[2023 전망] 강남 재건축·뉴타운, 수익성 낮아졌지만…투자가치는 '여전'

기사입력 : 2023년01월01일 06:30

최종수정 : 2023년01월01일 12:06

내년 강남 재건축 단지서 3000여 가구 분양 예상
장위뉴타운에 이어 이문·휘경뉴타운 분양 전망
금리인상·집값 하락에 당장 수익성 크지 않아…입주 여건 좋아 투자가치 충분

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 인기지역 재건축 단지와 신흥주거타운으로 거듭날 뉴타운 재개발 구역이 침체된 부동산 시장의 '블루칩'역할을 할 수 있을지 기대감이 모이고 있다.

재건축 물량은 그동안 잠잠하던 강남지역에서 쏟아질 것으로 보인다. 지난해 하반기 준강남권인 강동구 둔촌주공 아파트(올림픽파크 포레온) 분양을 시작으로 새해 청담을 비롯해 반포, 방배 등 강남지역에서 일반분양이 3000여가구 나올 것으로 보인다. 최근 사업 승인을 받은 잠실주공5단지와 은마아파트의 일반분양도 2024~2025년에 나올 것으로 예상되면서 강남지역이 부동산 침체기에도 '비상구'가 있을 것으로 보인다.

금리 인상에 따른 집값 하락세가 맞물리면서 당장의 수익성을 크지 않을 것으로 전망된다. 특히 높게 책정된 분양가 역시 '흥행'을 장담할 수 없는 요인으로 꼽힌다. 다만 입주까지 최소 2~3년 이상 소요된다는 점을 감안하면 단기간 부동산 시장 흐름에 상관없이 입지와 희소성을 보고 투자할 가치는 충분하다는 전망이 지배적이다.

1일 부동산업계에 따르면 서울 강남 주요 재건축 단지의 일반분양 일정이 새해로 예정되면서 분양시장 활성화를 위한 '마중물' 열할을 할지 관심이 쏠리고 있다.

◆강남 재건축 분양 러쉬…내년 일반분양 3000여 가구 예정

우선 강남구 청담동에서는 청담삼익 재건축을 통해 공급되는 '청담르엘' 일반분양이 이르면 새해 상반기 진행될 예정이다. 당초 지난해 하반기 예상됐던 청담르엘은 분양가 산정과 모델하우스 오픈일정 조정 등을 놓고 논의가 진행되면서 시점을 연기한 것으로 알려졌다.

강남구 청담동 134-18번지 일대에 최고 35층 1261가구로 지어진다. 시공사는 롯데건설이고 일반 분양은 176가구가 나온다. 분양가는 아직 정해지지 않았지만 청담르엘 인근에 위치한 '청담자이'와 비슷하거나 70~80% 안팎으로 책정될 것으로 예상된다. 2012년 입주를 시작한 청담자이는 전용90㎡이 36억5000만원에 거래됐다.

강남3구 중 하나로 꼽히는 서초구에서도 새해 물량이 대거 쏟아질 예정이다. 반포동에선 '래미안원펜타스', 잠원동에선 '메이플자이', 방배동에선 '래미안원페를라'와 '디에이치방배'의 일반분양이 예상된다.

래미안원펜타스는 재건축 사업이지만 규모는 크지 않다. 최고 35층 5개동으로 총 641가구 규모다. 이 가운데 일반분양은 263가구가 나올 예정이다. 하지만 수요자들의 기대치가 가장 높은 단지로 꼽힌다. 올해 입주를 앞두고 있는 '래미안원베일리'와 지난 2016년 입주한 아크로리버파크와 인접한 단지로 반포대교 서쪽에 위치한다.

아크로리버파크 전용 59㎡는 2021년 6월 27억원에 손바뀜됐다. 래미안원베일리 역시 전용 59㎡ 분양권이 같은 해 8월 25억3948만원에 거래됐다. 분양가는 래미안원베일리(3.3㎡당 평균 5653만원)보다 높은 6000만원 초반대로 나올 것이란 예상이 나온다.

'래미안 원베일리'와 '디에이치 클래스트'와 더불어 '반포 3대장'으로 꼽히는 '메이플자이'도 일반 분양을 앞두고 있어 높은 관심이 쏠린다. 메이플자이는 서초구 잠원동 60-3번지 일대에 35층 총 29개 동으로 지어진다. 3307가구 규모로 일반 분양 물량은 236가구로 예상된다.

업계에서는 메이플자이나 래미안원펜타스 청약 경쟁률이 래미안 원베일리 평균 경쟁률과 육박할 것이란 전망이 나온다. 래미안 원베일리 224가구 1순위 청약에는 3만6116명이 몰려 평균 경쟁률 161.23대1을 기록했다.

1973년 준공한 '반포주공1단지' 역시 재건축 작업이 무리없이 진행되고 있다. 강남재건축 가운데 최고 블루칩으로 꼽히는 단지 중 하나다. 서울 서초구 반포도 1109일대에 들어서며 현대건설이 짓는 1·2·4주구는 '디에이치 클래스트'(5335가구)로, 삼성물산이 맡은 3주구는 '래미안 프레스티지'(2091가구)로 총 7000가구가 넘는 대규모 단지가 들어선다.

5000가구 규모로 재건축을 추진중인 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축사업은 지난해 11월 건축계획안이 통과됐다. 2021년 12월 서울시 도시계획위원회 수권소위원회에서 정비계획안이 통과된 지 1년여 만이다. 현재 이주를 완료해 철거작업이 진행되고 있고 새해 하반기쯤 착공할 것으로 예상된다. 이에 따라 일반분양은 2025년 하반기쯤 나올 것으로 예상된다.

◆뉴타운 재개발도 기대…'장위' 바통 이어받는 '이문·휘경'

지난달 성북구 장위뉴타운 장위4구역(장위자이 레디언트) 분양을 시작으로 뉴타운에서도 일반 분양이 본격적으로 시작될 예정이다.

이문·휘경 뉴타운에선 새해 3개 구역에서 일반분양이 예정돼 있다. 동대문구 휘경 3구역이 새해 초 가장 먼저 분양에 나설 전망이다. 휘경3구역에는 1806가구 규모로 '자이디센시아'가 들어선다. 이 가운데 710가구가 일반 물량으로 나온다.

휘경 3구역에 이어 연초부터 불거진 원자재 가격 급등으로 인한 공사비 상승 등의 문제로 분양 일정이 수차례 연기된 이문 1·3구역도 일반분양을 실시할 예정이다.

동대문구 이문 1구역 '에는 3069가구 규모로 '래미안라그란데'가 들어선다. 이 가운데 일반분양은 921가구가 나올예정이다. 3구역에선 전체 4321가구 중 1067가구가 일반분양 물량이다. 1구역의 경우 삼성물산이 시공사로 선정됐으며, 3구역은 GS건설과 HDC현대산업개발이 참여한다.

다만 '장위자이레디언트' 1순위 청약경쟁률이 평균 3.1대 1로 집계되면서 다소 저조한 성적표를 받아들면서 '흥행'이 가능할지는 의문이다. 전용면적 49㎡에선 미분양 물량도 발생했다.

이문휘경뉴타운 일대 집값 하락세가 지속되고 있는 점 역시 우려되는 부분이다. 2019년 입주가 시작된 휘경동 '휘경SK뷰' 전용 84㎡는 2021년 8월 14억 2500만원으로 최고가를 찍은 이후 지난해 11월 3억7500만원 하락한 10억5000만원에 거래됐다. '이문e편한세상' 전용 84㎡도 2021년 9월 11억1000만원에 거래된 이후 지난해 8월 10억에 거래됐다.

최근 청약을 실시한 중랑구 중화동 '리버센 SK뷰 롯데캐슬'의 분양실적이 중요 지표가 될 것으로 보인다. 역시 주변 아파트 하락세가 지속되고 있기 때문이다.

리버센 SK뷰 롯데캐슬 인근인 서울 중랑구 묵동 'e편한세상화랑대' 전용 84㎡는 지난해 8월 12억4000만원 최고가를 찍은 이후 한달만에 2억2000만원 떨어진 10억2000만원에 거래됐다. 더샵 파크솔레이유가 들어서는 인근에 위치한 서울 강동구 성내동 '힐데스하임올림픽파크' 전용 84㎡는 2021년 1월 9억7000만원에 거래된 바 있다.

리버센SK뷰롯데캐슬 전용 84㎡ 분양가는 각각 8억7400만~9억8100만원이다. 여기에 옵션가가 붙는다면 10억원은 훌쩍 넘어설 것으로 예상된다.

올해까지 금리 인상에 따른 집값 하락세가 맞물리면서 신축 아파트의 수익성이 크지 않을 것이란 우려가 나온다. 건자재값 인상분과 높아진 인건비 등으로 분양가가 다소 높게 책정되지만 분양 아파트 주변 시세가 떨어지고 있기 때문이다. 이에 분양시장에 물량이 쏟아진다 하더라도 수요자들의 움직임이 활발하게 살아나진 않을 것으로 보인다.

송승현 도시와경제 대표는 "수요가 일어난다고 해도 재건축·재개발 단지 가격선이 만만치 않다"며 "투자자들이 수요를 일으켜야 되는 환경인데 부동산 침체기에선 투자자가 부동산 시장을 매력적으로 느끼기 어렵다"고 말했다.

다만 집값이 하락세를 타고 있긴 하지만 장기적으로 보면 여전히 우상향 가능성이 있어 입지와 희소성을 보고 투자할 가치는 충분하다는 전망이 나온다. 특히 새해 분양 단지에 입주하기까지는 최소 2~3년 이상 소요된다는 점 역시 이같은 전망에 힘이 실린다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "단지들의 분양가격이 어느정도로 책정되느냐도 중요한 지표가 되겠지만 여러가지 차원에서 경쟁력을 얼마나 갖췄는지 수요자들이 종합적인 판단 이후 움직일 것"이라며 "학군이나 편의시설, 교통편의성 등 입주 여건이 중요하게 작용할 것"이라고 말했다.

min72@newspim.com

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한눈에 보는 트럼프 취임사...6대 키워드 [서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령의 두 번째 취임 연설은 이념적인 수사가 가득했던 8년 전 2017년 당시와 다르게 낙관적인 어조 속에서 구체적인 정책 방향성을 제시하는 데 초점이 맞춰졌다. 요지는 전 정권에서 약화한 미국의 외교와 경제 영향력을 되찾겠다는 것이다. 트럼프 대통령은 '미국의 부활'을 알리면서 관세 정책과 경제·에너지 정책, 불법 이민자 정책, 영토 확장, 다양성 정책 재검토 등을 강조한 취임 연설을 했다. 다음은 30분간의 취임 연설에서 언급한 핵심 내용을 정리한 것이다. 도널드 트럼프 미국 대통령이 두 번째 임기 취임 첫날 캐피탈 원 아레나에서 열린 퍼레이드에서 행정명령에 서명하고 있다. [사진=로이터 뉴스핌] 1. 미국의 부활 트럼프 대통령은 "미국의 황금시대가 지금 시작된다"라고 연설을 시작했다. 이어"오늘부터 우리나라는 번영하고 세계의 존경을 다시 받게 될 것"이라고 했다. 또 "우리는 지금 국가적 성공의 흥미진진한 새로운 시대의 시작점에 있다"며 "미국은 전례 없는 기회를 잡을 수 있는 순간을 맞이했다"고 했다. 2. 관세 정책 트럼프 대통령은 관세 정책에 대해 "다른 나라를 윤택하게 하기 위해 미국민에게 과세하는 것이 아니라 국민을 윤택하게 하기 위해 관세를 부과한다"고 말했다. 또 "관세를 징수할 '대외수입청'을 설립하겠다"며 "외국으로부터 막대한 금액이 우리 국고로 흘러와 조만간 아메리칸드림은 전에 없던 방식으로 다시 살아나 번창할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 또 "미국 경제는 부드럽고 한심하게 약한 무역 협정을 통해 우리 스스로에게 세금을 부과하면서 세계에 성장과 번영을 제공해왔다"며 "이제 이를 바꿀 때다. 우리는 우리와의 무역으로 이익을 얻는 이들에게 비용을 부과하기 시작할 것이며 그들은 기여하기 시작할 것"이라고 덧붙였다. 3. 경제·에너지 정책 트럼프 대통령은 "우리는 시추를 계속할 것"이라며 "미국은 다시 제조업 국가가 될 것"이라고 했다. 또 "우리는 지구상에서 가장 많은 석유와 가스를 보유하고 있다"며 "그것을 사용해 [에너지] 가격을 낮추고 전략비축유를 다시 최대로 채우며 미국 에너지를 전 세계로 수출할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 이어 "우리는 그린뉴딜을 끝낼 것이며 전기차 의무화 정책을 철회해 우리의 자동차 산업을 구하고 위대한 미국 자동차 노동자들에게 했던 나의 신성한 약속을 지킬 것"이라고 했다. 4. 불법 이민자 정책 트럼프 대통령은 자신의 불법 이민자 정책에 대해 "미국의 완전한 복원을 시작하고 상식의 형멱을 이룰 것"이라고 운을 뗀 뒤 "남부 국경에 국가비상사태를 선포할 것"이라며 "모든 불법 입국은 즉시 중단될 것"이라고 강조했다. 이어 "수백만명의 범죄자 외국인이 그들이 온 곳으로 돌려보내지는 과정을 시작할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 "멕시코 체류 정책(Remain in Mexico policy)을 재개할 것"이라고 했다. 이어 "잡았다가 풀어주기(catch and release) 관행을 종료할 것"이라며 "우리나라를 침범하는 재앙적인 침략을 저지하기 위해 남부 국경에 군대를 파견할 것"이라고 했다. 5. 영토 확장 트럼프 대통령은 파나마 운하와 관련해 "미국 선박들은 심각하게 과도한 요금을 부과받고 있고 미국 해군을 포함해 공정하게 대우받지 못하고 있다"고 강조했다. 그러면서 "중국이 파나마 운하를 운영하고 있다"며 "우리는 그것을 중국에 준 것이 아니라 파나마에 준 것이며 이제 그것을 되찾을 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 멕시코만에 대해서는 "아메리카만(Gulf of America)"으로 변경하겠다고 했다. 또 화성 탐사에 대해서는 "미국 우주비행사들을 화성에 보내 성조기를 꽂게 할 것"이라고 했다. 6. 다양성 정책 재검토 트럼프 대통령은 다양성 정책에 대해 "오늘부로 미국 정부의 공식 정책은 남성과 여성 두 가지 성별만을 인정하는 것으로 정해질 것"이라며 "연방정부는 더 이상 젠더 이데올로기를 장려하지 않을 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 또 "연방 기관들은 여권과 비자와 같은 정부 신분증에서 개인을 생물학적 성별로 분류할 것"이라며 "교도소, 이민자 쉼터, 성폭행 피해자 지원 센터와 같은 시설들은 생물학적 성별에 따라 구분될 것"이라고 덧붙였다. bernard0202@newspim.com 2025-01-21 10:13