[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "언제 입주할 지도 모르는 3기 신도시에 사전청약을 왜 하나요? 서울에 있는 아파트는 꿈도 못 꿔요. 청약 점수 75점과 현금 6억을 언제 만들 수 있을까요? 애초 있는 사람들만 위한 분양제도죠."(서울 마포구 성산동 거주자 최진혁(39)씨)

정부의 옥죄기식 부동산 대출 규제와 '누더기' 청약제도로 3040세대·신혼부부와 '갈아타기' 목적의 1주택자 등이 아파트 청약시장에서 소외되면서 주택시장의 수요도 왜곡되고 있다. 서울과 수도권 등 분양가 상한제(이하 분상제) 적용지역에서 공급되는 물량 대부분 고가점자와 현금부자들이 쓸어 담고 있기 때문이다.

최근 분양한 서초 반포 래미안 원베일리 당첨자의 평균 가점은 72.9점. 30대가 받을 수 있는 최고 청약가점은 57점이다. 정부의 각종 규제와 높은 청약시장 문턱에서 좌절한 젊은층과 1주택자 등은 울며겨자먹기식으로 아파텔(아파트+오피스텔)로 몰리고 있다.

이같은 아파트 수급 불균형 현상은 정부의 규제 일변도의 정책 방향과 분상제로 수익성이 악화될 것을 우려한 건설사들이 일반분양보다 아파텔 중심으로 공급이 확대되면서 시장이 왜곡되고 있다는 게 전문가들의 지적이다.

◆ 아파트 분양價 5년 새 76.6% ↑

27일 청약홈에 따르면 지난 2분기 서울·경기·인천 등 수도권 지역에 공급된 아파트 분양물량은 39개 단지, 1만1017가구로 집계됐다. 접수된 청약건수는 46만 5589건으로 평균 경쟁률은 42.26대 1을 기록했다. 이는 1만 3140가구(32개 단지)에 28만 7538건의 청약통장이 사용돼 평균 경쟁률 21.88대 1을 나타낸 직전 분기에 비해 2배 가량 높아진 수준이다.

분양가도 고공행진이다. 서울 공공택지에서 분양한 아파트(전용면적 84㎡, 34평) 가격은 2017년 4억 8594만원에서 2021년 8억 5887만원으로 76.7%(3억 7293만원) 상승했다. 반면, 같은 기간 서울 민간택지 아파트 분양가는 7억 8390만원에서 10억 6536만으로 35.9%(2억 8146만원) 올랐다.

서울 아파트 청약 열기도 뜨겁다. 올해 상반기 서울에 공급된 아파트의 평균 청약 경쟁률은 124.7대 1을 기록했다. 이는 지난해 하반기 평균(97.1대 1) 대비 큰 폭으로 오른 것으로 반기 기준 역대 최고치다. 또 청약 경쟁이 갈수록 치열해지면서 최저 평균 가점도 60.9점까지 상승했다.

같은 기간 오피스텔 분양도 늘어나고 있다. 올해 1월부터 5월까지 수도권 지역에서 거래된 오피스텔은 총 4만6760건으로, 전년 동기 거래량인 4만4603건보다 소폭 증가했다.

청약 경쟁률은 아파트를 추월했다. 올해 상반기(모집 공고일 기준) 전국 11개 단지 2356가구 모집에 7만4970건이 몰리며 평균 경쟁률 31.8대 1을 기록했다. 지난해 하반기(11.1대 1)보다 3배 가까이 증가한 수준이다.

◆분상제 시행 후 대출 창구 막힌 3040대

청약 광풍에서 3040대와 신혼부부·무주택자들은 찬밥신세다. 서울 강서구 화곡동에 거주하고 있는 박준수(39)씨는 "부부 합산 점수와 무주택·청약기간 등을 모두 합산해도 50점이 안되는데 70점 이상인 고가점를 어떻게 이길 수 있냐"라면서 "정부가 공급하는 신혼부부특별공급과 임대주택 밖에 기댈 곳이 없는데 언제 공급될지도 모르는 3기 신도시를 바라보고만 있을 수 없다"고 불만을 드러냈다.

서울과 수도권에서 공급되는 물량 가운데 분상제로 인해 대출창구가 막힌 단지들이 늘어나고 있기 때문이다. 여기에 현금 7억원 이상 보유하고 있더라도 낮은 가점으로 청약 신청을 하더라도 당첨될 확률은 '제로'가깝다는 게 업계 중론이다.

청약시장에서 소외된 이들이 아파텔로 눈길을 돌리고 있다. 경기도 화성시 동탄2신도시에서 분양 예정인 '대방 엘리움 레이크파크' 오피스텔 전용 84㎡ 최고 분양가가 9억 4760만원으로 책정됐다.

청약을 받은 '동탄역 디에트르 퍼스티지' 오피스텔 323실 가운데 30대 당첨자가 37.2%(120명)로 전 연령대에서 가장 많았다. 20대 이하도 42명으로 13%를 기록했다.

20대와 30대를 합하면 비중이 50.2%로 절반이 넘는다. 40대는 26.6%(86명), 50대는 15.5%(50명), 60대 이상은 7.7%(25명)였다. 반면 해당 단지 아파트의 경우 전체 당첨자의 45%가 40대였다. 30대는 31%, 50대는 16.3%를 차지했다.

앞서 대방건설이 분양한 '동탄역 디에트르 퍼스티지' 오피스텔 같은 평형 분양가가 최고 9억1660만원으로 책정된 데 이어 또다시 9억원을 넘겼다.

◆高분양가 논란에도 완판행진 왜?…"특정 계층에 편중된 청약제도 탓에 시장 왜곡"

부동산업계에서는 오피스텔에 대한 고분양가 지적이 쏟아진다. 대방건설이 최근 동탄2신도시에서 공급한 아파트 분양가는 전용 84㎡ 기준 4억 8867만원 선으로 오피스텔 분양가의 절반 수준에 그쳤기 때문이다. 그럼에도 '동탄역 디에트르 퍼스티지' 오피스텔은 평균 청약 경쟁률 82.9 대 1을 기록할 정도로 인기를 끌었다.

IT회사가 몰려 있는 판교 역시 비슷한 상황이다. 올 초 분양한 성남 고등지구 '판교밸리자이'의 경우 전용 84㎡ 기준 오피스텔 분양가(최고 10억7300만원)가 아파트(최고 8억5600만원)보다 2억원 이상 비쌌다. 그럼에도 오피스텔 평균 청약 경쟁률(232 대 1)이 아파트(64 대 1)보다 높았다.

분양업계 한 관계자는 "고분양가 아파텔에 대한 불만의 목소리가 끊이지 않고 있지만 건설사들은 아파트 분양에서 별 이득을 얻지 못하기 때문에 규제를 받지 않는 오피스텔 물량이 집중하면서 분양가격을 높일 수 밖에 없다"고 말했다.

건설업계 역시 분상제로는 사업성을 유지 하기 어렵다는 입장이다. 국내 한 대형건설사 관계자는 "해마다 분상제 적용지역에 공급을 계획하고 있지만 기본형건축비에 가산비를 추가로 책정할 밖에 없다"며 "제도 손질 없이는 신규 아파트를 공급할 엄두가 나지 않다"고 말했다.

실제 아파트 분양가가 오피스텔보다 훨씬 저렴한 것은 분상제 탓이다. 오피스텔은 이 제도를 적용받지 않아 시세대로 분양가를 정할 수 있다. 그럼에도 청약 가점이 낮은 젊은 층은 아파트 대신 오피스텔 청약에 나서는 경우가 많다. 오피스텔은 100% 추첨제로 당첨자를 가리기 때문이다.

전문가들은 청약시장의 양극화 현상이 이어질 것으로 내다봤다. 젊은층들이 높은 가격에도 불구하고 기존 아파트 구입에 나서는 것은 청약 당첨 가능성이 매우 희박하기 때문이다. 지난해 서울지역 청약 당첨자 평균 가점은 61.7점이다. 부양가족 2명 기준, 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 최소 14년 이상인 경우에 받을 수 있는 가점이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "규제를 강화할 수록 규제를 피해가는 풍선효과 흐름이 있다"며 "정부가 너무 깊이 개입하면서 분양시장이 왜곡되는 현상이 나타나고 있다"고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "가격 상한을 조정해서 부동산시장을 눌러보겠다는 시도는 성공한 적이 없는 정책"이라며 "분양가를 조정한다고 해서 기분양된 아파트 값이 내려가는 게 아닌 만큼 로또 청약을 양성할 수 있다"고 말했다.

이어 "부동산 가격은 물가와도 연동되기 때문에, 기획재정부 등이 국토교통부와 힘을 합쳐 해결해야 하는 문제"라며 "물가를 안정적으로 관리하는 것이 선순위에 놓여야 한다"고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com