디딤돌 대출 신청시 '생애최초 주택구입자' 자격 충분
국민은행 "분양권 당첨 사실 자체가 집, 생애최초 불가…주택소유여부 확인 필요"
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = # 올해 6월 월세계약이 만료되는 정모(35)씨는 아파트를 매입하기 위해 주말마다 매물을 보러 다니고 있다. 수중에 있는 돈은 2억원 남짓. 아직 결혼한지 7년이 되지 않아 생애최초 주택 구입자를 대상으로 하는 신혼부부 디딤돌 대출을 신청하면 최대 4억원까지 받을 수 있다. 이에 6억원 안팎의 수도권 아파트를 중심으로 리스트를 뽑았다.
하지만 은행에 들려 신혼부부 디딤돌 대출 심사를 받는 과정에서 그는 청천벽력같은 소리를 들었다. 대출 가능 금액이 3억5000여만원 이하라는 것이었다. 지난해 청약에 당첨됐다 계약을 포기한 이력이 발목을 잡은 것. 분양권을 계약하지 않아 보유한 적이 없다며 다시 한번 확인해 달라고 요청했지만 청약 당첨 사실만으로 분양권을 획득한 것으로 간주된다는 게 은행의 대응이었다. 이 때문에 계약 여부와 상관없이 생애최초 디딤돌 대출 대상이 되지 않는다는 답변이 돌아왔다.
신혼부부 생애최초 디딤돌 대출 자격을 두고 대출을 취급하는 은행권이 정부정책과 다른 기준을 적용하고 있어 혼란이 일고 있다.
청약 당첨 이후 계약을 하지 않고 포기했을 경우 정부 정책기준에 따르면 신혼부부 디딤돌 대출이 가능하다. 반면 일부 은행에선 청약 당첨자가 계약하지 않은 경우도 보유하고 있던 분양권을 처분한 것으로 간주하는 자체 내규를 적용해 일반 디딤돌 대출만 가능하다는 입장이다. 특히 은행마다 서로 다른 규정이 있는 것으로 확인되고 있어 이같은 혼란은 더 이어질 전망이다.
25일 부동산 업계에 따르면 정책 주택담보대출 상품인 생애최초 디딤돌 대출 자격을 두고 일부 은행이 정부 정책과 다른 자체 기준을 적용하고 있어 시장의 혼선이 빚어지고 있다.
◆ 국토부·HUG 청약 당첨 후 계약 안하면 분양권 취득 아냐…'생애최초 주택구입자' 적용
디딤돌 대출은 민간 주택담보대출보다 낮은 금리로 최장 30년까지 빌려주는 상대적으로 소득수준이 낮은 주택 구입자를 대상으로 하는 정책 모기지 상품이다. 신혼부부 전용, 출산가구 전용 대출 등 종류도 다양하다. 신혼부부 디딤돌 대출의 경우 부부합산 연소득이 8500만원 이하고 순자산가액이 4억6900만원 이하 무주택 가구주가 대상이다. 혼인기간 7년 이내인 신혼부부거나 3개월 이내 결혼예정자도 포함된다.
생애최초 주택구입자를 대상으로 하는 신혼부부 디딤돌 대출은 대출한도가 일반 디딤돌 대출의 2억5000만원보다 높은 4억원이며 담보인정비율(LTV)도 일반 대출의 70%보다 높은 80%까지 받을 수 있다. 신혼부부의 경우 생애최초 여부와 상관없이 4억원까지 빌릴 수 있지만 LTV 적용이 달라지게 된다.
신혼부부 디딤돌 대출의 경우 생애최초 주택매수자여야 하며 담보대출비율(LTV)이 80%다. 하지만 생애최초 주택매수자가 아닐 경우 일반 디딤돌 대출을 받아야하며 LTV는 70%로 적용된다. 담보주택 평가액이 똑같은 주택을 구입할 떄 대출 가능 금액이 수천만원 이상 벌어지게 된다.
대출 이자율도 달라진다. 신혼부부 생애최초 디딤돌 대출의 경우 이자율은 연 2.15%~연 3.25%로 적용되지만 일반 디딤돌 대출을 신혼부부 자격으로 받을 경우에는 연 2.45%~연 3.55%의 금리가 적용된다.
이에 따라 같은 신혼부부라 해도 생애최초 여부로 인해 대출 한도에서 큰 차이가 난다. 매수 예정 주택 평가액이 6억원이라고 가정했을 시 LTV 70%가 적용될 경우 대출 가능한 금액은 3억7200만원이다. 80%일 경우에는 4억3200만원으로 6000만원 차이가 발생한다. 다만 대출한도는 최대 4억원이다. 평가액이 5억원이라고 가정하면 LTV 70%일 땐 3억 200만원, LTV 80% 적용일 경우 3억5200만원으로 5000만원의 차이가 나게된다.
이처럼 생애최초 여부에 따라 대출 금액이 수천만원 차이 나는데다 이자도 차이를 보이기 때문에 수요자들 입장에선 민감하게 반응할 수 밖에 없다.
생애최초 규정에서 문제가 되는 조건은 청약 당첨 이후 계약을 포기한 경우다. 문재인 정부 시절 과세 확대를 위해 분양권을 갖고 있는 경우도 주택 보유로 간주하는 제도가 만들어졌다. 따라서 분양권을 보유하게 되면 생애최초 주택구입 자격을 상실하게 된다. 다만 청약 당첨은 분양권을 보유한 것이 아니기 때문에 생애최초 주택구입 자격이 사라지지 않는다.
청약 당첨자가 계약을 포기하면 '주택공급에 관한 규칙'에 따라 계약자와 똑같이 5년간 재당첨 제한을 받는다. 하지만 이는 '노쇼' 청약자 방지를 위한 것이지 청약 당첨을 주택 소유 경력으로 간주해서가 아니다.
국토교통부도 이에 대해 입장을 분명히 했다. 청약 당첨 사실보다 계약 여부가 관건이란 게 국토부의 이야기다. 청약 당첨 이후 계약을 하지 않고 포기한 이후 구축 아파트를 매매할 경우 신혼부부 전용 주택구입자금 대출이 가능하다고 국토부는 설명했다. 계약을 했다면 분양권을 가졌던 걸로 간주되기 때문에 주택을 소유했던 이력으로 인정돼 생애최초 디딤돌 대출이 불가하지만 계약을 하지 않았다면 여전히 생애최초 주택구입자 자격이 유지된다는 것이다.
국토부 관계자는 "분양권 계약을 하면 주택소유자가 되는 것이고 계약을 하지 않으면 소유자가 되지 않는 것"이라며 "당첨 후 분양 계약을 했다가 이후 포기했다면 주택소유 경력이 되지만 당첨됐지만 계약 자체를 하지 않았다면 주택 소유자로 볼 수 없다"고 말했다. 이어 그는 "실제 계약을 했다가 이후 포기했는지 아니면 당첨됐지만 계약은 하지 않았는지가 중요하다"고 덧붙였다.
디딤돌대출 업무를 담당하고 있는 주택도시보증공사(HUG)에서도 청약당첨 자제가 분양권 보유 이력은 아니라는 국토부와 동일한 입장을 보였다. HUG 관계자는 "분양권을 취득하고 전매한 이력이 있으면 주택을 보유했던걸로 간주하지만 단순히 당첨만 된 후 계약을 안 한 경우라면 주택을 보유했던 걸로 취급 되지 않는다"고 말했다.
◆ 국민은행 "분양권 당첨 사실 자체가 집, 생애최초 불가"…은행마다 규정 제각각
하지만 이같은 정부 유권해석과 달리 일부 수탁은행의 디딤돌 대출 관련 방침이 달라 수요자들 혼란을 가중시키고 있다. 디딤돌 대출 수탁은행으로는 ▲우리은행 ▲국민은행 ▲하나은행 ▲농협은행 ▲신한은행 등이 있다.
이 가운데 국민은행의 경우에는 청약 당첨 이후 계약 전 포기했다 하더라도 디딤돌 대출 신청시 생애최초 대상에 포함 되지 않는다고 안내한다. 분양 당첨 사실 자체를 분양권을 취득했다가 처분한 것으로 판단한다는 것이다.
실제로 최근 대출 상담을 받았던 정모(35)씨는 "지난해 분양 당첨이 됐지만 여건상 계약을 안하고 포기했는데 당첨 사실만으로도 분양권을 취득했다고 판단하는게 이해가 되지 않는다"면서 "당첨되면 분양권을 포기할 자유도 없이 그대로 살라는 거냐"며 불만을 토로했다.
국민은행 마두역종합금융센터 관계자는 "분양권 당첨 사실 자체를 집 구입으로 본다"면서 "분양권 목적물 대상 주택으로 신청하는 경우에는 생애 최초 주택 구입자로 가능하지만 포기한 이후 구축 매수 시에는 생애최초 적용이 되지 않는다"고 말했다.
국민은행 관계자는 "주택 소유 경력은 은행의 전산으로도 조회할 수 있다"면서 "거기에 분양권 당첨이력이 나오지 않는다면 생애최초로 접수가 가능하고 당첨됐던 접수 이력이 나온다면 생애최초가 안된다"고 말했다.
하지만 다른 수탁은행들은 이와 다른 내규를 갖고 있는 것으로 확인돼 시장의 혼선이 더해진다. 일부 은행에서는 청약 당첨 사실만으로 주택을 소유했다고 간주하지 않는다는 것이다. 다른 은행권 관계자는 "청약 포기만으로 신혼부부 생애최초 디딤돌 대출에 걸림돌은 되지 않는다"면서 "다만 최종 판단을 하는건 은행이 아니라 기금이라 심사를 거쳐봐야 안다"고 말했다.
또 다른 은행 관계자는 은행 전산망으로 분양권 당첨 여부를 확인할 수 있다는 것도 현실과 다르다는 말을 내놨다. 그는 "국토부에 전산으로 요청을 해서 무주택자 확인을 해야 취급이 가능하다"면서 "국토부에서 응답이 오는 결과에 따라 다르다고 안내를 하고 있다"고 말했다.
다만 분양권 당첨 후 포기 이력을 분양권 소유 사실로 간주하느냐의 문제는 통일된 규정 없이 각 수탁은행의 내규에 따라 결정되는 것으로 보인다. 국토부 차원의 정확한 훈령도 없는 상태다. 수탁 은행 감독권한이 국토부에 없는 것도 혼선을 키우는 요인으로 분석된다. 이에 따라 대출 수요자들의 혼란은 앞으로도 이어질 전망이다.
HUG 관계자는 "국민은행 쪽에서 잘못된 규정을 마련한 것 같다"면서도 "국민은행 쪽에 한번 더 이런 내용으로 상담한 내역을 말해보고 그래도 유주택으로 취급을 한다고 하면 다른 은행을 찾아보는게 나을 것 같다"고 덧붙였다.
min72@newspim.com
