[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 고금리와 '빌라왕' 사기 후폭풍 등이 겹치며 거래가 급증했던 월세 거래가 최근 다시 하락 전환했다. 반면 전세 비중은 반등했다.

세입자들이 월세에서 전세로 돌아서면서 절반이 넘었던 전월세 거래 비중이 30%대로 내려앉았다. 전세자금 대출금리가 최저 3%대로 내려앉았고 전셋값 급락으로 자금부담이 줄어들면서 전세 수요가 늘어난 것으로 보인다. 매매시장의 선행지표격인 전세시장이 안정화하면 주택시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것이란 기대감도 있다.

◆ 임대차 전세 비중 50%→60% 반등...월세거래 급감

29일 부동산업게 및 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 임대차 거래시장에서 50%를 돌파했던 월세 비중은 이달(28일 기준) 30%대로 하락했다.

이달 서울지역 아파트 전월세 거래건수는 1만3567건으로 이중 전세가 8640건, 월세가 4936건을 기록했다. 거래 비중은 각각 64%, 36%다.

금리인상 여파가 본격화했던 작년 하반기와 비교하면 월세 비중이 급감한 것이다. 월별 월세비중은 작년 10월 42%에서 11월에는 47%로 상승했다. 이어 12월에는 임대차 거래 2만1034건 중 월세가 1만0700건으로 전세 거래량을 추월했다. 올해 들어 월세 비중이 꺾이더니 3월에는 수치가 대폭 낮아졌다.

전세자금 대출금리가 하락하면서 전세 수요가 개선됐다. 그동안 세입자들이 고금리를 피해 월세로 이동한 측면이 있다. 높은 이자를 부담하기보다 보증금의 일부 또는 전부를 월세로 내는 게 유리하다고 판단했기 때문이다. 하지만 월셋값이 오르는데다 금리가 내려가자 대출받아 전세로 사는 게 낫다는 분위기가 형성되고 있다.

실제 이달 말 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 전세대출 금리가 최저 3.75%로 한 달 전(4.44%)와 비교해 0.69%P 하락했다. 작년 6% 수준이던 대출금리와 비교하면 큰 폭으로 빠진 것이다. 추가적인 기준금리 인상 가능성에도 정부가 시장은행의 금리 인하를 유도하고 있다는 점에서 변동금리 대출자의 이자 부담이 급격히 늘어나지는 않을 것으로 보인다.

전셋값 하락도 수요 증가로 이어졌다. 작년 4분기와 올해 1분기 서울 아파트 전세 거래 5,000여 건 가운데 67.3%가 기존보다 낮은 가격에 거래됐다. 전셋값이 떨어지며 역전세난이 심화하자 2년전보다 2억~3억원 하락한 단지도 적지 않다. 이렇다 보니 올해 1분기 서울 아파트 전월세 갱신 거래 중 계약갱신청구권을 쓴 경우는 33.4%로, 2020년 8월 제도 도입 후 가장 비중이 낮았다. 월세가 치솟은 상황에서 전셋값이 가파르게 하락하자 세입자들이 월세에서 전세로 발길을 돌리는 비중이 높아진 것이다.

◆ 역전세난 해소, 매매 증가 기대

전세시장이 안정화가 집값 회복에 주된 전제 조건은 아니지만 하락 폭이 줄고 거래량 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

집값과 전셋값 격차가 크게 벌어지면 매매거래에도 제약을 준다. 투자액 대비 전셋값 가격이 너무 낮을 경우 임대주택으로 활용하기가 수월하지 않고 갭투자(전세 끼고 주택매입) 또한 어렵다. 전셋값은 주택시장의 선행지표로 인식되며 이 지표가 회복한 뒤 매맷값이 뒤따르는 경우가 일반적이다.

'역전세난'이란 사회적 혼란도 일부 해소될 공산이 크다. 역전세난은 주택 가격이 급락하면서 전셋값이 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기가 어려워진 상황을 말한다. 전세수급지수는 오르는 추세다. 3월 첫째주 서울 아파트 전세수급지수는 64.0, 둘째주 65.2, 셋째주 67.1로 조금씩 상승세를 이어가고 있다. 전세수급지수가 100보다 높으면 전셋집을 찾는 사람이 많고, 낮으면 전셋집을 내놓는 사람이 많다는 의미다.

리얼 & 인베스트먼트 김주호 실장은 "경기둔화 우려와 금융시장 불안, 전세수급 등을 고려할 때 전세시장이 안정화 단계에 진입했다고 보긴 어렵다"며 "다만 대출금리 하락, 월세 폭등에 전세수요가 늘면서 급매물이 빠르게 소진된다면 전세시장뿐 아니라 매매시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

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