우리 사회에 흔한 거주형태로 전세제도가 있다. 부동산을 소유한 임대인과 부동산을 사용하고자 하는 임차인 간의 임대차계약의 형태로 약속된 기간 동안 보증금을 임대인에게 지불하고 임차인은 약속된 기간 내 부동산을 사용수익한다.
일반적인 형태의 임대차계약은 사용 수익에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하나, 전세제도는 차임을 지급하지 않고 오로지 보증금만을 지불함으로써 서로 간의 계약을 맺는다.
이러한 전세제도는 한국만의 독특한 주거 형태인데, 우리나라에서 전세제도가 발달하게 된 계기는 과거 산업화, 도시화 과정에서 취약한 금융 시스템으로 인해 사적금융 일환으로 집주인(임대인)이 부족한 자금을 마련하기 위해 전세제도를 활용하게 되어 활성화된 것으로 보인다.
세입자인 임차인 입장에서도 전세가 월세보다 상대적으로 주거비용이 저렴하여 자가 보유 전에 주거사다리 수단으로 활용하였던 것으로 보이고, 이러한 측면에서 전세제도는 살고 싶은 집(live)과 살 수 있는 집(buy)의 간극을 매워주는 역할을 해왔다고도 볼 수 있다.
전세시스템이 사회전반에 확산되고 그 규모가 점점 커지자 사적금융의 일환인 전세제도의 위험을 막고자 하는 정책적, 제도적인 움직임이 있었다.
그러한 움직임에 발맞추어 세입자의 거주안정성을 보호하고, 보증금의 법적 안정성을 강화하기 위하여 별도의 임대차보호법이 만들어졌고, 전입신고, 확정일자, 거주의 3가지 요건을 갖추었을 때 제삼자에 대한 대항력을 부여하는 채권의 물권화 작업도 병행되었다.
추가로 보증금을 받지 못하는 상황에서 다른 거주지로 이전하기 어려운 세입자의 애로사항을 해결하고자 임차권등기명령 제도도 고안되어 현재 활용되고 있다.
안전화 작업을 지속적으로 고안한다고 하여도, 전세제도 자체가 사적금융의 일환이기에, 최근과 같이 집 값의 하락과 전세보증금의 하락이 동시에 발생하는 상황에서 세입자까지 손실을 보는 경우가 다반사로 일어나고 있다.
나아가 세입자가 보증금을 반환 받지 못하는 상황에서 여러 법적인 구제조치를 취한다고 하더라고, 집주인의 사정, 집값의 수준에 따라서 세입자는 적시에 보증금을 반환 받지 못할 위험, 더하여 보증금을 일부 또는 전부를 잃게 되는 위험도 발생할 수 있다.
필자도 최근에 보증금을 반환 받지 못하여 임차권등기명령, 지급명령, 압류, 경매개시 등의 법적조치를 취한 바 있으나, 해당 법적조치는 필자가 원하는 방식과 형태로 보증금을 반환 받을 수 없다는 점을 새삼 확인하게 되었다. 사적금융을 제도화한다고 사적금융의 본질은 바뀌지 않는다는 점을 다시 한번 확인한 것이다. 보증금을 반환 받지 못할 수 있다는 걱정에 전전긍긍하던 와중에, 집값이 반등하고 법적, 경제적 압박에 따른 집주인의 소유 부동산 매각 결정으로 다행히도 보증금을 반환 받을 수 있었다.
필자는 걱정하는 와중에 스스로에 대한 위안을 하였던 것은 내가 살고 있었던 집의 가치는 내 보증금을 하회하지 않을 것이라는 믿음, 그리고 전세계약을 하면서 검토하였던 사항들이 원하는 시점, 방식이 아니더라도 보증금 반환에 유효할 것이라는 판단이었다.
최근에 전세 세입자들의 피해가 속출하고 있다. 바지 집주인을 내세워 보증금을 가로챈 '빌라왕'의 등장 및 갭투자라고 하면서 실질은 무자본 투기인 갭투기꾼의 등장으로 다수의 전세 피해자가 발생하고 있는 현 시점에서 전세제도는 그 수명을 다한 것으로 보아야 할까?
물론 사기는 그 형태를 막론하고 근절해야 하고, 엄단해야 한다. 그리고 일련에 나타나는 전세제도의 허점들은 제도적, 정책적으로 보완이 필요하다. 하지만 전세가 "사기"의 온상인 제도는 아니므로 사회적인 악으로 바라볼 필요는 없다.
안젤리나 졸리도 아들의 집을 구해주면서 놀라움을 금치 못하였던, 한국에 온 외국인들이 부러워하는 제도가 전세제도라고 하지 않던가. 전세가 사적금융이라는 점을 적시하고 이를 이용하는 이해당사자들이 그 위험을 어느정도 감내할지, 그리고 위험을 발현한 자는 어떻게 책임을 져야 할지 적확하게 인지하는 것이 선행된다면 전세제도는 유용할 것이다.
특히 최근의 집값 하락 및 역전세난을 계기로, 집주인은 전세보증금을 적합하게 반환하지 않을 경우 소유재산을 한꺼번에 잃을 수 있다는 생각을 하면서 전세제도 활용을 고민하였으면 한다.
완벽한 제도는 존재하지 않는다. 완전하다고 생각하는 제도는 완전하다는 생각부터 문제를 야기하여 제도를 이용하는 이해관계자들 간 분쟁을 발생시키고 사회적인 혼란을 준다. 우리 스스로 전세제도의 본질을 잘 이해하고 위험과 효익을 명확히 인지하여야 전세의 제도적인 효용이 발생한다는 것을 잊지 않았으면 한다.
황칠상 변호사 (주식회사 그레이스 CFO, 이사)
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