고금리·고유가·고환율 3高현상 장기화될 경우 부동산 시장 대세 하락 불가피
9·26대책에 비(非)아파트 수요진작책 없어 아파트 전세 쏠림현상 가중
전세 매물난은 집값 하방 경직성 키우는 꼴…글로벌 변수 해소되면 집값 급등 우려
수급불안
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 집값 급락을 주장해오던 부동산 위기론자들의 목소리가 다시 높아졌다. 이들은 집값이 잠시 반등했지만 다시 급락하게 될 이유를 글로벌 위기에서 찾고 있다.
대외적 악재가 잇따르고 불확실성이 커진 점을 든다. 가뜩이나 미국의 고금리기조가 언제 꺾일지 미국 연방준비위원(Fed)의 입만 쳐다보고 있는 마당에 이스라엘과 팔레스타인 전쟁까지 터졌으니 '엎친 데 덮친 격'이 됐다.
단순히 이들의 전쟁으로만 국한되는 문제로 보지 않는 이유가 있다. 지정학적, 역사적 문제 뿐 만 아니라 경제적 파장이 커질 복잡성을 띠고 있는 전쟁이어서다. 자칫 이스라엘·미국과 범(凡)이슬람권 간으로 확전 돼 5차 중동전쟁이 발발할 경우 '오일쇼크'로 이어질 가능성이 어느 때보다 높다는 전망이다. 지금도 원유가격이 배럴당 90달러 안팎으로 급등한 고유가로 인해 인플레이션에 허덕이고 있는데, 확전으로 150달러까지 치솟을 수 있다는 전망은 위기론의 결정적 근거가 된다.
인플레이션을 잡기 위해 기준 금리를 급진적으로 올려 온 미 연준은 추가 금리 인상 없이도 고금리 추세를 견지할 수 있게 됐다. 이스라엘과 우크라이나를 함께 지원한다는 미 정부의 방침 때문이다. 이들 나라에 전비(戰費)를 지원하려면 국채를 더 찍어내야 하기에 국채금리는 상승할 수 밖에 없다. 10년물 국채금리의 '역대급' 상승에 기름을 부은 셈이다.
가계·기업 부채와 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기를 막기 위해 6번 연속 기준금리 동결을 결정한 우리나라는 쌓아 놓은 달러가 있다 해도 금리역전으로 인한 외국인 자금 유출을 막는데 한계가 있어 고환율에 시달릴 수 밖에 없다. 기준금리는 동결이 됐어도 미 채권금리 상승여파에 국내 시중금리도 들썩이며 이자 부담이 더욱 커지니 이는 소비심리 위축으로 이어져 내수 경기가 침체되는 악순환에 빠질 것이란 우려가 커지고 있다.
실제 이 같은 여파가 국내 주택 거래에도 영향을 미치고 있는 것으로 보인다. 서울의 매물건수 7만을 돌파한지 한 달여만에 7만7000건을 넘어선 것으로 집계됐다. 추석 연휴 이후 거래가 안 된다는 중개업소의 아우성이 괜한 소리도 아닌 듯하다.
부동산도 경기의 영향을 받는 시장임은 분명하다. 다만 집값이 대세 하락이라는 전제를 내세우려면 지금과 같은 고금리, 고유가, 고환율의 3고(高) 현상이 장기화돼야 확증이 있어야 한다. 현재로선 단기적 현상으로 그칠지 장기화될지 여부는 좀 더 지켜봐야 한다는 신중론이 아직 우세하다.
집값이 경기 영향을 받는다 해도 시장에 형성돼 있는 수급적 요인에 따라 달라질 수 있다. 최근 아파트 시장은 더욱 공급과 수요에 따라 가격이 영향을 받는 경우가 많다.
거듭 지적돼 왔듯이 신축 공급 물량의 부족 우려가 크다. 지난달 26일 정부의 주택공급 활성화 대책 발표에도 공급부진을 당장 만회하기에는 미흡하다는 지적이다. 지난해 집값 급락여파에다 PF 만기 연장에도 이자를 감당하기 어려운 고금리에 자잿값·인건비 상승까지 겹친 민간건설사들이 공급할 여력이 크게 낮아진 탓이다. 그래서 인허가와 착공 실적 급감을 우려하는 것이다. 아파트 매매가격이 정부 대책발표이후 주춤하는 듯했지만 지난 주 다시 상승폭을 키웠다는 한국부동산원의 통계가 이를 뒷받침한다.
아파트 집값이 급락하기 어려울 것으로 보는 요인은 또 있다. 전셋값의 강세가 지속되고 있다는 점을 눈 여겨 볼 필요가 있다. 한국부동산원 통계에서 나타났듯이 수도권 전셋값의 상승폭 확대가 두드러지고 있다. 아파트 전셋값이 강세를 보이는 데는 아이러니하게도 금리 인상 우려에 따른 매매시장 불확실성과 빌라 등의 전세기피 경향이 맞물린 영향이 크다는 분석이다.
고금리로 인해 집을 매수하려 마음을 먹어도 대출금리에 부담을 느끼고 월세도 크게 올라 선택지가 상대적으로 저리대출이 가능한 전셋집으로 모아질 수 밖에 없다. 게다가 빌라, 오피스텔 등 전세사기가 잇따르면서 아파트 전세로 수요가 몰리는 여파도 전셋값 상승과 매물난을 부추기는 요인이 되고 있다.
국토교통부는 주택 공급 활성화 방안을 발표한 지난 9·26대책에서 비(非)아파트 규제개선책을 내놨지만 공급자에게 대출한도 높여주고 세제를 낮춰주는 방안만 포함돼 있었다. 기대했던 주택수 포함여부나 양도세, 취득세 등 세제경감 등 수요 유인책은 빠져 있어 시장에선 '반쪽짜리 대책'이라고 평가했다.
빌라, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트 기피현상 때문에 전체 주택공급의 불균형도 더욱 심화될 가능성이 높다. 아이러니하게도 아파트 선호 쏠림현상은 가중될 수 밖에 없다. 전세의 하방 경직성은 집값을 지탱하는 지렛대로 작용한다. 현재와 같은 불확실성 때문에 집값은 횡보하거나 소폭 조정을 거치겠지만 불확실성이 걷힐 경우 수급적 요인에 의해 집값이 요동칠 수 있음을 국토부는 유념할 필요가 있다.
dbman7@newspim.com
