[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 올해 하반기 서울 전세시장이 '상저하고'를 보이면서 집값도 시차를 두고 오름세로 돌아설 것이라는 전망이 나온다. 서울 아파트 입주물량 감소로 전세 부족이 심화되고 있는데다, 윤석열 정부가 오는 2024년 총선을 앞두고 재건축·재개발 규제완화에 나설 경우 집값에 '불쏘시개'가 될 수 있어서다.

최근 주택담보대출금리가 7%대로 급등해 서울 집값 하락론에 힘이 실리고 있지만 실제 하락장이라고 단정할 수 없다는 의견이다. 다만 양주, 의정부 등 서울보다 상대적으로 늦게 올랐던 경기 북동부 지역은 공급물량 여파로 가격이 조정을 받을 것이라는 전망이 나온다.

◆ 임대차법 만기로 전세 오른다…"갭투자에 매매값 따라 오를 것"

28일 부동산업계에 따르면 올해 하반기 서울 전세가격이 오르면서 매매가격도 시차를 두고 따라 오를 것으로 예상된다.

우선 올 하반기에 '임대차3법' 전세기간(2+2년)을 다 채운 신규 전세매물이 나오면 전세가격이 큰 폭 오르게 된다. 집주인들은 종전 세입자가 계약갱신청구권을 써서 전세보증금을 5%밖에 올리지 못했기 때문에 새로운 세입자와 계약을 맺을 때 전세금을 시세에 맞춰서 높게 받을 것으로 보인다.

최근 정부가 발표한 '상생임대인 제도'가 전·월세가격 안정에 큰 역할을 하기 어렵다는 점도 작용한다. 상생임대인 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 '1가구 1주택 양도세 비과세' 및 '장기보유특별공제'(장특공제)에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 제도다.

다만 '상생임대인 제도' 혜택은 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종 1주택자가 됐을 때 유의미할 것으로 보인다. 애초에 1가구 1주택자면 실거주 목적으로 집을 보유하고 있을 가능성이 높아서 팔기 어려워서다.

그런데 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종적으로 남겨놓는 1주택은 강남 등 우수한 입지에 있는 주택일 가능성이 크다. 이 경우 해당 주택을 팔기보다는 장기 보유하면서 추가 시세차익을 얻으려 하기 때문에 양도세 혜택이 큰 의미가 없다. 이들은 오히려 시세대로 전세가격을 올려받아서 추가 투자에 나서는 선택을 할 것이라는 의견이다.

한 다주택자는 "임대료를 5%만 올려서 양도세 절세에 필요한 거주요건을 면제받는 것보다는 임대료를 시세만큼 큰 폭 올려받는 게 자금운용 측면에서 유리해 보인다"고 말했다.

또한 서울은 입주물량이 감소하고 있어 전세공급 부족이 점차 심해질 것으로 보인다. 부동산 빅데이터 제공 사이트 부동산지인에 따르면 서울의 올해 아파트 입주물량은 2만9297가구로 작년(5만3010가구)의 절반 수준이다. 내년은 2만7247가구, 2024년은 1만4518가구로 점점 줄어든다. 이에 따라 전세가격이 오를 경우 매매가격을 밀어올릴 것으로 예상된다.

이영진 신한은행 이촌동PWM센터 팀장은 "전세가격-매매가격 차이가 좁혀지면 갭투자가 늘어나거나, 전세수요가 매매수요로 옮겨붙을 가능성이 크다"며 "서울 반포, 잠원, 대치동 등 강남 주요 지역의 10년 미만 신축 아파트가 갭 13억원이면 투자하겠다는 사람들이 많은데 이들 아파트의 갭이 15억원에서 13억원 수준으로 좁혀지고 있다"고 말했다.

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 "상생임대인 제도로는 임대차시장 안정이 어렵기 때문에 하반기 전월세가격이 오를 가능성이 있다"며 "전세가격이 오른다고 해서 당장 매매가 늘지는 않겠지만, 시차를 두고 매매가격 상승으로 전환될 것"이라고 말했다.

◆ 결국 실현될 재건축 호재…경기 북동부 '물량폭탄'에 조정 예고

또한 윤석열 정부가 오는 2024년 4월 10일 총선을 앞두고 재건축·재개발 규제완화에 나설 경우 집값에 '불쏘시개'가 될 수 있다는 분석이다. 지금은 정부가 집값 폭등을 우려해서 안전진단 등 재건축 규제를 유지하고 있지만, 총선을 앞둔 상태에서는 결국 풀어줄 수밖에 없을 것이라는 기대가 높다.

재건축·재개발이 본격화되면서 안전진단 통과, 조합설립, 사업시행인가 등 각 인허가 절차를 통과할 경우 투자수요가 크게 증가할 것으로 보인다. 또한 정비사업 진행으로 주택이 멸실되고 이주수요가 늘어날 경우 주택공급 부족은 더 심해진다.

작년 서울 서초구 반포동 일대에는 3600여가구의 반포주공1단지 이주 수요가 몰려 전세가격, 매매가격이 급등했었다. 당시 반포자이 전세가격은 약 2주 만에 10억원 넘게 오르기도 했다. 이처럼 서울 전역에서 정비사업이 진행될 경우 전세·매매가격이 동반 상승할 것으로 예상된다.

반면 경기도 일부 지역은 오히려 집값 하락이 예상돼 서울과 양극화가 심해질 것으로 보인다. 수요층이 크게 늘어나기 어렵다는 점에 비해 공급 물량이 많다는 이유에서다.

부동산지인에 따르면 양주시는 올해와 내년 아파트 입주물량이 각각 8763가구, 8976가구에 이른다. 2024년 아파트 입주물량은 5827가구다. 의정부시는 올해 입주물량 3430가구에 이어 내년에도 입주물량 4157가구가 발생한다. 의왕시는 내년 아파트 입주물량이 1895가구로 집계됐다.

또한 경기 남양주, 시흥, 하남 등도 2018~2023년 기준으로 보면 공급물량이 많다. 남양주시는 2018~2023년 입주물량이 4만3338가구이며 시흥시는 5만1044가구, 하남시는 3만2276가구 규모다. 이미 공급물량이 많은 상황에서 추가로 입주물량이 쌓이기 때문에 공급대비 수요부족이 더 심해질 것으로 예상된다.

부동산업계 관계자는 "경기도 북동부는 수요가 탄탄하지 않고 공급물량이 많았는데, 대세 상승기에 '눈먼 돈'이 몰리면서 끝물에 오른 것"이라며 "하지만 금리가 오르고 경기가 안 좋아지면 사람들이 다시 심리적으로 위축돼서 경기도 북동부처럼 가장 늦게 오른 부동산이 가장 먼저 빠지게 될 것"이라고 말했다.

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