[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 고가주택을 전월세로 내놓은 비거주 1주택자의 움직임에 임대차시장의 관심이 쏠리고 있다. 정부가 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 높이고, 비거주 1주택자의 공제 혜택은 축소하기로 하면서 세 부담을 줄이기 위해 임대차계약 종료 후 직접 거주에 나서는 집주인이 늘어날 수 있다는 전망이 나오면서다.

비거주 집주인의 실입주가 확산할 경우 강남3구와 용산·성동·마포, 목동 등 고가 주택과 학군 수요가 집중된 지역을 중심으로 전월세 매물이 줄어들 가능성이 있다. 특히 사정상 직접 거주로 전환하기 어려운 집주인들은 늘어난 종부세 부담을 전세보증금이나 월세에 반영할 수 있어, 세제 개편이 세입자의 주거비 부담을 키우는 요인으로 작용할 수 있다는 우려도 나온다.

◆ 거주 14억·비거주 9억 공제…집주인 실입주 유인 확대

7일 업계에 따르면 정부가 거주 1주택자와 비거주 1주택자의 종부세 기본공제액을 차등 적용하기로 하면서 서울 임대차시장의 수급 구조에도 변화가 나타날 수 있다는 관측이 나온다.

정부는 이번 세제개편안을 통해 거주 1주택자의 종부세 기본공제액을 12억원에서 14억원으로 확대하기로 했다. 반면 비거주 1주택자의 공제액은 9억원으로 낮췄다. 동일한 가격의 주택 한 채를 보유하더라도 실제 거주 여부에 따라 과세표준 산정 전 공제되는 금액이 최대 5억원까지 벌어지게 된 것이다. 

이에 따라 서울에 고가 아파트를 보유한 채 직장이나 자녀 교육, 가족 사정 등을 이유로 다른 지역에서 전월세로 거주하던 집주인들의 선택이 임대차 시장에 영향을 줄 것으로 예상된다. 현재 생활권을 유지하면서 늘어난 세금을 부담할 수도 있지만 임대차계약이 끝난 뒤 자신이 보유한 주택으로 들어가 세 부담을 낮출 가능성이 있기 때문이다.

실입주 움직임은 강남·서초·송파 등 고가 아파트 밀집지역과 목동 등 학군 수요가 많은 지역에서 상대적으로 두드러질 것으로 예상된다. 이들 지역은 주택가격이 높아 공제액 축소에 따른 세 부담 변화가 크게 나타날 수 있는 데다 전세 수요가 꾸준해 매물 감소가 가격 상승으로 이어질 가능성도 높다.

집주인이 실입주할 경우 기존에 거주하던 임차주택이 다시 시장에 나올 수 있어 전체 전월세 주택 수가 동일하게 줄어드는 것은 아니다. 다만 외곽이나 중저가 주택의 전세 매물은 늘고 핵심지 중대형 아파트의 매물은 줄어드는 지역·가격대별 수급 불일치가 심화될 수 있다. 이럴 경우 전세 수요자가 원하는 입지와 면적의 매물이 감소하면서 선호지역 전셋값이 치솟을 우려가 있다. 

◆ 실입주 어려울 경우 세금 전가…보증금·월세 상승 압력

비거주 집주인이 모두 자신의 주택으로 돌아가기는 어렵다는 점도 임대차시장 불안 요인으로 꼽힌다. 직장과 자녀 학교가 현재 거주지에 있거나 장기간 생활권을 형성한 경우 종부세 절감을 위해 곧바로 이사하기는 쉽지 않다.

이에 따라 실입주가 어려운 집주인은 늘어난 보유세를 임대료에 반영하려는 움직임을 보일 수 있다. 신규 전세계약을 체결할 때 보증금을 높이거나 전세를 보증부월세로 전환해 월세 수입으로 세 부담을 보전하는 방식이다. 계약갱신청구권을 사용하는 세입자는 임대료 인상 폭이 기존 임대료의 5% 이내로 제한되지만, 갱신 기간이 끝난 계약이나 신규 계약에서는 시장가격을 반영한 임대료 조정이 가능하다.

특히 전세대출 규제와 입주 물량 감소로 서울 전세 매물 부족이 이어질 경우 집주인의 세 부담 전가 움직임이 더욱 뚜렷해질 수 있다. 세입자가 선택할 수 있는 매물이 충분하지 않다면 임대인이 제시하는 보증금이나 월세를 받아들일 수밖에 없다.

전세 물량 감소와 월세 전환이 동시에 진행되면 세입자의 부담은 보증금 상승에 그치지 않는다. 상대적으로 목돈이 부족한 청년과 신혼부부는 월세시장으로 밀려나고, 고가 전세에 거주하던 가구는 직주근접성과 학군을 포기한 채 외곽으로 이동해야 하는 상황에 놓일 수 있다. 실거주 1주택자를 보호하려는 세제개편이 임대주택 공급 축소와 세 부담 전가라는 부작용으로 이어질 수 있다는 지적이 나오는 이유다.

실제로 올해 상반기 서울 아파트 전세가격은 지난해 말보다 5.0%, 월세가격은 4.6% 상승했다. 서울 아파트 평균 월세도 1월 150만4000원에서 6월 159만2000원으로 8만8000원(5.9%) 올랐다. 지난달 14일 서울 아파트 전세 매물은 2만 937건으로 1월 1일 2만3060건보다 2123건(9.3%), 월세 매물은 1만7672건으로 2만1364건보다 3692건(17.3%) 감소했다. 

한 부동산학과 교수는 "거주 여부에 따른 종부세 차이로 일부 집주인들이 계약 만료 이후 실입주를 할 가능성이 높다"면서 "이러한 움직임이 확대될 경우 강남권이나 학군지 등 수요가 몰리는 지역은 특히 전월세 가격이 우상향할 수밖에 없다"고 말했다. 

min72@newspim.com