$630억 리츠 탄생, AFFO 2.5% 증가 예상
스피릿 주가 9%↑ vs 리얼티인컴 4%↓
이 기사는 10월 30일 오후 11시56분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.
[서울=뉴스핌] 김현영 기자 = 미국 텍사스주 댈러스에 본사를 둔 부동산 투자업체 스피릿 리얼티 캐피털(종목명: SRC)의 주가가 30일(현지시간) 뉴욕증시 장 초반 9% 넘게 급등했다. 월배당 리츠(부동산투자신탁·REITs)로 서학개미 사이에서도 인기가 높은 리얼티인컴(O)이 인수한다는 소식 덕분이다.
리얼티인컴은 부동산 포트폴리오를 확장하기 위해 약 93억달러의 가치로 평가되는 전량 주식 거래를 통해 스피릿 리얼티를 인수하는 최종 계약을 체결했다고 30일 발표했다. 이번 인수로 포트폴리오가 강화되면 고객사들의 임대료 집중도를 낮추는 한편 연간 계약 임대료가 38억달러에서 45억달러로 늘어날 것으로 리얼티인컴은 기대한다.
미국 동부 시간으로 30일 오전 9시 50분 현재 스피릿 리얼티 캐피털의 주가는 전 거래일 종가인 32.35달러에서 9.43% 오른 35.40달러를 가리키고 있다. 리얼티인컴의 주가는 46.88달러로 4.34% 하락 중이다. 올해 10월 3일 주당 48.42달러로 기록한 52주 최저가를 뚫고 내려갔다. 2월 2일 기록한 52주 최고가인 68.85달러에서 31.90% 후퇴한 수준이다.
계약 조건에 따라 스피릿 리얼티 주주들은 스피릿 리얼티 보통주 1주당 새로 발행되는 리얼티인컴 주식 0.762주를 받게 된다. 27일 종가인 32.35달러에 15.42%의 프리미엄이 붙은 주당 37.34달러를 받는 셈이다. 거래가 완료되면 리얼티인컴의 기존 주주는 리얼티인컴의 지분 약 87%를, 기존 스피릿 주주는 13%를 보유하게 된다.
내년 1분기에 마무리될 것으로 예상되는 이번 거래로 리얼티인컴의 임차인 기반이 다각화되고 연간 5000만달러의 시너지 효과가 창출되는 한편 기업 가치가 약 630억달러에 달하는 리츠가 탄생할 것으로 리얼티인컴은 내다봤다.
27일 종가 기준으로 시가총액이 45억7000만달러인 스피릿 리얼티는 2023년 6월 30일 현재 미국 49개 주에 2064개의 소매, 산업, 기타 부동산 자산을 보유하고 있다. 주로 장기 임대로 단일 임차 부동산 자산에 투자한다. 리얼티인컴의 시총은 347억3000만달러다.
리얼티인컴의 수미트 로이 최고경영자(CEO)는 "스피릿 리얼티의 자산은 자사의 기존 포트폴리오를 크게 보완하며 여러 경제 사이클에 걸쳐 현금 흐름을 창출하는 것으로 입증된 산업에 대한 투자를 확대하게 해준다"고 말했다.
로이 CEO는 "우리는 이번 거래가 고품질 부동산 포트폴리오의 다양화와 깊이를 강화하는 동시에 즉각적이고 의미 있는 수익 증대를 가져올 것으로 기대한다"고 밝혔다. 그러면서 "앞서 2021년 베리트 합병에 따른 기술 및 인프라 투자는 자사의 자산 통합 효율성을 증폭시키고 부동산 가치를 극대화하는 역량을 강화했다"고 강조했다.
리얼티인컴은 이번 거래로 연간 AFFO(조정운영자금)이 2.5% 이상 증가할 것으로 전망했다. 리츠 업계에서 수익성 지표로 통용되는 AFFO가 늘면서 리츠의 가치와 배당 능력이 그만큼 개선될 것으로 본 셈이다. AFFO는 FFO에 임대료 증가분을 더하고 시설물 유지·보수 비용 등을 빼 실질적인 현금흐름을 알 수 있도록 조정한 수치다.
이번 거래는 미국 상업용 부동산 시장이 긴축 정책과 경제 전망 악화에 따른 압박에 직면한 시점에 이뤄졌다는 점에서 주목된다. 시장금리가 상승해 부동산 투자심리가 냉각됐고, 재택근무 장기화 영향으로 오피스형 부동산의 공실률이 높아진 가운데 상업용 부동산 시장은 큰 타격을 입은 상태다.
리얼티인컴에 대한 월가 애널리스트들의 투자의견을 종합하면 '완만한 매수'다. 최근 3개월간 10개 투자은행(IB)이 업체를 커버한 가운데 7명의 애널리스트가 '보유'를 권했고, '매수'를 추천한 애널리스트는 3명에 불과했다. 이들이 제시한 향후 12개월 목표주가 최고가는 74달러, 최저가는 52달러이며 평균은 62.80달러(약 34% 상승 여력)다.
'월배당의 대명사'로 불리는 리얼티인컴은 1969년 설립 이후 지금까지 639개월 연속 월 배당금을 지급했고, 2020년 S&P500 배당귀족지수에 편입됐다. 1994년 뉴욕증권거래소(NYSE) 상장 이후 연평균 복합 배당성장률이 4.3%이며, 104분기 동안 꾸준히 배당금을 인상했다. 올해 들어 주가가 27% 넘게 빠진 바람에 현재 배당수익률은 6.68%로 높아졌다.
kimhyun01@newspim.com
