원자잿값 상승 추이 등 고려 때 상승폭 더 커질수도
재건축·재개발 사업장 상황에 따라 변동률 차이 전망
국토부, 민간택지 분상제 폐지 검토 전혀 없다 선언
[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 정부가 주택 공급 활성화를 위해 민간택지 분양가상한제 개편 카드를 꺼내들었지만 '미세 조정'이라는 당초 예상에서 크게 벗어나지 않았다. 민간택지 분양가상한제 폐지를 전혀 검토하고 있지 않다는 국토교통부 담당 실무자의 공언으로 볼 때 정부가 앞으로도 분상제를 부동산 시장 안정의 한 축으로 활용할 가능성이 높아보인다.
정부는 분상제 개편으로 향후 재개발 단지의 일반분양가가 1.5~4% 범위에서 상승할 것으로 내다봤다. 재건축 단지는 그보다는 상승폭이 낮을 전망이다. 다만 조합원분양과 일반분양의 비율과 가구 규모, 공사기간 등 재건축·재개발 사업장의 사정에 따라 분양가 변동률에는 다소 차이가 날 것으로 보인다.
다만 분양가 최대 4% 상승이라는 정부 전망이 다소 보수적으로 산정된 측면이 있다고 보고 이번 제도 개편이 실질적으로 개건축·재개발 사업장에 미칠 영향을 향후 주의깊게 살펴봐야 할 것이라는 견해가 나온다.
◆재개발 단지 일반분양가 최대 4% 상승 전망?...아직은 의문
21일 부동산시장 전문가들에 따르면 이번 민간택지 분양가상한제 재조정으로 정부는 4% 정도 분양가 상승을 전망했지만 실제 분양가 상승폭은 이보다 더 클 것이란 분석이 많다.
국토교통부는 이날 열린 제1차 부동산관계장관회의에서 분상제 개편 방안을 확정·발표했다.
분상제는 일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 통상 주변 시세의 70~80% 수준에서 분양가격을 책정하도록 한 것이다. 비용 구성 항목은 택지비(땅값), 기본형 건축비(공사비), 가산비로 나뉘는데 정부는 이번에 이 세 항목을 모두 손보기로 했다.
택지비와 관련해서는 기존 검증 기관인 한국부동산 외 감정평가사, 전문가 등이 참여하는 검증위원회를 설치해 검증을 강화하는 방향으로 제도를 개선한다. 기본형 건축비는 항목을 수정하고 건설 현장에서 사용 빈도가 높은 레미콘과 철근의 가격 상승률이 합쳐서 15% 이상이면 이를 즉시 올려주는 등 최근의 원자잿값 급등에 따른 건설사들의 숨통을 틔워주기로 했다. 가산비의 경우 세부 항목이 대거 추가된다. 재개발 단지 세입자 등의 주거이전비와 영업손실보상비, 재개발·재건축 단지의 분쟁에 따른 소송비, 조합원 이주비 대출 이자, 조합 총회 운영비 등이 가산비로 반영된다.
원희룡 국토부 장관은 지난달 열린 기자간담회에서 "조합 이주비나 원자잿값 인상 등 누구나 수긍할 수밖에 없는 분양가 상승 요인이 있을 때 가격을 인위적으로 억누르면 부작용이 있을 수 있다"며 분상제 개편을 예고했다.
이날 국토부가 발표한 분상제 개편안은 원 장관의 발언 이후 시장에서 예상한 내용에서 크게 벗어나지 않는다. 다만 정부는 분양가가 지나치게 큰 폭으로 오르는 것을 차단하기 위해 이주 대출 이자에는 상한을 두고 총회 운영비 등은 총 사업비의 0.3%로 정액 반영하는 등 안전 장치도 마련했다.
김영한 국토부 주택정책관은 "한국부동산원 시뮬레이션 결과 이번 제도 개편으로 재개발 단지의 일반분양가는 1.5~4% 상승할 것으로 예측됐다"면서 "법정 비용이 추가로 지출되는 재개발 단지가 재건축 단지보다 조금 높은 수준의 상승폭을 나타낼 것"이라고 설명했다.
그러나 정부 예측이 얼마나 잘 들어맞을지는 미지수다. 서울을 비롯해 전국에서 수많은 재건축·재개발 사업장이 다양한 형태로 정비 사업을 진행하고 있기 때문이다.
공정주택포럼 공동대표인 서진형 경인여대 교수는 "정부가 상당히 보수적으로 접근했을 가능성도 있다"면서 "최근 원자잿값 상승 추이 등을 봤을 때 정부가 현 시점에서 예측한 것보다 향후 분양가 상승폭이 더 커질 수도 있다"고 전망했다.
◆분상제 폐지 선 그은 정부...조합과 수분양자 입장 모두 고려
정부는 분상제가 그동안 신축 주택을 저렴하게 공급하는 데 기여해왔으나 정비사업의 특성상 들어가는 비용이 분양가에 반영되지 못한 점을 고려해 이번 제도 개편안을 마련했다고 설명했다.
문재인 정부는 노무현 정부 시절인 2007년 처음 도입됐다가 박근혜 정부에서 폐지된 민간택지 분상제를 2020년 7월 부활시켰다. 공공택지에서 민간택지로 확대 적용되면서 분상제가 도심 주택 공급을 막는 요인 중 하나로 지적돼왔다. 분상제 적용으로 일반분양가를 주변 시세보다 저렴하게 책정하다보니 조합원들의 분담금이 늘어나게 되고 이것이 분양가 갈등으로 이어지면서 수도권 재건축·재개발 사업 단지의 분양이 대거 지연되는 등의 문제가 발생하고 있다.
여기에 최근 원자잿값 폭등으로 조합과 시공사 간 공사비 갈등까지 겹치면서 상황은 더욱 복잡해졌다. 가장 대표적인 예가 단군 이래 최대 규모 재건축 사업으로 불리는 '둔촌주공 공사 중단 사태'다.
정부는 이번 분상제 개편으로 재건축·재개발 사업성이 개선되며 이 같은 문제가 어느 정도 해소될 것으로 기대하고 있다.
그러면서도 민간택지 분상제 폐지는 없다는 점을 분명히 했다. 김영한 국토부 주택정책관은 "그동안 건설업계와 조합이 문제제기한 부분을 이번 개편안에 모두 담았다"면서 "사업 주체는 가급적 충분한 가격을 받도록 하고 수분양자는 저렴한 가격에 주택을 공급받을 수 있도록 양측의 입장을 균형 있게 반영했기 때문에 정부 차원에서 추가적인 개선 방안이 더 나올 것은 없다"고 설명했다.
정부의 이번 분상제 개편으로 주택 공급이 얼마나 늘어날지도 관심사다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부가 향후 250만 가구 이상 주택공급 계획도 발표할 예정인데 말 그대로 계획(로드맵)에 지나지 않는다"면서 "주택은 완성되기까지 어차피 시간이 오래 걸리기 때문에 단기 실적에 치중하지 않았으면 한다"고 말했다.
dream78@newspim.com
