[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 올해 집주인들의 종합부동산세(종부세) 부담과 전월세 전환율 인하가 겹쳐 내년 전세가격 '폭등'이라는 부메랑이 발생할 가능성이 제기된다.

김현미 전 국토교통부 장관은 임대차 3법으로 전세시장이 불안해지자 세입자 부담을 줄이기 위해 전월세 전환율을 낮췄다. 하지만 집주인이 무거운 종부세를 부담하기 위해 월세를 전세로 전환할 경우, 낮은 전월세 전환율로 '전세 폭등'이라는 부작용이 발생할 것이라는 우려가 나온다.

◆ 올해 12월 수도권 전월세 전환율 3.75% '역대 최저'

31일 KB부동산 리브온의 월간 주택가격동향 자료에 따르면 올해 12월 수도권 아파트 전·월세전환율은 3.75%다. 관련 통계를 내기 시작한 이래 역대 최저치다. KB국민은행이 통계 집계를 시작한 2016년 1월에는 이 수치가 5.52%였는데 꾸준히 하락했다.

지역별로 보면 수도권 모든 지역 전월세 전환율이 지난 2016년 1월 수준보다 하락했다. 지역별로는 ▲서울 4.88→3.13% ▲강북 5.05→3.16% ▲강남 4.71→3.10% ▲인천 5.77→4.47% ▲경기 6.11→3.94%다.

전·월세 전환율이란 임대보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 비율이다. 같은 단지, 같은 전용면적에서 발생한 다수의 전세 계약건에 대해 보증금의 중위가격을 구한 후, 같은 단지·면적에서 거래된 월세 계약건과 비교해 보증금이 작아지면 월세가 얼마나 커지는지를 계산한 것이다.

예컨대 전·월세 전환율이 3.0%면 3억2000만원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 연간 최대 960만원(3억2000만원×3.0%)을 받는다는 뜻이다. 이를 12개월로 나누면 월세 80만원이 된다.

이는 보증금을 전혀 받지 않는 상황을 가정한 것으로, 보증금이 늘어나면 월세는 줄어든다. 만약 보증금 2000만원을 받기로 한다면 월세는 연간 900만원(3억원×3.0%)으로 줄어든다. 12개월로 나누면 월세 75만원이다.

전·월세 전환율이 낮아진다는 것은 임대 보증금을 월세로 돌릴 때 집주인이 받을 월세가 줄어든다는 뜻이다. 세입자 입장에서는 전·월세 전환율이 떨어지면 전세가 월세로 바뀌어도 매달 지불해야 하는 월세 부담이 상대적으로 적어지는 셈이다.

◆ 전월세전환율 하락, 월세 줄지만 전세가 '폭등' 우려

국토부는 작년 10월경부터 법정 전월세 전환율을 4.0%에서 2.5%로 낮췄다. 임대차 3법 여파로 전세 시장이 불안정해지자, 세입자들의 월세 부담을 덜어주기 위해 나온 조치다. 전월세 전환율을 낮추면 집주인이 월세수익을 많이 얻지 못하기 때문에 전세를 월세로 돌릴 유인이 줄어든다.

하지만 전월세 전환율이 낮아지면 월세를 전세로 전환할 때 오히려 전세금이 오른다. 예컨대 월세가 300만원이면 1년치 월세는 3600만원이다. 이를 전월세 전환율 3%로 나누면 전세 12억원이 된다.

만약 전월세 전환율이 4%였다면 전세가격이 9억원에 그칠 수 있었는데 전월세 전환율이 3%로 낮아진 탓에 12억원으로 폭등한 것이다. 전월세 전환율(4→3%)은 1%포인트(p) 떨어졌는데 전세금은 9억원에서 12억원으로 33% 넘게 오른 것.

즉 전월세 전환율 인하 폭이 크면 클수록 현재 월세를 줬던 집주인이 전세로 전환할 때 합법적으로 전세가격을 높게 부를 수 있게 된다. 임대차 3법 여파로 작년부터 전세 물량이 부족한 상황에서 전세가격을 더 끌어올릴 위험이 잠복해있다는 뜻이다.

전국 아파트 전세가격은 최근에도 상승세를 지속하고 있다. KB월간주택가격동향에 따르면 전국 아파트 전세가격지수는 올해 1월 107.7에서 지난 11월 118.8로, 12월에는 119.4로 상승했다.

◆ 종부세 폭탄에 월세→전세전환?…"세입자 전가 우려"

게다가 올해부터 종부세 부담이 커지기 때문에 집주인들이 거액의 종부세를 내기 위해 월세를 전세로 돌릴 가능성도 있다. 올해에는 공시가격, 공정시장가액 비율, 종부세율이 모두 올라 종부세 부담이 크게 높아졌다.

종부세는 공시가격에서 공제금액(1주택자: 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(올해 95%, 내년 이후 100%)을 곱해 '과세표준'이 정해진다. 내년에 공정시장가액비율 100%를 적용할 경우 공시가격이 올해와 똑같아도 과세표준이 오르게 된다.

특히 종부세율의 경우 올해부터 일반세율 기준 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 올랐다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자에 적용하는 세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 인상됐다. 집주인들은 종부세 계산에 들어가는 3가지 요소(공시가격, 공정시장가액 비율, 종부세율)가 한꺼번에 올라 작년보다 세 부담이 몇 배 더 무거워졌다.

기획재정부에 따르면 올해 종부세가 부과된 인원은 94만7000명, 총 세액은 5조7000억원이다. 세액만 따지면 작년(1조8000억원)의 3배가 넘는다. 지난 2005년 종부세 도입 이후 '역대급'이다.

정부가 종부세 급증을 막겠다면서 보유세 부담 상한선을 300%로 뒀지만 납세자들은 "아무런 소용이 없다"는 반응이다. 기존에 재산세보다 종부세를 적게 냈던 납세자의 경우 종부세가 몇 배로 올라도 전체 보유세 증가분이 기존 세액의 300%를 넘지 않으면 종부세가 그대로 부과되기 때문이다.

익명을 요구한 부동산 관계자는 "정부는 월세 내는 사람들의 부담을 줄여주기 위해 전월세 전환율을 낮췄지만, 만약 집주인들이 기존 월세를 전세로 바꾸면 전세가격은 더 급격하게 오를 수도 있다"며 "내년 임대료 폭등이 이런 이유로 발생할 가능성이 잠복해있다"고 말했다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "내년에도 종부세 등 각종 세금을 내는 시기가 돌아오면 이를 세입자에게 전가하려는 집주인이 더욱 늘어날 것"이라면서 "무주택자들의 주거 비용이 계속 높아질 것으로 보인다"고 말했다.

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