[GAM] 상업용 부동산 침체? 몸값 뛰는 'AI 공장'

[GAM] 상업용 부동산 침체? 몸값 뛰는 'AI 공장' - ②

기사입력 : 2024년03월22일 16:32

최종수정 : 2024년03월22일 16:32

디지털 리얼티-이퀴닉스 '톱픽'
수익성-배당-재무건전성 겸비
데이터센터 리츠 인기몰이

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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 미국 상업용 부동산 시장의 한파에도 월가가 추천하는 자산은 인공지능(AI) 광풍을 타고 몸값을 올리는 데이터 센터 관련 리츠(REITs, 부동산투자신탁)다.

공실률이 20%에 달하는 오피스 빌딩과 달리 데이터 센터의 임대료가 가파르게 상승하고 있어 관련 리츠의 수익성도 호조를 이루고 있기 때문.

IT 업계 전문가들은 기업들의 생성형 AI 도입이 속도를 내면서 데이터 센터의 공급이 수요를 따라가기 힘든 상황이라는 데 입을 모은다.

때문에 관련 부동산 자산의 가치가 중장기적으로 상승할 것이라는 기대가 높다. 데이터 센터의 사업 특성 상 이전이 간단치 않고, 부동산 리스 계약이 장기로 이뤄지는 경향을 보인다는 점도 관련 리츠의 투자 매력을 높이는 대목이다.

투자은행(IB) 업계가 대장주로 꼽는 디지털 리얼티 트러스트(DLR)는 6개 대륙 28개 국가에 300개 부동산 자산을 둔 공룡 업체다.

이퀴닉스의 데이터 센터 [사진=업체 제공]

대형 시설은 버지니아와 댈러스, 시카고, 뉴욕, 실리콘밸리, 런던 등에 집중돼 있지만 북미 이외에 유럽과 아시아, 중동 지역에서도 업체는 강한 존재감을 드러내고 있다.

창사 20주년을 맞은 디지털 리얼티는 서울에도 디지털 센터를 두고 있고, 주요 외신에 따르면 2023년 11월 아마존웹서비스(AWS)가 업체의 서울 캠퍼스를 새로운 거점으로 채택한 바 있다.

이퀴닉스 매출액(주황색) 조정 EBITDA(검정색) 조정운영수익(빨간색) 추이 [자료=업체 제공]

신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태로 상업용 부동산 시장이 직격탄을 맞았지만 업체는 탄탄한 이익 성장을 지속, 월가의 강세론에 설득력을 제공한다.

이퀴닉스 주가 추이 [자료-업체 제공]

업체의 매출액은 2019년 32억1000만달러에서 2023년 54억8000만달러로 늘어났다. 2020년과 2021년 각각 21.64%와 13.43%의 매출 성장을 기록한 뒤 2022년 5.86%로 주춤했지만 2023년 16.74%로 성장률을 회복했다.

리츠의 영업 성적을 측정하는 데 가장 중요한 지표로 통하는 FFO(Fund From Operations)는 2023년 4분기 주당 1.63달러로 집계됐다.

FFO는 순이익과 감가상각, 상각, 자산 매각 손실의 합계에서 자산 매각 차익과 이자 수입을 더한 값으로, 리츠의 영업 활동 현금 흐름을 의미한다.

대차대조표에서 업체의 현금 자산은 2023년 4분기 말 기준 16억3000만달러로, 전분기 10억6000만달러에서 대폭 늘어났다. 총 부채는 174억달러로 파악됐다.

2024년 업체의 주당 FFO 전망치는 6.60~6.75달러로 제시됐다. 같은 기간 매출액은 55억5000만~56억5000만달러에 이를 전망이다.

디지털 리얼티는 IT 업계를 정조준한다는 점에서 오피스 빌딩이나 상가 등 일반적인 상업용 부동산에 투자하는 리츠와 차별화 됐다.

2017년 전세계 IT 대기업에 부동산을 임대하는 리츠 업체 듀폰 파브로스 테크놀로지를 인수했고 이후 인터시온을 인수해 유럽 클라우드 컴퓨팅 업계를 공략하는 등 전략적인 인수합병(M&A)으로 IT 리츠 시장에서 입지를 강화했고, AI와 동반 성장하는 비즈니스 모델을 구축했다.

최근에는 미츠비시와 조인트 벤처를 통해 댈러스에 데이터 센터를 건립한다는 소식이 세간의 시선을 끌었다.

주요 외신에 따르면 데이터 센터는 이미 S&P 100 우량 기업에 장기 리스 형태로 100% 사전 임대 완료됐다.

자산운용 업계는 디지털 리얼티의 지분을 지속적으로 매입하는 움직임이다. 주요 외신에 따르면 샤오린 캐피탈 매니지먼트가 2023년 3분기 1059만달러 규모로 업체의 주식을 신규 매입했고, 같은 기간 AQR 캐피탈 매니지먼트는 6417주를 사들였다.

크리에이티브 플래닝은 3분기 디지털 리얼티 지분을 23만2668주 추가 매입해 보유 물량을 955.3% 확대했다. 금액 기준 지분 규모는 3111만달러로 파악됐다.

이 밖에 크레스트우드 어드바이저스 그룹이 지난해 3분기 디지털 리얼티 지분을 155만달러 규모로 매입했다.

배당 수익률도 업체의 투자 매력이다. 미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀에 따르면 디지털 리얼티의 배당 수익률은 3%를 웃돈다. 2023년 주가가 바닥으로 떨어졌을 때 배당 수익률은 5% 선까지 뛰었다.

주요 외신에 따르면 디지털 리얼티는 지난 18년간 매년 배당 인상을 실시했다. 창사 후 2년 뒤부터 배당을 올린 셈이다.

디지털 리얼티 최근 1년 주가 추이 [자료=업체 제공]

월가가 추천하는 또 다른 데이터 센터 리츠는 이퀴닉스(EQIX)다. 지난 1998년 간판을 올린 업체는 33개 국가에 총 260여개 데이터 센터를 임대하고 있다.

부동산 자산 가운데 약 절반 가량이 업체의 직영 체제로 운영되며, 이를 통한 반복 매출액(recurring revenues) 비중이 63%로 파악됐다.

구글 클라우드와 마이크로소프트의 애저, 아마존웹서비스(AWS), 줌, 넷플릭스 등 쟁쟁한 IT 대기업을 포함해 업체의 고객 기업이 1만개에 이른다.

업체의 외형 성장은 아직 진행형이다. 39개 지역에서 56개에 달하는 대규모 프로젝트를 진행, 시장 장악력을 강화하기 위한 투자에 공격적인 행보를 보이고 있다.

이퀴닉스 역시 디지털 리얼티와 마찬가지로 팬데믹 이후 매출 성장을 지속했다. 2019년 55억6000만달러였던 매출액은 2023년 81억9000만달러로 뛰었다.

성장 전략 이외에 탄탄한 재무건전성과 넉넉한 주주 환원도 이퀴닉스의 투자 매력으로 꼽힌다. 2023년 6월 말 기준 업체의 유동성은 65억달러에 달했고, EBITDA(법인세, 이자, 감가상각 차감 전 이익)에 대한 순 부채 비율을 의미하는 순 레버리지 비율(net leverage ratio)는 3.6배로 나타났다.

지난 5년간 업체의 배당 인상률은 8.36%에 달했다. 2023년 연간 FFO가 10.3% 늘어나는 등 이익이 호조를 이룬 데 따른 결과로 풀이된다.

미국 온라인 투자 매체 식킹알파는 12개월 예상 실적을 기준으로 한 이퀴닉스의 밸류에이션이 24배 가량으로 다소 부담스러운 수준이지만 그만한 가치를 지닌 주식이라고 평가한다.

외형 성장이 지속되는 데다 매출액 대비 조정운영수익(AFFO)이 38%에 이르는 등 수익성 지표가 호조를 이루고 있다는 의견이다.

월가 애널리스트는 이퀴닉스의 AFFO 성장이 2026년까지 지속될 것으로 예상한다. 앞으로 수 년간 운영 수익이 상승 곡선을 그리는 시나리오를 제시한 셈이다.

shhwang@newspim.com

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[여론조사] 금투세 '내년 1월 시행' 34.6% vs '폐지·2년 더 유예' 43.2% [서울=뉴스핌] 김윤희 기자 = 국내 주식과 펀드·채권 등 금융상품에 투자해 연간 5000만원 이상의 매매차익을 올린 경우 20%~25% 세율로 과세하는 금융투자소득세 시행과 관련, '폐지 및 2년 더 유예해야 한다'는 응답'이 내년 1월 시행해야 한다'는 응답보다 10%포인트(p) 가까이 높게 집계된 여론조사 결과가 25일 공표됐다. 종합뉴스통신사 뉴스핌 의뢰로 여론조사 전문기관 미디어리서치가 지난 22~23일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1000명에게 진행한 설문 결과, 금투세를 '예정대로 내년 1월 시행해야 한다'는 의견이 34.6%, '폐지해야 한다'는 23.9% 응답률로 집계됐다. '2년 정도 더 유예해야 한다'는 19.3%, '잘 모름'은 22.3%였다. 여야는 당초 지난 2023년부터 금투세를 시행할 예정이었으나, 다시 25년 시행으로 2년 유예했고, 현재 정부여당은 금투세를 폐지해야 한다는 입장을 보이고 있다. 민주당은 예정대로 내년 1월 1일 시행해야 한다는 입장을 갖고 있었지만 이재명 전 더불어민주당 대표가 유예 가능성을 시사하면서 당내에서도 의견이 하나로 일치되지 않은 상태다. 성별로 살펴보면 금투세를 예정대로 '내년 1월에 시행해야 한다'는 의견은 남성이 34.9%, 여성은 34.3%로 비슷하게 조사됐다. 반면 '폐지해야 한다' 의견은 남성 29.4%, 여성 18.4%로 남성에서 보다 높은 응답률을 보였다. '2년 더 유예' 의견도 남성이 21.5%, 여성이 17.1%로 나타났다. 연령별로 살펴보면 만 18세~29세의 경우 내년 1월 시행 33.5%, 2년 더 유예 16.6%, 폐지 29.9%로 집계됐다. 30대는 내년 1월 시행 36.0%, 2년 더 유예 17.9%, 폐지 29.1%로 응답했고, 40대는 내년 1월 시행 37.9%, 2년 더 유예 22.3%, 폐지 24.0%로 나타났다. 내년 1월 시행해야 한다는 데 가장 높은 찬성을 보인 세대는 50대로, 내년 1월 시행 41.0%%, 2년 더 유예 19.9%, 폐지 24%였다. 70대 이상에선 잘모름이 44.9%로 가장 높았고, 내년 1월 시행 23.8%, 2년 더 유예 20.8%, 폐지 10.5% 순으로 기록됐다. 지지정당별로 보면 더불어민주당과 조국혁신당, 진보당 등 진보 진영 지지층을 중심으로 금투세 시행에 높은 긍정평가를 보였다. 민주당 지지층은 내년 1월 시행 45.5%, 2년 더 유예 14.9%, 폐지 22.4%로 응답했고, 조국혁신당 지지층은 내년 1월 시행 44.3%, 2년 더 유예 22.4%, 폐지 17.5%로 응답했다. 진보당 지지층의 경우 내년 1월 시행해야 한다는 응답이 66.4%로 압도적이었으며, 2년 더 유예는 6.2%, 폐지는 13.9%로 집계됐다. 반면 국민의힘과 무당층(지지정당 없음)에선 금투세 시행과 관련 긍정평가와 부정평가가 소폭 차이를 보이며 유사하게 나타났다. 국민의힘 지지층은 내년 1월 시행 26.6%, 2년 더 유예 22.3%, 폐지 26.1%였으며, 무당층은 내년 1월 시행 27.8%, 2년 더 유예 21.1%, 폐지 24.7% 였다. 개혁신당 지지층의 경우 폐지해야 한다는 의견이 39.1%로 가장 높았고, 내년 1월 시행해야 한다는 21.3%, 2년 더 유예는 26.1%로 집계됐다. 김대은 미디어리서치 대표는 이번 조사 결과에 대해 "민주당과 조국혁신당 등 진보 성향의 정당은 금투세 시행에 긍정적 응답이 많은 반면, 국민의힘과 개혁신당 등 여당과 보수 성향의 정당은 시행보다 폐지하자는 응답이 비슷하거나 높았다"고 설명했다. 동시에 "정부는 금융투자 활성화를 위해 금투세를 폐지해야 한다는 입장이지만, 금투세 폐지보다는 시행에 민주당과 조국혁신당 등 야당의 찬성이 높아 정부의 금투세 폐지 관철은 가능성이 낮아 보인다"고 내다봤다. 이번 조사는 무선 RDD 활용 ARS를 통해 진행됐다. 신뢰 수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p. 응답률은 2.9%다. 자세한 조사 개요 및 내용은 미디어리서치 홈페이지와 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. yunhui@newspim.com 2024-07-25 06:00

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전국서 피해자 몰려 혼잡한 티몬 사옥 [서울=뉴스핌] 조민교 기자 = "저게 무슨 말이에요? 그래서 대기하라는 거예요, QR로 하라는 거예요?" 26일 위메프에 이어 티몬이 현장 환불 접수를 시작하자 피해자들이 서울 강남구 신사동 티몬 사옥으로 몰리면서 현장이 매우 혼잡한 상황이다. 경찰이 출동해 상황을 통제하고 있지만, 티몬 환불 소식에 피해자가 몰리면서 혼잡한 상황은 해결될 기미가 보이지 않는다. [서울=뉴스핌] 조민교 기자 = 강남구 신사동 티몬 사옥. 환불 절차가 혼선을 빚어 피해자들이 항의하고 있다. 2024.07.26 whalsry94@newspim.com 오전 9시경 현장은 QR과 현장 대기, 번호표를 받으려는 피해자로 뒤섞여 혼잡했다. 티몬 직원으로 추정되는 사람이 한 손에 수기로 작성한 종이를 가득 들고 "1808번부터는 수기 말고 QR로 접수하겠다"고 설명했지만, 현장 피해자들은 '몇 번부터라는 것이냐', '앞 번호는 처리되고 있는 거냐'는 등 목소리를 높였다. 인원이 매우 많아 마이크도 없는 직원 목소리는 뒤까지 들리지도 않았다. 뒤에 선 사람들은 서로 앞 사람에게 "안 들린다, 뭐라고 말하고 있느냐", "그래서 QR이란 거냐, 대기하란 거냐"는 등 물어보기도 했다. 상황을 파악한 피해자들도 현장에서 물러나지 않고 있다. 현장을 벗어나면 환불을 못 받을 것이라는 불안감 때문이다. 새벽부터 대기 중이라는 박 모(52) 씨는 기자에게 상황을 설명하며 "오전 8시에는 수기로 쓰랬다가 지금은 또 QR로 한댔다가 그러고 있다"며 "앞에서 설명하는 사람이 직원인지도 모르겠다"고 말했다. 그러면서 "이미 수기 접수를 했지만 여기 있다가 돈을 받아갈 것"이라고 말했다. [서울=뉴스핌] 조민교 기자 = 강남구 신사동 티몬 사옥. 현장에 피해자들이 길게 줄을 서고 대기하고 있다. 2024.07.26 whalsry94@newspim.com 현재 새벽 3시 피해자 기준 1070번대 대기표, 아침 7시 기준 1551번대 대기표를 받은 상황이다. 1070번 피해자 A 씨는 "새벽부터 올라와 대기하고 있다"고 전했고, 1551번대 대학생 피해자 B 씨 또한 손에 수기표를 꼭 쥔 채 현장에서 발을 동동 구르고 있었다. 현장 피해자들에 따르면 새벽부터 대기한 400번대 피해자들이 사옥 내부로 들어가고 있다. 류광진 대표는 현장에 나와 있지 않은 것으로 파악됐다. 앞서 권도완 티몬 운영사업본부장이 현장에 도착해 피해자에게 사과하며 "순차적으로 해결해 드리려는 계획을 잡고 있다"고 말했다. 류광진 티몬 대표는 전날 보도자료를 통해 "피해 구제와 함께 결제 재개 등 고객과 판매자 불안감을 덜어줄 수 있도록 노력하고 있다"며 "정산 지연 또한 해결할 수 있도록 최선을 다하겠다"는 입장을 전했다. 앞서 위메프에서는 류화현 대표가 현장을 직접 통제하며 소비자의 빠른 환불을 약속했다. 이날 오전 8시 기준 위메프 본사 현장에서 환불받은 누적 인원은 약 2000명으로 집계됐다. 위메프가 환불을 일사불란하게 진행하면서 화가 난 티몬 고객들은 전날 사옥 내부 진입을 강행해 사옥을 점거한 후 농성을 벌였다. 이후 티몬이 현장 환불을 진행하는 사실이 전해지자 전국 각지에서 피해자들이 몰려들고 있다. mkyo@newspim.com 2024-07-26 10:38