올 하반기 서울 전세시장 '상저하고'…집값도 "시차 두고 오를 것"

기사입력 : 2022년06월28일 09:00

최종수정 : 2022년06월29일 09:49

임대차법 만기로 전세 오른다…"갭투자에 매매값 따라 오를 것"
결국 실현될 재건축 호재…경기 북동부 '물량폭탄'에 조정 예고

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 올해 하반기 서울 전세시장이 '상저하고'를 보이면서 집값도 시차를 두고 오름세로 돌아설 것이라는 전망이 나온다. 서울 아파트 입주물량 감소로 전세 부족이 심화되고 있는데다, 윤석열 정부가 오는 2024년 총선을 앞두고 재건축·재개발 규제완화에 나설 경우 집값에 '불쏘시개'가 될 수 있어서다.

최근 주택담보대출금리가 7%대로 급등해 서울 집값 하락론에 힘이 실리고 있지만 실제 하락장이라고 단정할 수 없다는 의견이다. 다만 양주, 의정부 등 서울보다 상대적으로 늦게 올랐던 경기 북동부 지역은 공급물량 여파로 가격이 조정을 받을 것이라는 전망이 나온다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 올 하반기 아파트 전셋값은 주춤거리다 오르는 형세가 될 것이란 전망이 나온다. 사진은 서울 여의도 63 스퀘어 전망대에서 바라본 아파트 단지. 2022.05.11 leehs@newspim.com

◆ 임대차법 만기로 전세 오른다…"갭투자에 매매값 따라 오를 것"

28일 부동산업계에 따르면 올해 하반기 서울 전세가격이 오르면서 매매가격도 시차를 두고 따라 오를 것으로 예상된다.

우선 올 하반기에 '임대차3법' 전세기간(2+2년)을 다 채운 신규 전세매물이 나오면 전세가격이 큰 폭 오르게 된다. 집주인들은 종전 세입자가 계약갱신청구권을 써서 전세보증금을 5%밖에 올리지 못했기 때문에 새로운 세입자와 계약을 맺을 때 전세금을 시세에 맞춰서 높게 받을 것으로 보인다.

최근 정부가 발표한 '상생임대인 제도'가 전·월세가격 안정에 큰 역할을 하기 어렵다는 점도 작용한다. 상생임대인 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 '1가구 1주택 양도세 비과세' 및 '장기보유특별공제'(장특공제)에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 제도다.

다만 '상생임대인 제도' 혜택은 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종 1주택자가 됐을 때 유의미할 것으로 보인다. 애초에 1가구 1주택자면 실거주 목적으로 집을 보유하고 있을 가능성이 높아서 팔기 어려워서다.

그런데 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종적으로 남겨놓는 1주택은 강남 등 우수한 입지에 있는 주택일 가능성이 크다. 이 경우 해당 주택을 팔기보다는 장기 보유하면서 추가 시세차익을 얻으려 하기 때문에 양도세 혜택이 큰 의미가 없다. 이들은 오히려 시세대로 전세가격을 올려받아서 추가 투자에 나서는 선택을 할 것이라는 의견이다.

한 다주택자는 "임대료를 5%만 올려서 양도세 절세에 필요한 거주요건을 면제받는 것보다는 임대료를 시세만큼 큰 폭 올려받는 게 자금운용 측면에서 유리해 보인다"고 말했다.

또한 서울은 입주물량이 감소하고 있어 전세공급 부족이 점차 심해질 것으로 보인다. 부동산 빅데이터 제공 사이트 부동산지인에 따르면 서울의 올해 아파트 입주물량은 2만9297가구로 작년(5만3010가구)의 절반 수준이다. 내년은 2만7247가구, 2024년은 1만4518가구로 점점 줄어든다. 이에 따라 전세가격이 오를 경우 매매가격을 밀어올릴 것으로 예상된다.

이영진 신한은행 이촌동PWM센터 팀장은 "전세가격-매매가격 차이가 좁혀지면 갭투자가 늘어나거나, 전세수요가 매매수요로 옮겨붙을 가능성이 크다"며 "서울 반포, 잠원, 대치동 등 강남 주요 지역의 10년 미만 신축 아파트가 갭 13억원이면 투자하겠다는 사람들이 많은데 이들 아파트의 갭이 15억원에서 13억원 수준으로 좁혀지고 있다"고 말했다.

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 "상생임대인 제도로는 임대차시장 안정이 어렵기 때문에 하반기 전월세가격이 오를 가능성이 있다"며 "전세가격이 오른다고 해서 당장 매매가 늘지는 않겠지만, 시차를 두고 매매가격 상승으로 전환될 것"이라고 말했다.

◆ 결국 실현될 재건축 호재…경기 북동부 '물량폭탄'에 조정 예고

또한 윤석열 정부가 오는 2024년 4월 10일 총선을 앞두고 재건축·재개발 규제완화에 나설 경우 집값에 '불쏘시개'가 될 수 있다는 분석이다. 지금은 정부가 집값 폭등을 우려해서 안전진단 등 재건축 규제를 유지하고 있지만, 총선을 앞둔 상태에서는 결국 풀어줄 수밖에 없을 것이라는 기대가 높다.

재건축·재개발이 본격화되면서 안전진단 통과, 조합설립, 사업시행인가 등 각 인허가 절차를 통과할 경우 투자수요가 크게 증가할 것으로 보인다. 또한 정비사업 진행으로 주택이 멸실되고 이주수요가 늘어날 경우 주택공급 부족은 더 심해진다.

작년 서울 서초구 반포동 일대에는 3600여가구의 반포주공1단지 이주 수요가 몰려 전세가격, 매매가격이 급등했었다. 당시 반포자이 전세가격은 약 2주 만에 10억원 넘게 오르기도 했다. 이처럼 서울 전역에서 정비사업이 진행될 경우 전세·매매가격이 동반 상승할 것으로 예상된다.

반면 경기도 일부 지역은 오히려 집값 하락이 예상돼 서울과 양극화가 심해질 것으로 보인다. 수요층이 크게 늘어나기 어렵다는 점에 비해 공급 물량이 많다는 이유에서다.

부동산지인에 따르면 양주시는 올해와 내년 아파트 입주물량이 각각 8763가구, 8976가구에 이른다. 2024년 아파트 입주물량은 5827가구다. 의정부시는 올해 입주물량 3430가구에 이어 내년에도 입주물량 4157가구가 발생한다. 의왕시는 내년 아파트 입주물량이 1895가구로 집계됐다.

또한 경기 남양주, 시흥, 하남 등도 2018~2023년 기준으로 보면 공급물량이 많다. 남양주시는 2018~2023년 입주물량이 4만3338가구이며 시흥시는 5만1044가구, 하남시는 3만2276가구 규모다. 이미 공급물량이 많은 상황에서 추가로 입주물량이 쌓이기 때문에 공급대비 수요부족이 더 심해질 것으로 예상된다.

부동산업계 관계자는 "경기도 북동부는 수요가 탄탄하지 않고 공급물량이 많았는데, 대세 상승기에 '눈먼 돈'이 몰리면서 끝물에 오른 것"이라며 "하지만 금리가 오르고 경기가 안 좋아지면 사람들이 다시 심리적으로 위축돼서 경기도 북동부처럼 가장 늦게 오른 부동산이 가장 먼저 빠지게 될 것"이라고 말했다.

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가덕신공항 공사기간 22개월 연장 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국토교통부와 가덕도신공항건설공단이 가덕도신공항 부지조성공사를 연내 재입찰하기로 했다. 앞선 사업자 선정이 네 차례나 유찰되고 수의계약 추진도 중단되면서 표류하던 사업에 대해, 정부와 공단이 정상화 로드맵을 마련해 다시 추진에 나선 것이다. 부산 강서구 가덕도신공항 예정지 부지가 내려다보이는 대항전망대에 위치한 비행기 모형 [사진=최지환 기자] 21일 국토교통부와 가덕도신공항건설공단은 가덕도신공항 부지조성공사를 설계·시공 일괄입찰(턴키) 방식으로 연내 입찰 공고할 계획이라고 밝혔다. 가덕도신공항 사업이 네 차례 유찰되고 현대건설 컨소시엄과의 수의계약 절차가 중단된 이후 사업 지연 우려가 커진 데 따른 조치다. 정부와 공단은 입찰방식과 공사기간, 사업관리 체계 전반에 대한 기술 검토를 거쳐 사업 재개 방안을 마련했다. 가덕도신공항 공사는 부산 강서구 가덕도 일대 666만9000㎡에 활주로와 방파제 등을 포함한 공항 시설 전반을 건설하는 사업이다. 본래 개항 목표는 2029년 말이었으나, 올 5월 기존 우선협상대상자로 지정된 현대건설 컨소시엄(이하 현대건설)이 해상과 육상을 아우르는 대규모 고난도 공사임을 고려할 때 108개월의 공사 기간이 필요하다는 입장을 고수하자 국토부가 지위를 박탈하면서 착공이 지연되고 있다. 입찰은 턴키 방식으로 추진된다. 해상 연약지반이 두껍게 분포한 가덕도 지역 특성을 고려해 토석 채취, 연약지반 처리, 방파제 설치, 해상 및 육상 매립, 활주로 설치 등 복합 공정을 유기적으로 연계할 수 있도록 시공사의 책임성과 전문성을 강화하기 위한 선택이다. 공사기간은 연약지반 안정화 확보에 중점을 두고 기존 84개월에서 106개월로 연장했다. 정부는 지반 계측을 통해 안정화가 앞당겨질 경우 후속 공정을 신속히 연계해 전체 공기를 탄력적으로 운영한다는 방침이다. 해상공사 장비 제작 기간과 공사용 도로 개설 등 사전 준비 기간도 반영됐다. 공사비는 당초 10조5000억원에서 건설투자 GDP디플레이터 상승률을 적용해 10조7000억원으로 상향 조정된다. 공단은 종합적 사업관리(PgM) 체계 도입을 통해 토목·건축·항행시설 등 복수 프로젝트를 통합 관리하고, 관계기관 협의체를 상시 운영해 안전과 품질을 관리할 계획이다. 정부는 연내 입찰 공고를 거쳐 사업자 선정과 기본설계를 진행하고, 2026년 하반기 우선 시공분 착공을 추진한다. 행정 절차와 공사가 계획대로 진행되면 2035년 개항이 목표다. 공항 접근성 강화를 위한 도로·철도 인프라도 병행 추진한다. 정부와 지방자치단체, 공공기관, 연구기관, 민간 등이 참여하는 거버넌스를 통해 지역 발전 및 북극항로 시대 대응 전략도 함께 마련할 방침이다. 김윤덕 국토부 장관은 "가덕도신공항은 여객·화물 수요를 충분히 처리할 수 있는 관문 공항으로 건설돼야 한다"며 "안전을 최우선 가치로 삼되, 관계기관과 협력해 사업이 최대한 신속히 추진되도록 하겠다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-11-21 16:00

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박철우 서울중앙지검장 취임 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 박민경 인턴기자 = '대장동 개발 비리 특혜 사건' 항소포기 논란이 채 가시기도 전 박철우(53·사법연수원 30기) 신임 서울중앙지검장이 21일 취임했다. 항소포기의 지휘 라인에 있던 박 지검장이 중앙지검장으로 오면서, 검찰 안팎에선 불만이 커지는 모습이다. 박 지검장은 이날 오전 9시께 중앙지검으로 첫 출근했다. 그는 출근길에 취재진과 만나 '대장동 수사팀에서는 지검장이 (대검찰청 반부패부장 시절) 항소포기 의견을 전달했다고 주장하는데 이에 대해 어떤 입장인가'라는 질문에 "저에 대해 정확하지 않은 내용이 많이 퍼져있는 것 같다"고 답했다. 단 그는 어떤 내용이 정확하지 않은지에 대해선 "말씀드리기 적절하지 않다"며 답을 피했다. 박철우 서울중앙지검장이 21일 중앙지검 청사 앞에서 취재진 질문에 답하고 있다. [서울=뉴스핌] 박민경 인턴기자 = 2025.11.21 pmk1459@newspim.com 또 '항소포기 사태 당사자의 지검장 부임에 대해 직원들의 반발 목소리가 있다'는 지적에 박 지검장은 "검찰 구성원들이 반발하는 것은 충분히 이해한다"고 말했다. 그러면서도 '충분히 이해하고 공감하면 (항소포기)에 대한 입장을 말해줘야 하는 것 아닌가'라는 질문엔 "아니 이해하고 공감하다고 했지 않은가"라며 다소 신경질적인 반응을 보였다. 그는 이외에 항소포기에 반발한 검사를 징계하는 것에 대한 입장 관련 질문도 "언급하는 것은 적절하지 않은 것 같다"며 답을 피했다. 박 지검장은 취임사를 통해 "요 근래만큼 그동안 쏟아부은 열정이 송두리째 부정당하는 것 같은 박탈감과 자괴감이 드는 시기는 없을 것"이라며 "저 또한 억울한 감정을 부정할 수 없는 게 솔직한 심정"이라고 말하기도 했다. 최근 본인을 둘러싼 논란에 대해 간접적으로 억울함을 호소한 것으로 해석된다. 박 지검장은 대장동 항소포기 논란의 중심에 있는 인물이다. 대장동 항소 기한이 만료된 후 수사·공판팀은 입장문을 통해 "모든 내부 결재 절차가 마무리된 이후인 지난 7일 오후 무렵 갑자기 대검과 중앙지검 지휘부에서 알 수 없는 이유로 수사·공판팀에 항소장 제출을 보류하도록 지시했다"고 밝혔다. 이후 대장동 수사·공판팀을 이끈 강백신 대구고검 검사는 당일 오후 8시45분께 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장이 재검토 지휘를 내렸다고 주장했다. 이에 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장은 항소포기 관련 지휘에 깊이 관여한 인물로 지목됐다. 애초 항소포기 사태는 당시 검찰총장 직무대행을 맡고 있던 노만석 전 대검 차장이 사의를 표하면서 일단락되고, 항소포기에 반발한 검사장들의 평검사 전보 징계 국면으로 넘어가고 있었다. 하지만 이후 박 지검장이 새롭게 임명되면서 내부 반발은 더욱 커지고 있다. 수도권의 한 고검 검사는 "항소포기 일련의 과정을 봤을 때 구체적인 설명이나 어떠한 언급도 하지 못할 것이라 생각했고 실제로 그랬다"며 "수사팀은 물론 중앙지검 내부 반감이 큰데, 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인지 의문"이라고 지적했다. 재경지검의 한 부장검사도 "조직에 칼을 꽂은 공으로 좋은 자리를 차지한 사람이 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인가"라며 "내부 반발만 더욱 커질뿐이다. 제대로 리더십을 발휘할 수 있을 거라고 전혀 기대되지 않는다"고 강하게 비판했다. hyun9@newspim.com 2025-11-21 14:45