뉴타운 사업, 도시재생 중심 개발방식으로 변화
한강변 35층, 고도제한 완화 등으로 사업성 개선 기대
한남·흑석 투자 1순위...투자금 적으면 초기 사업지 관심
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 한동안 추진 동력을 잃었던 뉴타운 사업(재정비촉진사업)이 서울시의 사업방식 변경에 따라 다시 주목받고 있다. 상대적으로 개발 규모가 큰 데다 노른자위 사업장의 개발 속도가 빨라지고 있어서다.
올해 이문·휘경 뉴타운, 신림 뉴타운 등에서 공급된 물량은 고분양가 논란에도 흥행 열기가 뜨거웠다. 시장에서 입지적 가치를 인정받은 셈이다. 제도 완화, 투자심리 회복 등으로 주요 지역의 뉴타운 사업에 다시 온기가 감도는 만큼 장기적 관점으로 투자에 관심을 가져볼 만하다는 게 전문가들의 의견이다.
◆ 삐걱대던 뉴타운, 다시 날아오르나
29일 부동산업계에 따르면 한남동, 흑석동 등 서울 주요 뉴타운 사업지가 부동산 투자처로 관심을 끌고 있다.
뉴타운은 2002년 이명박 전 대통령이 서울시장 재임 당시 낡은 구도심을 개발하기 위해 추진됐다. 정식 명칭은 이후 제정된 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'에 따른 재정비촉진사업이며, 기존 소규모 개발을 탈피해 사업지를 묶어 대규모 단위로 정비하는 사업 방식이다.
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| 서울 용산구 한남뉴타운 일대 모습. [사진=이동훈기자[] |
은평·왕십리·길음 등 세 곳을 시범 뉴타운지구로 지정하며 시동을 걸었다. 이듬해 11월 ▲돈의문 뉴타운 ▲한남 뉴타운 ▲전농·답십리 뉴타운 ▲중화 뉴타운 ▲미아 뉴타운 ▲가재울 뉴타운 ▲아현 뉴타운 ▲신정 뉴타운 ▲방화 뉴타운 ▲노량진 뉴타운 ▲영등포 뉴타운 ▲천호 뉴타운 등 12곳이 2차로 지정됐다.
2년 후인 2005년에는 11곳의 3차 뉴타운이 추가로 지정된다. 대상 지역은 ▲이문·휘경 뉴타운 ▲장위 뉴타운 ▲상계 뉴타운 ▲수색·증산 뉴타운 ▲북아현 뉴타운 ▲시흥 뉴타운 ▲신길 뉴타운 ▲흑석 뉴타운 ▲신림 뉴타운 ▲거여·마천 뉴타운 ▲창신·숭인 뉴타운 등이다. 뉴타운 사업은 4년 만에 26개 지구에 총 247개 구역으로 불어났다. 주거 편의시설이 양호한 강남권보다는 상대적으로 주거환경이 열악하고 낡은 단독주택 밀집 지역이 주요 대상으로 지정됐다.
하지만 2011년 10월 박원순 전 서울시장이 당선되면서 뉴타운 사업은 큰 위기를 맞는다. 박 전 시장은 취임 직후 '뉴타운 사업'을 전면 철거 후 재개발하는 방식 대신 기존 주거지를 유지해 보수하는 '보존형 주거지 재생'으로 노선을 틀었다. 뉴타운이 시작된 지 10년 만이다. 개발보다는 보존에 초점을 맞춘 정책으로 사업성이 하락하고 주민 간 이견이 커져 뉴타운 추진 동력이 크게 약화했다. 이에 미아 뉴타운, 장위 뉴타운 등 상당수 조합원은 뉴타운 지정을 취소하라며 서울시와 마찰을 빚기도 했다.
오세훈 시장이 취임하며 상황이 달라졌다. 주택 경기가 회복한 것도 있지만 규제 일변도 정책에서 탈피하는 방향성을 제시하고 있어서다. 기존 한강변 35층, 고도제한 규제 등을 단계적으로 해제하고 있다. 보존 중심으로 규제 강화 10년 만에 뉴타운 사업이 다시 주목받는 이유다.
최근 분양단지의 청약 경쟁률도 고공행진 중이다. 지난 6월 서대문구 가재울뉴타운 마지막 단지로 분양한 'DMC 가재울 아이파크'는 1순위 청약에서 평균 89.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난 7월 관악구 신림뉴타운의 첫 분양 단지로 선보인 '서울대벤처타운역 푸르지오'는 1순위 청약 평균 31.1대 1의 경쟁률을 보였다. 지난달 서울 동대문구 이문·휘경뉴타운에 공급된 '래미안 라그란데' 1순위 청약 평균 경쟁률은 79.1대 1이었으며, 같은 달 경기도 광명뉴타운에서 분양한 '광명 센트럴 아이파크'는 18.9대 1를 나타냈다.
뉴타운 사업의 경우 일반 재개발보다 사업 규모가 크고 체계적으로 진행되기 때문에 주거환경 개선의 효과가 크다. 특히 대형 건설사가 시공사로 참여하는 경우가 많아 대규모 브랜드 타운을 이루며 입주 후에도 가격 상승 여력이 높다.
◆ 한남·흑석 뉴타운 투자 1순위
30곳에 가까운 뉴타운 지정 지역 중 한남 뉴타운과 흑석 뉴타운이 투자처 1순위로 꼽힌다. 한강변 입지에 개발 호재가 풍성해 강남 부럽지 않은 관심을 받고 있다.
한남 뉴타운은 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 111만205㎡를 재개발하는 사업으로 용산에서 사업 규모가 가장 큰 정비사업이다. 정비구역에서 해제된 1구역을 제외하고 현재 2·3·4·5구역이 뉴타운 사업을 추진 중이다. 한남3구역이 지난 6월 관리처분인가에 이어 10월부터 주민 이주를 추진하면서 주변 사업지까지 기대감이 높아지고 있다.
한남3구역 다음으로 속도가 빠른 곳은 시공사가 선정된 한남2구역이다. 이어 한남5구역은 건축심의 신청을 완료한 상태로 연내 심의 통과가 예상된다. 한남4구역은 건축심의 단계를 밟고 있다. 이들 구역의 재개발이 모두 끝나면 한남 뉴타운은 1만2000가구가 거주하는 '미니 신도시'로 탈바꿈한다.
서울 동작구 흑석 뉴타운도 정비사업 이후 가치 상승이 기대되는 지역이다. 흑석동은 가파른 언덕이 많고 이렇다 할 명문 학교도 없어 주거지로 큰 인기를 끌지 못했다. 하지만 한강변 입지에 양측으로 노량진, 서초구 정비사업이 본격화하면서 재평가되고 있다. 이미 일부 대표 단지는 강남권 시세와 맞먹는 수준까지 몸값이 뛴 상태다.
동작구 흑석동 일대 1~9구역과 11구역 등 10개 구역으로 나눠 진행됐다. 3~8구역이 입주를 마쳤고 나머지 4개 구역이 재개발 사업을 추진 중이다. 1구역은 조합설립인가를 마쳤고 2구역은 공공재개발 방식으로 사업을 추진 중이다. 9구역은 주민 이주가 이뤄지고 있고, 11구역은 단지 철거를 앞두고 있다. 1·2구역은 한강 조망이 가능한 단지이며, 9·11구역은 단지 규모가 상대적으로 크다.
뉴타운 투자는 전형적인 '고위험 고수익' 투자 상품이다. 사업이 초기 단계이거나 지지부진하면 입주권 가격이 저렴한 상태로 거래되지만 건축심의, 관리처분인가 등 사업 절차가 가시화하면 시세가 급등한다. 자신의 현금 동원력에 맞는 투자가 필요한 이유다. 자금력이 상대적으로 부족하거나 위험을 감수하더라도 높은 수익률을 원하면 사업 초기인 사업장에 관심을 둘 필요가 있다. 안정적인 투자를 원하면 사업시행인가 이후 사업지를 찾는 게 유리하다. 전체 사업의 7부 능선을 넘은 것으로 장기간 지연될 가능성이 낮아진다.
리얼&인베스트먼트 민수진 센터장은 "서울에서는 청약 당첨이 쉽지 않아 뉴타운, 정비사업 조합원 지위를 얻어 새 아파트의 입주권을 받는 투자가 상당수 이뤄지고 있다"며 "한강변 입지에 개발 호재가 많은 한남 뉴타운, 흑석 뉴타운이 가장 유망한 투자처로 꼽힌다"고 말했다.
leedh@newspim.com
