주택경기 악화, 매수세 감소, 사업성 미지수 등으로 기대감 미지근
고금리·원자잿값 상승에 건축비 상승. 재초환 부담도
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)를 비롯한 노후계획도시 재정비를 위한 특별법안이 국회 국토교통위원회 국토법안소위원회를 통과하면서 이들 지역의 재건축·재개발에 속도가 붙을 전망이다.
하지만 주택경기 호조세가 급격히 꺾인 데다 매수세도 가라앉아 매물이 줄거나, 매도호가가 높아지는 현상은 나타나지 않고 있다. 단지별 적용될 용적률이나 이주단지 조성, 인프라 확충 등의 세부 계획안이 확정되지 않은 것도 개발 호재가 체감되지 않는 부분이다.
◆ 주택경기 악화·사업성 미지수 등 재건축 불확실성 여전
1일 부동산업계에 따르면 지난 29일 수도권 1기 신도시의 용적률을 최대 500%까지 끌어올릴 수 있는 '노후계획도시 정비를 위한 특별법'이 국회 첫 관문을 넘었지만 시장 분위기는 차분한 모습이다.
성남시 분당구 정자역 인근 A공인중개소 대표는 "특별법 자체가 시행되는 것은 이미 예고된 내용이어서 그런지 투자문의가 늘거나 매도호가를 높이려는 움직임은 없다"며 "50층 이상으로 지을 수 있는 길이 열려 리모델링 대신 재건축이 가능해졌다는 기대감 정도다"라고 말했다.
이번 특별법안의 국토법안소위원회 통과로 내년 4월께 시행이 예고된 상황이지만 재건축 사업이 최소 10년 이상 걸리는 데다 수익성 확보가 쉽지 않은 단지가 적지 않다. 정비사업 규제 완화와 행정절차 간소화만으로 주택시장 열기를 끌어올리기엔 한계가 있는 셈이다.
최근 주택경기가 차갑게 식은 것도 영향을 미쳤다는 인식이다. 고양시 일산 풍산역 주변 B공인중개소 실장은 "주택경기가 급랭하면서 '갭투자'(전세끼고 주택 매입) 수요가 거의 사라지다 보니 이번 특별법 시행이 당장 시장에 미치는 영향이 제한적일 것"이라며 "용적률이 500% 적용되면 너무 빽빽한 소위 '닭장' 아파트라 될 것이란 우려에 여전히 리모델링을 원하는 주민이 존재하는 것도 풀어나가야 할 숙제"라고 설명했다.
리모델링 대신 재건축이 가능한 상황이지만 1기 신도시의 주택 거래량도 타지역과 마찬가지로 급감하고 있다. 경기부동산포털에 따르면 성남시 분당구 아파트는 올해 5월 402건을 정점으로 감소세다. 6월 388건에서 7월 359건, 8월 304건을 각각 기록했다. 9월에는 292건으로 지난 3월 이후 6개월 만에 300건대가 깨졌고 10월에는 149건으로 더 줄었다. 이달에는 100건 정도로 예상된다.
일산 서구·동구 아파트는 올해 7월 444건을 정점으로 주저앉았다. 8월 411건, 9월 416건, 10월 371건을 나타냈다. 이달에는 30일 기준 141건으로 실거래 신고 기간 30일 감안할 때 200건 정도가 이뤄질 것으로 보인다. 5개월 만에 거래량이 반토막 수준으로 급감한 것이다.
◆ 건축비·재초환 부담...입지별 차별화 불가피
특별법이 통과되더라도 재건축까지 이어지려면 넘어야 할 산이 많다. 단지별로 상황과 조건이 다르다는 점도 사업 진행방향을 지켜봐야 할 부분이다.
최근 건축비 부담이 크게 올라간 데다 재건축 초과이익환수제가 적용으로 수익성을 장담하기 어렵다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 서울 23개 정비구역의 평균 공사비는 3.3㎡당 673만원으로, 전년 578만원에 비해 16.3% 올랐다. 고금리와 원자잿값 상승으로 올해는 더 치솟았다. 동대문구 용두1-6구역 등 일부 정비사업은 3.3㎡당 공사비가 900만원을 초과하는 실정이다.
'재건축초과이익환수법'(재초환법) 개정으로 조합 부담금이 다소 줄었지만 여전히 걸림돌이다. 현행 재초환법은 재건축 사업으로 얻은 조합원 이익이 3000만원을 넘길 경우 이익의 최대 50%까지 부담금으로 걷어갔다. 개정안은 부담금을 부과하는 초과이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로 상향하고, 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 높였다. 다만 사업 진행기간이 평균 10년에 달해 주요지역의 조합 부담금이 수억원에 달하다 보니 재초환을 폐지해야 한다는 목소리가 상당하다.
노후계획도시 정비사업이 본격화하면 수십만 명에 달하는 주민들이 이주를 해야 하는데 어떻게 수용할지가 논의돼야 한다. 용적률 증가분 만큼 상하수도, 도로 등 인프라시설 확충안도 구체화할 필요가 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "노후계획도시 정비사업 특별법이 통과된 것은 1기 신도시 부동산 시장에 호재로 작용하는 것은 맞다"며 "하지만 주택경기가 침체한 상황인 데다 단지별로 용적률 상향 인센티브, 사업성 등도 달라 단기간에 시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
