토지거래허가구역 지정돼도 가격 강세…"매물보다 매수자 더 많아"

기사입력 : 2022년07월02일 07:02

최종수정 : 2022년07월02일 07:02

가격 상승세만 부추겨…규제 이후 아파트가격 상승률 두 자릿수 기록
"재건축 사업 추진 기대감‧매물 감소에 따른 현상"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "2년째 토지거래허가구역으로 묶으면 뭐하나요. 오히려 집값은 오르고 있고, 호가를 높이는 집주인들이 늘어나고 있는 상황이에요. 다들 언젠가 재건축 사업을 추진하기 위한 사전적인 조치로 바라보는 집주인들이 많아요,"(양천구 목동 신시가지 W공인중개 사무소 대표)

"'해도 해도 너무하다'라는 생각이 들어요, 엄연히 개인 재산인데 집을 팔려고 하면 이런저런 절차를 다지키면서 집을 팔라고 하니 급하게 집을 팔아서 자금을 마련하려는 사람들은 속이 타들어가요. 차라리 규제를 풀고 민간 재건축 사업을 추진할 수 있게 해줬으면 해요."(강남구 압구정동 현대4차 아파트 주민 김(59)모씨)

서울시가 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동(14.4㎢)에 대해 토지거래허가구역으로 재지정했다. 이로써 압구정동을 포함한 서울시내 인기 주거지역은 5년째 토지거래허가구역으로 묶이게 됐다. 하지만 시장에선 이를 비웃듯 연이어 신고가 행진을 이어가고 있다. 구 전체로는 서초구를 제외한 나머지 강남·송파구 모두 집값이 떨어지는 것으로 확인되지만 정작 토지거래허가구역내 아파트는 대단지·브랜드 인기 물량 중심으로 가격 강세가 이어지고 있다.

시장과 전문가들은 강압적인 시장 규제가 오히려 해당 지역의 가치를 상승시키는 요인으로 지목하고 있다. 여기에 '오세훈표 재건축 사업'으로 불리는 신속통합기획 확대 이후 해당 단지를 중심으로 매매가격이 상승하고 있다고 입을 모으고 있다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울시가 국제교류복합지구 일대 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동 전역을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 이로써 이들 지역은 3년째 토지거래허가구역으로 묶이게 됐다. 사진은 서울 송파구 일대 아파트 단지. pangbin@newspim.com

◆ 각종 규제로 묶여 버린 강남3구…시, 재건축 승인은 '하세월'

2일 부동산 업계에 따르면 최근 서울시에 의해 토지거래허가구역으로 재지정된 서울 강남3구 주요지역내 인기 단지들의 가격이 여전히 강세를 보이고 있다.

서울시는 송파구 잠실동과 강남구 삼성동·청담동·대치동 지역의 '토지거래허가구역' 지정을 1년 더 연장됐다.

이들 지역은 2020년 6월 23일부터 토지거래허가구역으로 지정됐다. 서울시는 잠실 일대 마이스(MICE)산업 개발과 영동대로 복합개발사업 추진에 따라 가격 안정이 필요하다는 이유로 토지거래허가구역으로 묶었다. 작년 한 차례 토지거래허가구역으로 재 지정했고 이달 22일 지정 기간 만료를 앞두고 1년 더 연장하기로 했다.

지정 지역은 종전과 같지만 관련 법 개정으로 허가 대상 면적 기준은 강화됐다. 토지거래허가구역 내 허가 대상이 되는 면적은 주거지역의 경우 대지면적 18㎡ 초과에서 6㎡ 초과, 상업지역은 20㎡ 초과에서 15㎡ 초과로 좁혀졌다.

지난 4월에는 서울 압구정동·여의도·목동·성수동 지역의 토지거래허가구역 지정 규제가 1년 더 연장됐다.

지난해 4월 서울시는 오세훈 시장 취임 직후 ▲압구정아파트지구(24개 단지) ▲여의도아파트지구 및 인근단지(16개 단지) ▲목동택지개발사업지구(14개 단지) ▲성수전략정비구역을 토지거래허가구역으로 묶었다.

이들 4개 지역은 재건축·재개발 사업 추진 구역으로 투기 수요 유입과 거래 가격 상승이 우려돼 서울시가 규제에 나섰다.

[서울=뉴스핌] 서울시 토지거래허가구역 4곳. [자료=서울시] 유명환 기자 = 2022.04.27 ymh7536@newspim.com

◆ 연이은 신고가 행진…"희소성만 높여줘"

실제 이들 지역의 매맷값은 상승세를 기록하고 있다. 서초구의 반포래미안퍼스티지는 최근 전용면적 84㎡가 39억원에 거래됐다. 지난달 바로 옆 반포자이 전용면적 84㎡가 39억원에 거래된 이후 연이어 신고가를 경신한 셈이다. 특히 반포래미안퍼스티지의 경우 지난 4월 같은 크기가 38억4000만원에 거래되며 신고가를 경신했었는데 한 달 사이 다시 손바뀜이 이뤄졌다.

같은 단지의 대형 주택은 상승세가 더 가파르다. 반포래미안퍼스티지 전용면적 198㎡은 지난해 4월 48억원에 거래된 이후 한동안 매매가 없다가 지난 4월 71억 5000만원에 거래됐다. 반포자이 역시 지난 3월 전용면적 216㎡가 69억원에 거래됐는데, 직전 거래 3개월 만에 9억 5000만원 높게 거래됐다.

반포래미안퍼스티지 인근 G공인중개 사무소 대표는 "해당 단지의 경우 연초 소폭 하락하더니 최근에는 호가가 오름세로 돌아섰다"며 "시가 최근 토지거래허가구역으로 묶으면서 희소성만 높여주고 있는 것 같다"고 말했다.

강남구의 재건축 최대어로 불리는 압구정 현대 역시 최근 최고가를 다시 쓰고 있다. 현대1차는 최근 전용면적 131㎡가 47억 6500만원에 거래됐다. 지난 4월 47억원에 거래된 이후 다시 신고가를 경신했는데, 지난해부터 거래가 끊겼던 상황에서 최근 연이어 신고가 거래가 이뤄졌다. 송파구 역시 최근 잠실 5단지 내에서 가장 넓은 전용면적 82㎡가 30억 7600만원에 거래되며 신고가 행진을 이어갔다.

해당 지역의 아파트 매매값 상승률은 두 자릿수를 기록하고 있다. 토지거래허가제가 시행된 2020년 6월부터 최근까지 강남 3구의 아파트값을 상승률은 ▲강남구‧23.38% ▲서초구‧25.84% ▲송파구‧27.98%로 가장 높았다.

전문가들은 토지거래하거구역 지정에 부정적인 입장이다. 성태윤 연세대학교 경제학과 교수는 "토지거래허가구역으로 가격을 압박했다가 구역 지정이 풀리는 시점에 급격히 오를 수 있다"며 "특히 오세훈 시장의 정비 사업인 신속통합기획 등으로 인해 해당 지역의 매맷값 상승세를 부추기고 있다"고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "토지거래허가제는 지역 거래 동력이 떨어지게 하는 원인으로 작용해 시장 안정에 효과가 있다"면서도 "부촌의 경우 대출 규제 등 제약에도 자금력이 있는 수요자들이 매수에 나서왔기 때문에 물건이 나오면 신고가로 거래되는 일이 잦다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

사진

"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

사진

"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00