리한 상황이다.
부동산업계 관계자는 "강남3구, 용산구 등 인기 지역은 2021년 최고가 수준에 실거래가 형성되고 있으나 노·도·강은 대부분 60~70% 수준에 머물러 있다"며 "재건축과 낙수효과 등으로 집값이 추가 상승할 것이란 기대감이 있었으나 정부의 대출규제 이후 매수세가 급감하면서 되레 조정장을 우려해야 할 상황"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
