강남·서초 가격 올랐지만…'준강남권' 고덕강일, 가격 오를지 미지수
"자산 증식 목적 수요 관심도 떨어져 청약률 낮을 것으로 예상"
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = # 서울에서 전세살이를 하고 있는 진모(31) 씨는 지난해 말 고덕강일지구 토지임대부 주택 사전청약 입주자모집공고문이 나오자 남편에게 이를 알리고 신청 여부에 대한 의견을 나눴다. 하지만 이 과정에서 다툼이 생겼다. 진씨는 "서울에서 20평대긴 하지만 3억원대로 살수 있는 집이 나와서 남편에게 청약 신청을 하자고 했다가 대판 싸웠다"면서 "토지를 제외한 건물값만 3억이고 나중에 감가상각이 적용돼 해마다 가격이 깎이는데 미쳤다고 그걸 사냐고 하더라"고 토로했다. 그러면서 "결혼할 때는 실거주 할 수 있는 집 하나만 있으면 된다고 했던 사람인데 영문을 모르겠다"고 덧붙였다.
이른바 '반값 아파트' 토지임대부 주택의 서울 지역 첫 공급이 한달 앞으로 다가왔다. 2012년 이후 10년만에 부활한 반값아파트인 만큼 내 집 마련을 꿈꾸는 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.
특히 지난 2011년, 2012년 각각 서초와 강남에 공급된 토지임대부 아파트 건물 가격이 분양가의 4~5배까지 치솟아 기대감도 높아지고 있다. 고덕강일 역시 준강남권 입지를 갖췄다는 평가가 나오는데다 인접한 단지의 매도호가도 8억원 이상이라 추후 가격 상승 가능성이 있는 것으로 보인다.
최근 월세 선호 현상으로 월세 가격이 꾸준히 증가하고 있는 점도 수요자들을 끌어들이는 요소 중 하나다. 월세 가격 보다 저렴한 임대료로 책정된데다 환매시 시세 차익의 70%도 가져갈 수 있어 월세살이 보다 매력적이라는 평가가 나온다.
10일 부동산업계에 따르면 다음달 고덕강일 3단지에 공급되는 토지임대부 주택 500가구에 대한 사전청약에 실거주를 목적으로 한 실수요자들의 관심이 집중되고 있다.
◆ 추정분양가 3억5000만원대…가격경쟁력 갖춰 실거주 목적 수요 몰릴 것
토지임대부 주택은 공공이 토지를 소유하고 수분양자는 건축물의 소유권만 가지는 형태다. 분양가의 상당부분을 차지하는 토지 가격이 빠지는 만큼 인근 시세 보다 저렴해 '반값 아파트'라고도 불린다. 40년간 거주한 이후 재계약을 통해 최장 80년까지 해당 주택에서 거주할 수 있다. 대신 다달이 토지임대료를 부담해야 한다.
서울주택도시공사(SH)에 따르면 고덕강일 3단지에 공급되는 500가구에 대한 토지임대부 주택의 사전청약은 오는 2월 27~28일 특별공급(청년·신혼부부·생애최초)을 시작으로 3월 2~3일 1순위, 6일 2순위 순으로 진행된다. 당첨자 발표는 같은달 23일 이뤄진다. 올해 5월 착공에 들어갈 계획이며, 2026년 본청약 뒤에 2027년 3월 입주를 목표로 한다.
물량은 모두 59㎡이고 추정 분양가는 3억5537만원이다. 월 추정 임대료는 40만원이다. 실제 건물 분양가 및 토지임대료는 본청약 시점에 관련 규정에 따라 최종확정 공고할 예정이다.
고분양가에 분양 시장이 침체기에 들어선 가운데 3억원대 저렴한 분양가로 공급되는 만큼 고덕강일 3단지에 내 집 마련 수요가 관심을 가질 것이란 전망이 나온다. 매달 토지 임대료를 부담해야 하지만 최근 금리 상승으로 전세대출 이자가 높아진데다 월세가격도 급증해 상대적으로 저렴한 만큼 가격 경쟁력이 있다는 목소리가 나온다.
실제로 고덕강일 3단지 주변에 위치한 강일리버파크 1단지 전용 59㎡는 지난 2020년 11월 5억1000만원에 실거래됐다. 강동리버스트 4단지 같은 평형대는 지난해 12월 5억5000만원에 매매됐다. 현재 이곳 단지 전용 59㎡ 매도호가는 8억~8억5500만원 수준으로 형성돼 있다.
지난 2020년 5월 서울시가 공급한 강일지구 8단지와 14단지 공공분양주택 59㎡의 분양가는 4억7000만~5억원 선이다. 토지임대료가 연 480만원인 점을 감안하더라도 3억5500만원대 공급가격은 저렴한 편으로 평가된다. 서울시가 공급하는 장기전세에 비해서도 가격경쟁력을 갖췄다는 진단이다. 지난해 5월 장기전세주택으로 공급된 강일지구 인근 강동구 고덕아이파크와 고덕숲아이파크, 고덕래미안힐스테이트 전세보증금은 4억7000만~5억원선. 이 역시 20년 이상 토지임대료를 납부해도 가격 우위에 있다는 게 전문가들의 이야기다.
◆강남 토지임대부 가격 급등…"준강남권, 기대 떨어져"
앞서 한국토지주택공사(LH)가 공급한 토지임대부 주택 가격이 급등한 점 역시 이번 사전청약에 대한 관심도를 높이는 요인 중 하나다.
LH에 따르면 지금까지 토지임대부 주택으로 군포부곡B2(389가구) 서울서초A5(358가구) 서울강남A4(402가구) 등 3개 지구에 총 1149가구가 공급됐다.
첫 사업장은 2007년 공급한 군포부곡지구다. 전용 74㎡ 389가구를 1억3500만원에 공급했는데 40가구만 신청했다. 당시 주변 시세를 고려할 때 분양가 1억3500만원이 매력적이지 못했기 때문으로 풀이된다. 결국 나머지 물량은 일반분양으로 전환됐고 현재 3가구만 토지임대부 계약을 유지 중이다.
하지만 서울 강남권에 공급한 토지임대부 주택은 완판됐다. 2011년 10월 공급한 서초A5(LH서초5단지)는 평균 6.9대 1, 2012년 11월 공급한 강남A4(강남브리즈힐)은 평균 3.5대 1의 청약률을 기록했다. 강남권 입지에도 인근 시세보다 저렴한 분양가 1억4500만~2억2000만원에 공급된데 따른 영향으로 분석된다.
LH서초5단지는 전용 59㎡가 지난 2017년 5억3500만원, 전용 84㎡가 2016년 5억7500만원에 매매 거래됐다. LH강남브리즈힐은 지난 2020년 전용 74㎡가 9억3000만원, 전용84㎡가 11억3000만원에 손바뀜 됐다. 분양가 대비해 2~5배 치솟은 것이다.
LH관계자는 "저렴한 주택공급과 투기억제를 위해 도입한 정책이 소수의 과도한 시세차익으로 이어져 정책효과성이 저하되면서 공급이 중단됐다"면서 "서초·강남의 경우 수분양자가 전매제한기간 경과 후 매매해 개발이익 4억~6억원을 독점했다"고 설명했다.
수요자들의 관심은 높지만 이같은 관심도가 높은 사전청약 열기로 이어지지 않을 것이란 전망이 나온다.
우선 재산권 행사가 어렵다는 점이다. 문재인 정부 당시 부동산 규제 강화의 일환으로 토지임대부주택에 대해 개인간 거래를 금지했다. 최근 윤석열 정부 들어 10년간 실거주하면 개인간 거래를 허용함으로써 시세 차익을 100% 보장받을 수 있게 됐다.
하지만 입주 10년 뒤면 새아파트 효과가 떨어지며 감가상각이 발생하는 시점이라는 점에서 자산가치가 분양아파트에 비해 높지 않을 것이란 전망이 많다. 더욱이 재산권 행사를 위해 해야하는 10년 실거주 요건은 직장이나 육아 문제로 거주 이전이 활발한 젊은층 수요자들에게 부담이 될 수밖에 없다. 이에 따라 장기전세에 준하는 '장기 준전세'라는 시각도 있어 재산권 행사에 대한 우려가 적지 않을 것으로 예상된다.
여경희 부동산R114 연구원은 "부동산이 실거주 목적도 있지만 자산이라는 인식도 강해 시세차익이 얼마나 날 수 있느냐가 집을 사는 매수자 입장에서는 중요한 요인"이라면서 "시세차익을 누리는 자산으로 가지고 가는데 한계가 있어 일부 수요자들은 상대적으로 관심이 덜할 수 있다"고 내다봤다.
한 부동산 관계자는 "시세 대비 저렴하다는 가격과 추후 전매제한 10년이 지난 뒤 100% 시세차익을 가져갈 수 있다는 점은 수분양자에게 긍정적인 측면"이라면서 "하지만 강남 중심 생활권이 아닌 이상 토지가 포함되지 않은 건물만 비싼 가격으로 살 가능성은 상대적으로 떨어지는 만큼 신중할 필요가 있다"고 말했다.
min72@newspim.com
