[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 다음달 9일 대통령 선거를 앞두고 이재명 더불어민주당 대선 캠프가 '재건축초과이익환수제(재초환) 면제'라는 초강수 카드를 내놓았다. 이에 강남권 재건축이 탄력을 받을지 주목된다.

다만 이를 위해서는 관련 법 개정안이 국회를 통과해야 한다는 숙제가 있다. 민주당의 기존 부동산 정책과 배치되는 방향인 만큼 이 후보의 당선 가능성과 더불어 불확실성이 높다.

◆ 송영길 "주택 소유자, 재초환 면제…장기거주 임차인도 주택 공급"

24일 정치권 및 부동산업계에 따르면 이 후보 캠프는 '재건축초과이익환수제(재초환) 면제'를 공약으로 내걸면서 부동산 표심 잡기에 나섰다.

송영길 민주당 대표는 지난 20일 추가 주택공급 발표에서 "이 후보는 최대 용적률 500%를 적용할 수 있는 4종 일반주거지역을 신설해 (재건축·개발사업을) 과감하고 확실하게 추진하겠다"고 말했다.

이어 "주택 소유자에게는 재초환을 면제할 것"이라며 "세입자에게는 본인이 가진 전세금만으로도 충분히 구입 가능한 사전분양가확정형 분양전환주택(누구나집)으로 주택을 공급한다"고 설명했다.

누구나집은 시세의 85~95% 수준의 임대료로 10년 동안 거주하다가 이후 미리 확정된 가격에 분양전환받을 수 있는 공공지원 민간임대주택이다. 공약이 구체화되지 않았지만 재건축 사업에 누구나집을 포함시켜서 4종 일반주거지역으로 전환받을 경우 재초환을 면제해준다는 뜻으로 읽힌다.

재건축초과이익환수제는 재건축이 다 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하는 제도다. 재건축 사업 준공시점(사업 종료시점) 새 단지 주택가격에서 ▲개시시점 주택가격 ▲부과기간 동안 개시시점 주택가액의 정상적 주택가격 상승분 총액 ▲개발비용 등 모든 금액을 빼는 식으로 계산한다.

국토부 장관은 부과 종료시점부터 4개월 이내 재건축부담금을 결정·부과해야 한다. 또한 조합원(재건축부담금의 납부의무자)은 부과일로부터 6개월 이내 부담금을 납부해야 한다.

재초환 부담금은 ▲국가에 50% ▲해당 특별시·광역시·도에 30% ▲해당 특별자치시·특별자치도(세종, 제주 등)에 50% ▲해당 시·군·구(자치구)에 20%가 각각 세금 형태로 귀속된다.

◆ 반포3, 가구당 '4억' 부담금 폭탄…아리팍 신고가에 더 늘어날 수도

실제로 공약이 현실화된다면 재건축사업 활성화에 도움이 될 것으로 보인다. 가구당 많게는 수억원에 이르는 부담금 '폭탄'을 피할 방법이 생겨서다.

서울 서초구 반포주공1단지 3주구(반포3주구)는 지난 2020년 9월 서초구청으로부터 가구당 재초환 부담금으로 4억200만원을 통보받았다. 재초환 시행 이후 가장 높은 금액이다. 종전에 재초환 부담금이 가장 높았던 단지는 서초구 반포 현대아파트로, 가구당 1억3568만원이었다.

이 아파트는 아직 공사를 시작하지 않았다. 작년 9월~올해 5월까지 이주한 다음 올 하반기 착공할 예정이다. 일반적으로 착공부터 준공까지 3년이 걸리기 때문에 실제 재건축 부담금이 부과되는 시점은 3년 정도 후다. 하지만 그 사이 주변 시세가 더 오르면 재건축 부담금은 더 늘어날 수 있다.

반포주공 인근 아크로리버파크는 최근 역대 최고가를 또다시 갈아치웠다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 85㎡(8층)은 지난달 21일 46억6000만원에 거래됐다. 직전 신고가는 작년 11월 15일 같은 평형 11층 매물이 거래됐던 45억원이다.

이에 따라 반포주공의 재초환 부담금이 가구당 4억원보다 더 커질 가능성도 있어보인다. 또한 이르면 다음달부터 반포센트레빌아스테리움(옛 반포 현대)을 시작으로 강남권 주요 단지의 '억대' 부담금 부과가 본격화된다.

작년 7월 입주한 반포센트레빌아스테리움은 이르면 오는 3~4월 재초환 부담금이 확정·부과된다. 강남구 대치 쌍용1차는 3억원, 서초 방배 삼익은 2억7500만원을 각각 통보받았다.

재초환이 재산권 침해 성격이 강해 '위헌'이라는 논란도 지속되고 있다. 앞서 서울 강남구 소재 두산연립(청담e편한세상 3차)은 재건축 부담금 부과 처분을 취소해 달라는 내용으로 지난 2015년 3월 강남구청에 소를 제기했지만 패소했다.

패소 후 항소했지만 헌법재판소가 "재초환은 합헌"이라는 결론을 내려 2020년 9월 기각됐다. 앞서 헌재는 용산구 한남연립 재건축조합이 용산구를 상대로 제기한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 대한 헌법소원'에 대해 2019년 12월 합헌 결정을 내렸다.

이에 재건축 조합들은 재초환을 내지 않기 위해 사업이익을 줄이는 쪽으로 움직일 유인이 크다. 공사비 등 개발비용을 늘려서 초과이익이 나지 않게끔 하는 것이다. 이 경우 아파트 단지 자체가 고급화되면서 집값이 더 오를 수도 있다. 애초에 재초환이 면제된다면 이같은 문제를 방지할 것으로 보인다.

◆ 법 개정안 국회통과 '불확실'…"강남권 재건축, 누구나집 꺼릴 수도"

다만 공약이 현실화되려면 '재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안'이 국회를 통과해야 한다는 숙제가 있다. 강남권 재건축을 강력히 규제해왔던 민주당의 기존 부동산 정책과는 배치된다. 업계에서는 이 후보의 당선 가능성과 더불어 불확실성이 높은 공약인 만큼 엇갈린 전망을 내놓고 있다.

업계 관계자는 "이 후보가 당선될 경우 그가 내놓은 정책을 국민들이 지지한다는 뜻으로 볼 수도 있다"며 "민주당으로서는 재초환법 개정이 당내 부동산 정책과 배치되더라도, 여론을 의식해 법을 통과시키는 쪽으로 움직일 것"이라고 말했다.

반면 선거철이라는 특수성을 고려해야 한다는 의견도 있다. 이 후보로서는 표심 공략을 위해 보수층이 지지할 공약을 내세운 것으로 보인다. 실제 국회 통과 가능성과는 무관하다는 뜻이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재초환 면제는 현 정부의 부동산정책과 선을 긋는다는 측면에서 상징성이 높은 공약"이라면서도 "하지만 선거라는 특수성을 감안할 때 이 후보가 내놓은 공약이 100% 다 지켜질 것으로 단정하긴 어렵다"고 말했다.

이어 "재초한 면제는 법을 바꿔야 하는 사안"이라며 "이 후보가 당선되더라도 다음 총선 전까지는 현실화 가능성을 장담하기 어렵다"고 덧붙였다. 제22대 국회의원 선거는 오는 2024년 4월 10일에 실시된다.

또한 이미 사업이 상당 부분 진행된 강남권 주요 재건축 단지들은 실제로 이 정책을 적용하기 어려울 것으로 예상된다. 누구나집을 도입해서 4종 일반주거지역으로 종상향 받으려면 기존에 인가받은 사업시행계획에 수정이 불가피하다.

사업이 장기간 지체됐던 반포주공1단지 1~4주구 아파트들은 이제 착공, 분양을 앞두고 있어 사업시행계획 변경을 선택하지 않을 가능성이 있다. 

부동산업계 관계자는 "사업시행인가를 받은 아파트들은 사업시행변경인가를 다시 받으려면 사업이 또 지연된다"며 "게다가 강남권 재건축 조합원들은 아파트 고급화를 원하는데 누구나집 모델을 도입할 경우 임대주택 비율이 늘어나기 때문에 이를 반기지 않을 수도 있다"고 말했다.

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