전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

"고무줄 고분양가 심사기준" HUG, 국정감사 도마위...분양보증 독점도 ′쟁점′

기사입력 : 2021년10월14일 07:02

최종수정 : 2021년10월14일 07:02

고분양가 산정기준 개선에도 '깜깜이' 산정 여전
분양가 마찰에 분양 지연 잇달아...공급정책 악영향
"28년째 이어온 분양보증 독점도 개방해야" 지적도

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 아파트 '고분양가 심사제도'가 주택시장 정상화에 악영향을 주고 있다는 지적이 커지면서 주택도시보증공사(HUG) 국정감사에 중요한 쟁점이 될 것으로 보인다.

HUG는 분양가가 일정 기준보다 높으면 보증을 거절하는 방식으로 고분양가를 통제하고 있다. 집값 상승을 막기 위해 도입된 측면이 있지만 주택공급 위축뿐 아니라 투기심리를 자극한 '로또청약'이 사회적 문제로 불거졌다. '깜깜이' 심사 기준도 비판을 받고 있다. 30년 가까이 이어진 HUG의 보증 독점체제를 시장에 개방하는 부분도 쟁점으로 다뤄질 공산이 크다.

◆ "고분양 심사기준 개선했다지만"...분양가 마찰 여전

14일 정치권과 부동산업계에 따르면 이날 국회 국토교통위원회 국정감사에서 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도가 제 역할을 못하고 있다는 지적이 중요하게 다뤄질 것으로 관측된다.

HUG의 고분양가 심사기준이 수차례 개정에도 시장의 눈높이에 못 미친다는 목소리가 상당하다. 올해에만 두차례 심사기준 개정안을 내놨다. 하지만 기준이 여전히 모호해 내부 직원의 자의적인 판단이 나올 수 있고 형평성에도 문제라는 불만이 나온다.

최근 개정안에서 인근 시세 산정기준을 현행 '준공 20년 내, 100가구 이상의 아파트 평균 시세'에서 '신청 사업장과 단지 특성 및 사업 안정성이 유사한 사업장의 평균 시세'로 변경했다. 새 아파트의 분양가를 산정하는 데 준공 20년된 주택과 비교하는 건 타당하지 않다는 지적을 수용한 것이다. 그럼에도 준공 5년 또는 10년 등으로 기한을 명시하지 않았다. HUG가 산정한 판단 근거에 여전히 논란이 불거질 수밖에 없는 것이다.

판단 기준이 모호하다보니 비교 사업장을 내부 직원이 자의적으로 지정하기도 했다. 작년 국정감사에서 송언석 국민의힘 의원은 HUG가 고분양가 심사를 한 205곳 중 비교사업장 선정 기준을 충족하지 못했지만 18곳에서 분양보증이 발급됐다고 지적했다. 이중 3곳은 HUG 영업부서장이 비교사업장을 선정했으며 시행사의 청탁을 받아 분양가를 높여줘 특정회사가 750억원의 이득을 얻고 입주민은 약 1억원 이상 추가로 분양가를 더 부담한 것으로 추정된다고 꼬집었다.

고분양가 심사기준이 '깜깜이'로 진행돼 시장의 불신이 여전하다. 심사 가이드라인 정도만 공개하던 방침에서 심사평점 하한점수와 건축연한별 가산율 및 심사평점에 따른 가감율 등을 공개하기로 했지만 여전히 비교 사업지 및 명확한 산출 근거를 확인하기 어렵다. 이런 영향으로 서울지역 대규모 정비사업이 일반분양을 미루는 경우도 적지 않다. 주택공급 지연은 집값 안정화에 부담으로 작용할 수밖에 없다.

분양가 산정 문제로 일반분양이 지연된 단지는 강동구 둔촌주공(1만2032가구)과 송파 잠실진주(564가구), 서초 방배5구역(3080가구), 강남 청담삼익(1261가구), 동대문구 이문1구역(2904가구), 수원 권선6구역(2175구역) 등이 대표적이다. 분양일정을 감안하면 올해 분양은 물 건너간 상태다.

이런 영향은 주택공급 추이로 나타나고 있다. 서울 민간분양 아파트 인허가 건수는 2017년 9만3038가구였으나 2018년 6만466가구, 2019년 5만5920가구, 2020년 5만522가구로 줄었다. 올해도 5만가구 수준에 그칠 것으로 전망된다.

분양가 및 분양보증 규제로 결국 현금 부자만 주택을 살 수 있는 양극화가 더 극명해졌다는 지적도 나온다. 규제지역에서 분양가 9억원 이상이면 중도금 대출을 받을 수 없어 현금 유동성이 부족한 서민들은 청약에 도전하기도 어려운 환경이기 때문이다.

국토위 소속 김상훈 국민의힘 의원은 "고가주택 기준을 인위적으로 수도권 집값 9억원으로 책정하면서 실수요자는 대출난민으로 저락하고 신축 아파트는 현금 보유자의 전유물이 됐다"며 "지금이라도 HUG의 대출보증 확대 등 중도금 대출 현실화에 논의가 시급하다"고 말했다.

◆ 서비스 개선·수수료 인하 차원에서도 "보증시장 개방해야" 목소리

이번 국감에서는 지난 1993년부터 28년째 이어진 HUG의 분양보증 독점 체제도 문제로 제기될 것으로 보인다.

주택분양보증은 건설사 파산 등으로 분양 계약을 이행할 수 없는 경우 HUG가 해당 주택의 분양을 직접 이행하거나 계약금 등을 돌려주는 제도다. 주택 사업자는 30가구 이상의 주택을 선분양할 때 HUG의 분양보증이 있어야 금융권을 통한 대출을 받을 수 있다.

현재 분양보증을 받을 때 주택도시기금법 제16조에 따라 HUG 또는 보험업법 제2조26호에 따른 보험회사 중 국토교통부 장관이 지정하는 보험회사에서 받아야 한다. 그동안 국토부장관이 분양보증 업무를 수행할 수 있는 보험회사를 지정한 적은 없다. 분양보증 업무를 하는 기관이 HUG가 유일한 셈이다.

그동안 분양보증 수수료 인하와 서비스 개선 등을 위해 경쟁제제 도입 필요성이 제기됐으나 HUG의 독점이 장기간 지속되고 있다. 분양가 산출 기준이 명확히 시장에 공개되지 않는 것도 독점적인 지위를 누리고 있기 때문이란 분석이 많다.

HUG가 분양보증으로 거둬들인 이익도 상당하다. HUG 영업보고서에 따르면 HUG의 영업수입 중 분양보증 수입은 2016년 4016억원에서 2017년 2428억원으로 감소했으나 이후 2018년 2120억원, 2019년 2585억원으로 증가했다. 올해는 분양보증 증가로 3000억원대 수익이 예상된다.

독점 구조가 깨질 경우 보증 리스크(위험)가 불거지기보단 보증 수수료 인하와 주택공급 확대 등의 순기능이 기대된다는 게 업계의 시각이다.

이은형 건설산업연구원 책임연구원은 "HUG가 독점으로 분양보증 업무를 담당하면서 분양가를 통제해 왔는데 경쟁체제가 도입되면 이런 통제 기능도 사라지게 될 것"이라며 "분양보증 수수료 부담이 줄어들 뿐 아니라 주택공급 확대에도 도움이 될 것으로 예상한다"고 말했다.

 

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
90m '고도제한' 양천구 울다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 기준 개정이 코앞으로 다가오면서 갑작스러운 고도제한으로 재건축에 큰 제약을 받게 된 서울 양천구 목동 주민들의 불안감이 커지고 있다. 반면 그동안 대부분의 면적이 제한을 받던 강서구 주민들은 이번 조치를 환영하면서 서울시와 정부 모두 곤란한 상황에 처한 모습이다. 국제민간항공기구(ICAO) 공항 고도제한 국제기준 개정안 내용. [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ "이제 재건축 막 올랐는데"… 90m 고도제한에 목동 주민들 뿔났다 1일 국토교통부에 따르면 오는 4일 ICAO 국제기준 개정안이 발효되면서 이에 따른 수혜 및 피해지역 간 온도차가 극명히 엇갈리고 있다. ICAO는 국제 민간항공 항공기술·운송·시설 등을 관할하는 유엔 산하 전문기구다. 올 4월 ICAO는 2030년 11월 시행을 목표로 고도제한 국제기준 개정안을 시행하겠다는 입장을 내놓은 바 있다. 현재 일률적으로 제한하고 있는 장애물 표면을 향후에는 침투금지표면과 평가표면으로 이원화하겠다는 것이다. 그동안 공항 주변 지역은 '공항시설법'에 따른 장애물 제한 표면지역으로 설정돼 건축물을 높게 지을 수 없었다. '제한표면'(OLS) 규정에 따라 안전 운항을 위해 항공기 성능이나 비행 절차를 고려하지 않고 건축물 높이를 획일적으로 규제해서다. 활주로 반경 4㎞ 이내 건물은 45m를 초과하지 못해 13층 이상의 아파트를 짓기 어려웠다. 이 때문에 노후 주거지의 재개발·재건축 등 정비사업에도 걸림돌로 작용했다. 앞으로는 이를 '금지표면'(OFS)과 '평가표면'(OES)으로 이원화한다. 금지표면은 항공 안전에 직접 영향을 주는 절대적 금지구역이다. 평가표면은 건물 높이를 규제한 금지 표면을 축소하고, 항공학적 검토를 거쳐 건축물 높이를 탄력적으로 바꿀 수 있는 곳이다. 공항별 여건에 따라 평가표면을 축소하거나 완화하는 것도 가능하다. 개정안상 평가표면은 현행 기준보다 확대된다. 국내에 적용되면 김포공항 반경 약 11∼13㎞ 내가 평가표면으로 분류돼 45·60·90m 등으로 고도를 제한할 수 있다. 이 경우 원래는 고도제한 대상에 해당되지 않았던 양천구는 영등포, 마포, 부천 등이 평가표면에 포함된다. 고도제한 요건 수정으로 가장 마음이 급해진 건 목동신시가지 소유주들이다. 현재 1~14단지 모두 재건축을 추진 중이다. 사업 속도가 가장 빠른 6단지는 최고 49층, 7단지는 최고 60층을 목표로 정비계획을 수립하고 있다. 최고 층수가 49층이면 높이로는 약 180m이므로 90m 고도제한이 설정되면 설정 범위내 모든 건축물은 30층 이하로만 지어야 한다.   목동 14개 단지 재건축 조합 등으로 구성된 '목동 재건축 연합회'(목재련)은 이달 28일 ICAO 개정안에 대한 반대 성명서를 발표했다. 이상용 목재련 회장은 "항공기술 발전에 따라 규제가 완화될 것으로 기대했으나, 개정안은 주민들의 오랜 염원을 짓밟는 퇴행적 조치"라며 "이는 주민들의 주거환경 개선 기회와 재산권을 사실상 봉쇄하는 것"이라고 비판했다. 이어 "개정안이 현실화되면 목동 재건축 사업의 동력이 상실되고 수도권 전체 도시 재생의 미래를 암울하게 만드는 재앙이 될 것"이라고 목소리를 높였다. 이들은 국토부에 김포공항 이전 재검토나 ICAO 개정안에 대한 공식 반대 입장 표명을 요청하고 있다. 국토부 관계자는 "개정안 국내 도입 시 항공기의 안전을 최우선으로 고려하면서도 합리적으로 적용될 수 있는 방안을 찾을 계획"이라며 "안전을 최우선으로 확보하고, 국내공항 여건과 조화를 이룰 수 있도록 준비하겠다"고 말했다. ◆ "재산권 행사 좀 하자"는 강서구… 중간에 낀 서울시 '난감' 양천구와 반대로 강서구는 ICAO 개정안에 대한 환영 입장을 보이고 있다. 강서구는 현재 전체 면적의 97.3%가 고도제한 구역으로 설정돼 있다. 관련 규정이 개정되면 절대적 금지표면 대비 조건부 평가에 따라 건물을 높이 올릴 수 있는 가능성이 커지면서 지금보다는 높은 층수로 정비사업이 가능하다. 진교훈 강서구청장은 지난달 고도제한 완화 관련 세미나를 열고 "1958년 김포국제공항 개항 이후 강서구는 도시 발전과 재산권 행사에 심각한 제약을 받아왔다"며 이번 국제기준 개정이 강서구 56만 주민의 염원을 담아 합리적이고 조속하게 추진되기를 기대한다"고 언급한 바 있다. 서울 내 자치구가 상반된 처지에 놓이면서 서울시도 향후 정책 방향을 고심하는 모습이다. 오세훈 서울시장은 지난 30일 목동6단지를 방문해 재건축 속도를 높인다면 ICAO 개정안 적용을 받지 않을 것이라고 설명했다. 목동 재건축 단지가 개정안 시행이 예정된 2030년 안에 사업시행계획인가 단계까지 모두 마친다면 제도 변경 사정권에 들어가지 않을 것이란 주장이다. 오 시장은 "아직 고도제한 개정 관련 세부 내용이 완전히 확정된 것이 아니다"라며 "8월부터 ICAO와 국토부 사이 소통을 통해 최종 규정안 협상까지 1년 정도 더 걸릴 것"이라고 말했다. 이어 "국토부가 재건축이 진행되는 지역의 재산적 피해가 발생하는 방향으로 결정할 것이라고는 생각하지 않는다"며 "서울시 또한 재건축 추진 단지가 손해 보는 일이 없도록 강력히 건의할 것"이라고 부연했다. 전문가 사이에선 고도제한 관련 규정 개정과 재건축 사업 사이 균형점을 찾는 것이 무엇보다 중요하다는 의견이 제기된다. 정비사업이 성공적으로 마무리되면 주택 공급량이 늘어나는 것은 물론 지역 전체의 자산 가치와 지방세수 증가, 인구유입 등에 효과가 있으나 그 과정에서 비행 안전에 부정적 영향을 초래해선 안 된다는 이유에서다. 김영록 신라대 항공운항학과 교수는 "제한된 면적 하에서 재건축·재개발 사업의 경제적 타당성 저하는 해당 지역 개발의 결정적 장애요소로 작용하고, 장애물제한표면 하에서의 법규상 각종 제한까지 더해지면 지역 노후화의 대표 원인이 될 수 있다"며 "고도완화가 없이 특정 지역 전체의 경제적 이익이 상실된다면 항공항적 검토를 바탕으로 한 고도제한 규정을 손볼 필요가 있을 것"이라고 말했다. 신성환 한국항공우주법연구소 대표는 "일본과 대만은 도심에 있는 비행장 주변의 공역을 재설계함으로써 국민의 재산권을 보장하는 동시에 비행안전을 추구하고 있다"며 "항공기와 관제 기술의 급속한 발달을 따라잡지 못하는 구식 정책을 업그레이드해야 할 시점"이라고 제언했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-01 06:30
사진
'내란 공모' 이상민 前 장관 구속 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 = '12·3 비상계엄' 당시 특정 언론사에 대한 단전·단수를 지시한 혐의 등을 받는 이상민 전 행정안전부 장관이 구속됐다. 서울중앙지법 정재욱 영장전담 부장판사는 전날 이 전 장관에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행한 뒤 "죄를 범했다고 인정할 상당한 이유가 있고 증거를 인멸할 염려가 있다"며 1일 영장을 발부했다. 이상민 전 행정안전부 장관. [사진=뉴스핌DB] 특검은 지난달 28일 내란중요임무종사, 직권남용권리행사방해, 위증 등 혐의로 이 전 장관에 대한 구속영장을 청구했다. 특검은 이 전 장관이 윤석열 전 대통령의 불법적인 계엄 선포를 사실상 방조하고, 특정 언론사에 대한 단전·단수 지시를 전달해 국민의 생명·안전권을 침해했다고 판단했다. 아울러 특검은 이 전 장관이 행안부 장관으로서 외청 기관장인 소방청장 등에게 의무 없는 단전·단수를 지시한 행위가 직권남용에 해당한다고도 봤다. 특히 이와 관련해 특검은 그가 윤 전 대통령에 대한 탄핵심판 사건 변론기일에 나와 단전·단수를 지시한 적이 없다고 발언한 것을 위증이라고 판단해 이 혐의도 적용했다. 그동안 이 전 장관은 혐의를 전면 부인해 왔다. 윤 전 대통령으로부터 단전·단수 등 지시를 받은 적이 없으며, 행안부에는 소방청에 대한 지휘 권한이 없다는 것이 이 전 장관의 주장이었다. 특검은 이 전 장관의 주장을 반박하고 구속 수사 필요성을 주장하기 위해 160장의 파워포인트(PPT)를 준비하고, 앞서선 300여쪽의 의견서를 법원에 제출했다. 특검이 이 전 장관의 신병을 확보하면서 한덕수 전 국무총리 등 다른 국무위원들에 대한 수사에도 속도를 낼 전망이다. 이 전 장관 구속은 이른바 '안가(안전 가옥) 회동 의혹' 관련자 중 첫 신병 확보인 만큼, 일각에선 특검이 근시일 내 나머지 안가 회동 멤버에 대해서도 소환조사를 진행할 것이란 관측이 나온다. 안가 회동 멤버는 이 전 장관과 김주현 전 대통령실 민정수석비서관, 박성재 전 법무부 장관, 이완규 전 법제처장이다. 이들은 윤 전 대통령의 법률가 출신 최측근으로, 계엄 해제 이후 안가에 모여 계엄 직후 수습 방안을 논의했다는 의혹을 받고 있다. hyun9@newspim.com 2025-08-01 06:25
안다쇼핑
Top으로 이동