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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 미국 상업용 부동산 시장의 침체가 금융위기 뇌관으로 지목되는 가운데 이른바 'AI(인공지능) 공장'은 호황을 연출, 월가의 관심을 끈다.

2022년 말 이후 생성형 AI의 확산에 반도체 칩과 함께 몸값을 높이는 것은 데이터 센터. 임대료가 연일 가파른 상승세다. 해당 업계의 기업은 물론이고 금융업계의 투자 열기가 뜨겁다.

오피스빌딩의 공실률이 20%에 육박하는 데 반해 데이터 센터는 공급 부족이 두드러지고, 이 때문에 임대료가 가파르게 뛰는 상황. 시장 전문가들은 데이터 센터 시장의 성장이 중장기적으로 지속될 가능성에 무게를 둔다.

부동산 중개 업체 존스 랑 라살(JLL)의 숀 파니 데이터 센터 전략 부문 부대표는 마켓워치와 인터뷰에서 "(IT 뿐 아니라 부동산 시장에도) AI가 전부"라고 말했다.

15년 전 시카고에 마이크로소프트(MSFT)의 120메가와트 데이터 센터 설립에 참여했던 그는 "2022년 말 챗GPT의 등장이 터닝 포인트였다"며 "AI가 작동하는 데 필수적인 데이터 센터의 수요는 폭발적"이라고 전했다.

또 다른 미국 부동산 서비스 업체인 CBRE에 따르면 북미 지역의 데이터 센터 수요가 연일 최고치를 갈아치우는 상황.

버지니아와 오하이오를 포함해 미국의 8개 핵심 지역의 데이터 센터 시장 성장률이 2023년 26%에 달했다.

수요가 날로 늘어나면서 주요 지역의 데이터 센터의 임대 호가가 2023년 평균 18.6% 뛰었다. 이는 2013~2021년 평균치인 16.9%를 크게 웃도는 수치다.

CBRE는 데이터 센터가 2023년 전체 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 폭의 임대료 상승을 기록했다고 밝혔다.

최근 세계 최대 규모 사모펀드 업체인 블랙스톤이 얼라인드 데이터 센터의 창사 이후 최대 규모 데이터 센터 건립에 6억달러를 투자하기로 하는 등 금융 업계의 '입질'이 이어지는 것도 중장기 성장 가능성을 낙관한 움직임으로 풀이된다.

시장 전문가들은 향후 수 이내에 퀀텀 컴퓨팅의 도입이 본격화되면 데이터 센터의 수요가 한층 더 높아질 것으로 예상한다.

데이터 센터가 상업용 부동산 시장의 중추로 부상하면서 미국 주요 도시의 명암도 엇갈리는 모습이다.

맨해튼과 샌프란시스코, 마이애미 등 기존의 노른자위 땅이 오피스 빌딩 공실로 홍역을 치르는 반면 콜럼버스와 솔트 레이크 시티가 기회의 땅으로 부상했다.

챗 GPT는 2022년 말 등장한 뒤 불과 두 달 사이 월 이용자 1억명 기록을 세웠고, 마이크로소프트와 구글 모기업 알파벳(GOOGL), 메타 플랫폼스(META) 등 빅테크의 생성형 AI 개발이 가속화되고 있어 반도체 칩 만큼이나 데이터 센터 역시 강력한 성장을 이룰 전망이다.

아마존(AMZN)은 오하이오에 78억달러 규모의 투자를 강행, 데이터 센터 건축 프로젝트를 추진중이다.

센터스퀘어 인베스트먼트 매니지먼트의 패트릭 윌슨 포트폴리오 매니저는 "데이터 센터 시장은 더 이상 틈새 시장이 아니다"라며 "신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태 이후 공급자 우위 현상이 뚜렷하다"고 말했다.

시장 전문가들은 빅테크들이 연이어 데이터 센터 건축에 뛰어들고 있지만 공급 부족이 해소되는 데는 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상한다.

수자원과 전력 등 인프라가 갖춰진 지역에 적정 가격의 대규모 토지를 확보하는 일이 간단치 않다는 지적이다.

대형 데이터 센터에서 소비하는 전력량은 웬만한 규모의 도시 한 개에 맞먹을 정도. 챗GPT를 포함한 AI 앱을 가동하는 신형 서버의 경우 5~10배 많은 전력이 필요하다고 업계 전문가들은 말한다.

데이터 센터를 건축하는 데 자재부터 설계, 구조까지 까다로운 공정이 요구된다는 의미다. 급증하는 수요를 따라잡기 어려운 것도 이 때문이다.

무디스 애널리틱스는 보고서를 내고 "데이터 센터를 확보하려는 경쟁이 뜨겁게 달아올랐다"며 "수요가 폭발적으로 늘어나는데 개발 프로젝트가 아직 초기 단계이기 때문에 임대료 상승이 지속될 여지가 높고, 일부 오피스 빌딩을 데이터 센터로 전환하려는 움직임도 곳곳에서 포착된다"고 전했다.

컨설팅 업체 맥킨지는 보고서를 내고 전세계 데이터 센터 업계가 2030년까지 연평균 10%의 성장을 이룰 것으로 예상했다.

이와 관련, 미국 투자 매체 포브스는 성장 가능성을 과소평가했다고 지적하고 2030년까지 연평균 20%에 달하는 성장을 예고했다.

포브스는 AI 이외에 클라우드 컴퓨팅 역시 데이터 센터의 수요를 부추기는 배경이라고 강조한다. 클라우드 컴퓨팅 역시 중장기 성장이 예상된다는 점에서 데이터 센터 시장을 낙관할 수 있다는 의견이다.

미국 뿐 아니라 그 밖에 선진국과 신흥국까지 데이터 센터 업계의 성장이 확산될 전망이다. 맥킨지에 따르면 2023년 말 기준 미국이 전세계 데이터 센터 시장에서 40%의 비중을 차지했다.

하지만 데이터 센터가 미국에 집중될 이유가 없다고 업계 전문가들은 입을 모은다. 데이터가 특정 지역에서 고객이 위치한 다른 지역까지 이동하는 데 걸리는 시간이나 거리가 크게 문제되지 않는다는 얘기다.

실제로 유럽과 아시아, 남미 지역에서도 데이터 센터 시장이 가파른 성장을 나타내고 있다. 오피스 빌딩이나 상가와 달리 데이터 센터의 공실률은 내림세가 뚜렷하다.

시장 전문가들은 공급이 늘어나면서 데이터 센터 업계 내에서도 옥석 가리기가 활발해질 것으로 예상한다.

데이터 센터를 가동하는 데 엄청난 규모의 전력이 소모되고, 열을 식히는 데 대규모 냉각수가 필요하기 때문에 혁신적인 인프라를 갖춘 건물이 상대적으로 강한 경쟁력을 갖는다는 설명이다.

시장 전문가들은 데이터 센터의 성장에 베팅하는 전략으로 두 개 리츠(REITs, 부동산투자신탁)를 추천한다.

리츠 업계에서 특히 데이터 센터 투자 비중이 높은 디지털 리얼티 트러스트(DLR)와 이퀴닉스(EQIX)가 직접적인 투자 기회를 제공한다는 설명이다.

shhwang@newspim.com