분상제 구성 항목인 택지비·기본형 건축비·가산비 골고루 손댔다
정부, 재개발 단지 기준으로 1.5~4% 범위에서 분양가 상승 전망
HUG 고분양가 심사 제도 개편으로도 분양가 1% 정도 오를 듯
[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 정부가 조합원 이주비 대출 이자와 세입자 이주 관련 소송 비용 등 재건축·재개발 사업 추진 과정에서 발생하는 비용을 분양가에 반영할 수 있도록 했다. 또 기본형 건축비(공사비) 항목 가운데 비중이 높은 상위 철근과 레미콘 가격이 합쳐 15% 이상 상승할 경우 이를 즉각 공사비에 반영한다. 아울러 한국부동산원이 단독으로 해온 민간택지 택지비 산정 검증 작업에 감정평가사와 외부 전문가를 참여시킨다.
국토교통부는 21일 제1차 부동산관계장관회의에서 이 같은 내용의 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 논의·확정했다고 이날 밝혔다.
정부는 최근 원자잿값 급등과 분양가상한제때문에 재건축·재개발 조합들이 분양을 미루는 등 도심 신규 주택 공급에 차질이 예상되자 분양가상한제 구성 항목인 택지비와 기본형 건축비(공사비), 가산비를 전반적으로 손질하는 제도 개편안을 내놨다. 국토부는 이번 개편안이 시행되면 재개발 단지 일반분양가가 1.5~4% 범위에서 상승할 것으로 전망했다. 재개발 사업에 비해 법정 비용이 적게 들어가는 재건축 단지 분양가는 이보다는 작은 폭으로 오를 것으로 보인다.
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| [서울=뉴스핌] 최상수 기자 = 정부가 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지에 대해서도 분양가상한제를 소급 적용키로 한 가운데 14일 오후 서울 강동구 둔촌 주공 아파트의 철거 공사가 진행 중이다. 2019.08.14 kilroy023@newspim.com |
정부는 우선 공공택지와 달리 도심 등에서 추진되는 정비사업에 특별히 들어가는 각종 비용을 분양가에 반영하기로 했다. 재개발 사업에서는 임차인과 현금청산자 주거이전비와 상가 세입자 등의 영업손실보상비를 분양가에 포함시킨다. 그 외 세입자와 현금청산자의 이주 관련 소송비용과 조합원 이주비 대출 이자, 조합 총회 운영비 등은 재개발과 재건축 사업 모두에서 분양가에 들어간다. 다만 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 이주 대출 이자는 해당사업장 소재지의 주택담보대출비율(LTV)과 대출기간 등을 감안한 상한액을 두고 총회 경비 등은 총 사업비의 0.3% 정액으로 반영할 계획이다.
정부는 자재비 인상분을 공사비에 적극 반영하도록 기본형 건축비 고시 제도도 손보기로 했다. 사용 빈도가 낮은 콘크리트 기둥(PHC 파일)과 동관을 기본형 건축비 항목에서 빼고 대신 창호유리, 강화마루, 알루미늄 거푸집 등을 집어넣는다. 분양가상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비는 매년 3월과 9월을 기준으로 두차례 정기 고시하고 이후 3개월이 지난 시점에 단일 품목의 가격이 15% 이상 상승하면 수시 고시 형태로 가격을 조정해왔다. 앞으로는 건축 현장에서 사용 빈도가 높은 레미콘과 철근의 가격 상승률 합이 15% 이상인 경우와 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 가격의 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기 고시 3개월 이내라도 이를 조정해주기로 했다.
그동안 민간택지 택지비 산정 때 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증해왔으나 앞으로는 택지비 검증위원회를 신설해 감정평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여할 수 있도록 할 계획이다. 택지비 검증의 객관성과 공정성을 높이기 위한 차원이다.
정부는 분양가상한제가 적용되지 않는 단지를 대상으로 하는 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사 제도도 손질하기로 했다. 우선 자재비 인상분이 분양가에 일부 반영될 수 있도록 하기 위해 '자재비 가산제도'를 도입한다. 이는 분양가상한제의 기본형 건축비 산정 방식을 일부 차용한 것으로 단기 급등한 물가를 별도로 가산하는 것이다. 일반 물가상승분까지 반영된 최신 기본형 건축비 상승분에서 최근 3년간 평균 상승분을 제외하고 여기에 건축비 비율(40%) 곱하면 자재비 급등분 가산비율이 나온다. 이를 기존 분양가에 곱하면 최종 분양가가 산정되는 식이다.
HUG 고분양가 심사 제도의 비교 사업장 선정 기준도 바뀐다. 그동안에는 인근 시세 결정을 위한 비교 단지를 준공 20년 이내로 해왔으나 앞으로는 10년 이내로 낮춘다. 국토부는 자재비 가산제도(0.5%)와 비교 단지 기준 하향(0.5%)으로 분양가가 1% 정도 오를 것으로 전망했다.
국토부는 공동주택 분양가 규칙 개정 등 분양가상한제 개편을 위한 절차에 즉시 착수하기로 했다. 개편 내용은 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용된다.
민간택지 택지비 검증위원회 신설 등을 위한 부동산원 내규 개정은 이달 내로 완료할 계획이다. HUG 고분양가 심사 제도 개편을 위한 시행세칙 개정도 이달 내로 끝내 시행 전 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 새 제도를 적용한다는 방침이다.
원희룡 국토부 장관은 "이번 제도 개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고 분양과 관련한 절차도 신속·투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
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