지급보증·미분양 부담 없어
행정절차도 신속, 사업 안정성 최대 장점
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려가 확산하는 상황에서 최근 대형 건설사들이 공공기관 참여형 정비사업에 관심을 보이고 있다.
재개발, 재건축 등 정비사업에서는 시공사의 채무보증을 통해 사업비를 조달한다. 미래 발생한 분양수익을 담보로 PF대출을 받게 되는데 분양사업이 부실화하면 시공사가 손실분을 일부 떠안을 수 있다. 대출금리 인상기에는 자금 부담이 더욱 크다. 그에 반해 공공기관이 시행사로 참여하는 사업은 사업 주체가 직접 자금조달에 나서기 때문에 시공사의 부담이 거의 없다는 장점이 있다.
더욱이 최근 강원도의 레고랜드 관련 디폴트 선언 이후 나온 정부 대책에서 '정부기관'이 맺은 PF에 대해 책임보증이 약속된 만큼 믿을 수 있는 공공기관 참여사업에 업계의 관심이 집중되고 있다.
◆ 사업성 보장된 공공재개발 참여 확대
2일 부동산업계에 따르면 대형 건설사들이 도심 공공재개발 등 공공기관이 시행사로 참여한 정비사업에 관심을 보이고 있다.
지난달 삼성물산은 서울 동작구 흑석2재정비촉진구역 공공재개발 사업의 시공권을 따냈다. 재개발 사업 수주가 12년 만일 정도로 신규 주택사업에 보수적인 전략을 펴는 삼성물산이 뛰어든 것은 이 사업의 시행사로 서울주택도시공사(SH)가 포함된 것이 주된 이유로 꼽힌다.
공공재개발은 국토교통부ㆍ서울시가 10년 이상 정비사업이 정체된 사업지를 선정해 진행하는 정비사업의 형태 중 하나다. 한국토지주택공사((LH), SH 등에서 정비사업에 참여해 낡은 주거환경을 개선하고 도심 내 주택공급을 늘리기 위해 추진되고 있다.
이 사업에서는 시공사가 자체적인 채무보증을 서지 않아도 된다. 건설사는 단순 시공을 총괄하고 공공시행자인 LH, SH가 자금 조달 및 보증을 서 사업을 진행한다. 여기에는 은행권 대출이 아닌 대출금리 1.8% 수준인 주택도시기금이 활용된다.
시행사 측에선 사업비 수천억을 조달해야 하는 부담이 없고 공사비를 떼일 가능성이 작다보니 매력적인 사업일 수밖에 없다. 게다가 공공재개발은 도입 취지에 맞게 도시계획 분과위원회·사업계획 통합심의 등 행정 인허가 절차가 단축돼 사업이 장기간 지연될 가능성도 낮다. 건설사의 리스크(위험) 부담이 낮은 셈이다.
대우건설‧현대건설‧DL이앤씨 컨소시엄(메가시티사업단)도 지난달 경기도 성남 수진1구역 시공사 선정 입찰에 단독 참여해 시공사로 선정됐다. 공공재개발이자 순환정비방식 재개발 방식이 적용되며 LH가 시행자로 참여한다. 순환정비방식 재개발은 많은 구역의 정비사업이 한번에 이주‧철거를 하면 발생하는 문제를 해결하기 위해 정비구역들의 사업 추진 순서를 정해서 차례로 진행하는 방식이다. 자금조달뿐 아니라 미분양이 발생하면 LH가 인수하는 조건인 만큼 건설사로써는 시공사 참여에 따른 부담이 덜하다.
◆ 금융시장 경색에 PF사업 축소 불가피
강원도의 레고랜드 채무불이행 선언으로 불거진 금융 경색으로 공공기관이 시행사로 참여하는 주택사업의 선호도가 더 높아질 것으로 보인다
금융시장에 자금줄이 마르고 부실 우려가 확산하자 신용등급이 높은 대형 건설사라도 PF 대출이 쉽지 않다. 금융권에서도 PF 부실을 줄이기 위해 신용보강 및 자금 회수에 나서고 있어 건설사의 자금여력이 갈수록 팍팍해지는 상황이다.
금융권이 보유한 부동산PF 대출 규모는 2013년 말 35조2000억원에서 올해 상반기 기준 112조2000으로 3배 이상 급증했다. PF 대출이 확대된 만큼 차환에 실패하거나 주택경기가 급랭할 경우 건설사의 부실 가능성도 커지는 구조다.
이에 따라 서울시가 사업에 개입하는 신속통합기획 재정비 사업에도 건설업계의 관심이 모일 것으로 예측된다. 오세훈 서울시장은 지난해 7대 민선시장 보궐선거 이후 서울시내 주택공급 확대를 위해 신속통합기획을 도입했다. 하지만 강남권을 비롯한 인기 재건축 단지에서는 높은 공공기여에 따른재산권 침해를 이유로 신통기획에 대해 부정적인 입장을 보이고 있는 상태다.
대형 건설사 주택사업부 한 임원은 "공공재개발, 공공재건축 등 공공기관이 조합의 위임을 받아 진행되는 정비사업은 건설사의 PF 대출이 필요 없고 사업 스케줄이 상대적으로 명확하다는 장점이 있다"며 "민간 정비사업보다 공사비가 낮아 수익성이 높지 않다는 단점이 있지만 최근 금융경색을 감안할 때 공공 참여형 주택사업의 건설사 참여가 확대될 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
