[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보가 집값 안정을 위해 제시한 공급계획이 '비현실적'이라는 비판을 받는다.

두 후보 모두 임기 내 '250만가구' 공급을 내세우지만 과거 노태우 정부 때 수도권 1기 신도시로 공급한 물량이 '30만가구'인 만큼 공약의 신뢰성이 낮다는 지적이다. 이에 따라 두 후보가 부동산 공약을 현실에 맞도록 다듬는 것이 중요하다는 의견이 나온다.

◆ '기본주택' 부지·재원 방안?…역세권 임차인 안 나가면 '속수무책'

11일 국회 및 부동산업계에 따르면 이 후보는 기본주택(장기임대 공공주택) 100만가구를 포함한 공공임대주택 250만가구를 임기 내 공급하겠다고 밝혔다.

기본주택은 서민, 중산층 구분 없이 무주택자면 누구나 역세권에 30년 이상 거주할 수 있는 주거모델이다. 무주택자들이 역세권 등 입지 좋은 곳에 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 30년간 살 수 있게 하자는 취지다.

하지만 이 후보의 기본주택 공약은 부지와 재원조달 방안이 구체화될 필요가 있다. 정부가 추진 중인 3기 신도시 공급 물량이 총 35만가구이니, 기본주택 100만가구는 3기 신도시의 3배 수준이다. 서울과 수도권에서 이 정도 택지를 확보하는 것은 사실상 불가능하다.

게다가 서울 및 수도권 역세권에 집을 지으려고 해도 '상가건물 임대차보호법' 때문에 실제 공급 효과가 적을 수 있다. 수도권 도심 역세권에는 나대지가 드물고 각종 업무·상업시설로 구성된 건물이 많다. 이런 땅에 집을 지으려면 기존 임차인들을 내보낸 후 주거시설로 리모델링하거나 새로 지어야 한다.

하지만 개정된 상가건물 임대차보호법은 임대차 기간 10년을 보장하고 있다. 이 법 10조 1항에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 정부가 상가 임차인들의 임대차기간을 보호해준 것이 역세권 주택공급에 걸림돌로 작용하는 셈이다.

또한 임차인을 내보낸다고 해도 역세권 주택공급이 활성화될 것으로 단언하기 어렵다. 역세권은 땅값이 비싸기 때문에 자금이 많이 들고, 사업성도 그만큼 떨어지기 때문이다. 만약 정부가 사업을 강행하기 위해 땅을 강제수용할 경우 반발이 극심할 것으로 보인다.

◆ 노태우 1기신도시 공급량 30만가구…'군사독재정권' 특수성 있어

과거 노태우 정부 때 수도권 1기 신도시로 공급한 물량이 30만가구였던 것만 봐도 이 후보의 '임기 내 250만가구 공급'은 현실성이 낮아보인다. 노 전 대통령은 지난 1989년 서민 대상 영구임대주택 25만가구를 포함해 임기 내 수도권에 90만가구, 지방도시에 110만가구로 총 200만가구를 짓겠다는 정책을 발표했다.

이로써 1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌) 5곳에는 총 29만2000가구(공동주택 28만1000가구)가 들어섰다. '수도권 90만가구'라는 목표치의 3분의 1 정도밖에 안 되는 수치다. 개발기간은 평균 6년 정도 소요됐다. 지난 1989년 발표 후 1993년 입주가 끝났으니 입주까지 4년 걸린 셈이다.

하지만 노태우 정부는 '군사독재정권'으로 사업을 강압적으로 추진하는 게 가능했던 시절이다. 당시 일산지역에서는 신도시개발로 집과 땅이 수용되는 것을 비관한 나머지 농민들이 농약을 먹고 자살하는 사태도 벌어졌다. 지금 정부의 사업속도가 이처럼 빠를 것으로 기대하기는 어렵다.

또한 작년 국토교통부가 8·4대책에서 주택 13만가구를 공급하겠다고 밝혔지만 1년이 지난 현재까지 큰 진전을 보이지 못하고 있다. 이 후보가 내놓은 '주택 250만가구' 공약 역시 현실성 없는 숫자일 가능성이 있다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "노태우 정부 때와 달리 지금은 서울·수도권 주변에 250만가구를 공급할 만한 부지가 없다"고 말했다.

이어 "지금은 부동산 정책 신뢰도를 높이는 게 우선"이라며 "숫자를 먼저 정하고 어디에 공급할 것인지를 정하는 게 아니라, 어디에 어떻게 공급할지를 정하고 이들을 합산해서 나온 수치가 공급목표여야 한다"고 강조했다.

◆ "청년 원가주택, 30년 후 비용 2000조 육박"…"정책 정교화 필요"

윤 후보의 주택공급 정책도 현실성이 떨어진다는 지적이다. 윤 후보는 임기 5년간 수도권 130만가구를 비롯해 전국에 250만가구 이상 신규주택을 공급하겠다고 밝혔다. 현 정부가 추진 중인 3기 신도시 등 공급확대 정책도 그대로 이행할 계획이다.

다른 후보와 차별화된 공급 정책은 무주택 청년을 위한 '청년 원가주택'이다. 청년 원가주택은 시세보다 싼 원가로 주택을 분양한 뒤 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 차익의 70% 이상을 보장받도록 하는 제도다. 5년 내 30만가구 공급을 목표로 한다.

청년 원가주택 대상은 일단 20~30대 위주지만, 자녀가 있는 저소득 장기 무주택자도 포함한다. 재산이 일정 수준 이하면서 자녀가 많은 40~50대 가구에게도 입주 기회를 제공하는 것이다. 3기 신도시와 2기 신도시 분양대기 물량 30%를 이런 방식으로 공급하겠다는 구상이다.

다만 '청년 원가주택'은 경쟁 후보들로부터 많은 지적을 받았다. 유승민 전 국민의힘 의원 측은 청년 원가주택 정책에 대해 '포퓰리즘'이라고 비판했다.

유승민 캠프 경제정책본부장을 맡은 통계청장 출신 유경준 의원은 지난 9월 자신의 페이스북에서 윤 후보의 청년 원가주택 공약에 대해 "종합적으로 1879조(1000조+879조)원에 달하는 비용을 국가가 지불하는 사업"이라고 지적했다.

윤 후보 측 논리대로 원가 수준에 '분양'(토지와 건물을 포함한 소유권 이전)하고 이후 70%의 시세차익을 국가가 환매를 통해 보장하는 방식으로 총 30년간 3차례 재판매가 이뤄진다고 가정했을 경우다.

그는 "국가가 3기 신도시 및 서울 역세권에 주택 50만가구를 원가에 분양한다는 것은 예를 들면 시세 10억짜리 주택을 3억에 분양하겠다는 것"이라며 "그럼 국가 입장에서는 7억의 손해 즉, '기회비용'이 발생한다"고 설명했다.

이어 "이런 손해가 50만채 각각에 적용되고 수차례의 환매와 재분양이 이뤄지면 기회비용은 눈덩이처럼 불어서 1000조에 육박하게 된다"며 "30년이 지난 후 주택이 소멸하거나 시장에서 가치를 상실하면 결국 국가가 정해진 환매금액을 모두 지불해야 하는데 총 지불 비용은 879조"라고 지적했다.

또한 "국가 주택사업을 주도하는 한국토지주택공사(LH)의 경우 분양주택으로 돈을 벌어서 공공임대주택을 짓고 있는데도 적자가 140조원에 달한다"며 "그런데 (윤 후보 공약처럼) 대규모 분양주택을 원가로 공급하라고 한다면 공공임대주택을 지을 돈이 있겠는가"라고 반문했다.

반면 윤 후보가 제시한 '역세권 첫집'(20만가구)은 다소 긍정적 평가를 받고 있다. 역세권 첫집은 규제 완화로 역세권에 저렴한 주택을 공급하는 정책이다. 민간 재건축 아파트의 용적률을 완화(300%→500%)해 증가한 용적률의 절반을 기부채납 받아 공공분양하는 방식이다. 청년·신혼부부와 무주택자에게 50~70% 수준의 분양가로 공급한다.

이 방식은 공공주도인 기본주택과 달리 민간재건축 규제 완화를 한다는 점에서 상대적으로 민간의 참여 비중이 높아 보인다. 이 후보의 공급방식보다는 원활하게 추진될 가능성이 높다는 것. 다만 이마저도 서울에 유의미한 공급 효과를 줄 것으로 확신하기는 어렵다는 평가다. 

이에 따라 전문가들은 두 후보 모두 부동산 공약을 현실에 맞도록 다듬는 것이 중요하다고 강조했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "두 후보가 어떻게 투기 수요를 억제하면서 실수요자를 보호하고 주택을 공급할지 등을 구체적으로 다루지 않았다"며 "두 후보가 정책을 얼마나 정교하게 현실에 맞도록 조정하느냐가 관건이 될 것"이라고 말했다.

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