3기 신도시 사전청약 돌입, 꼭 알아야 할 5가지 꿀팁은?

기사입력 : 2021년07월17일 07:41

최종수정 : 2021년07월17일 20:50

경기지역 '2년 거주'…'특별공급' 적극 공략해야
소득·자산기준 충족…매월 10만원씩 장기불입

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 3기 신도시와 택지지구가 입주자 모집공고 발표를 시작으로 사전청약에 돌입했다. 30·40세대가 3기 신도시 특별공급 자격을 적극 활용한다면 합리적인 분양가로 내 집 마련에 성공할 것으로 보인다.

다만 3기 신도시는 사전청약, 본청약을 거쳐 최종 입주까지 최장 15년이 걸릴 수 있는 기회비용이 매우 큰 선택이다. 전문가들은 3기 신도시 사전청약에 나설 때 수요자들이 유의할 점으로 5가지 팁을 제시했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.11 sungsoo@newspim.com

◆ 분양가, 본청약 때 달라질 수도

17일 부동산업계에 따르면 전문가들은 3기 신도시 사전청약에 나서는 수요자들이 ▲실제 분양가는 본청약 때 달라질 수 있음 ▲경기도 해당지역에 2년 거주 ▲특별공급 적극 공략(본청약 가점제는 경쟁 치열) ▲소득·자산기준 충족 ▲청약통장에 매월 10만원씩 장기불입이라는 5가지 유의사항을 기억해야 한다고 강조했다.

첫 번째 사전청약 물량인 4333가구가 이달 말부터 사전청약한다. 해당 지역은 ▲인천 계양(1050가구) ▲경기 성남 복정1(1026가구) ▲의왕 청계2(304가구) ▲남양주 진접2(1535가구) ▲위례(418가구)로 5곳이다.

이 중 3기 신도시는 인천 계양 뿐이며 나머지는 중소 규모 택지개발 지구다. 청약 물량은 2~4인가구가 살 수 있는 전용면적 51~74㎡로 구성된다.

현재로서는 인천 계양과 남양주 진접의 분양가 부담이 상대적으로 적다. 국토교통부 추정에 따르면 인천 계양은 공공분양 기준 ▲전용 59㎡ 3억5000만~3억7000만원 ▲전용 74㎡ 4억4000만~4억6000만원으로 예상된다. 남양주 진접2는 공공분양 주택의 경우 ▲전용 59㎡ 3억4000만~3억6000만원이며 신혼희망타운은 ▲전용 55㎡ 기준 3억1000만~3억3000만원이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.07.13 sungsoo@newspim.com

위례신도시와 성남 복정1은 이보다 분양가가 다소 높다. 위례는 418가구 모두 신혼희망타운이며 ▲전용 55㎡ 5억7000만~5억9000만원 수준에 분양한다. 성남 복정1은 공공분양 기준 ▲전용 51㎡ 5억8000만~6억원 ▲전용 59㎡ 6억8000만~7억원에 나올 예정이다. 이밖에 의왕 청계2는 신혼희망타운 기준 ▲전용 55㎡ 4억8000만~5억원에 나온다.

다만 이는 추정 분양가며, 최종 분양가는 본청약 때 공개된다. 사전청약은 본청약에 앞서 1~2년 먼저 진행하는 제도다. 사전청약을 준비하는 사람들은 본청약 때 분양가가 달라질 수 있음을 유의해야 하는 것.

정부는 본청약 때 시세가 오르더라도 이번에 밝힌 추정 분양가와 큰 차이 없게 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 분양가는 감정가에 기반한 만큼 본청약 혹은 입주 때 본인이 선택한 지역의 가치가 어떻게 변할지 예측하는 것이 안전하다.

◆ 하남시 등 주력 경기지역 '2년 거주'

수요자들은 향후 나올 3기 신도시 물량에 대비해서 경기 하남시 등 주력 경기지역에 2년 거주하는 게 유리하다. 3기 신도시 5곳 중 4곳(남양주 왕숙, 부천 대장, 고양 창릉, 하남 교산)이 경기도에 있는 만큼 경기도민이 청약에서 더 많은 기회를 얻기 때문이다.

예컨대 고양시 주민이 3기 신도시 고양 창릉지구에 사전청약하면 1순위에서 같은 고양시(경기도의 해당 시) 주민들끼리 물량의 30%를 놓고 경쟁한다. 여기서 떨어진 사람은 그 외 경기도 지역 주민들과 나머지 20% 물량을 놓고 경쟁하게 된다.

만약 여기서 또 떨어지면 기타지역(서울 포함)과 나머지 50%를 놓고 경쟁한다. 즉 당해지역 거주자는 청약에서 총 3번 기회를 얻기 때문에 당첨확률이 높아지는 셈이다. 이는 외부 투기세력이 당첨되는 것을 막고 해당 지역 실거주자에게 더 많은 기회를 주기 위해 만들어진 제도다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.11 sungsoo@newspim.com

그럼 왜 2년 거주하는 게 유리할까. 국토부가 발표한 자료에는 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상)의 경우 주택 건설지역이 서울·인천·경기면 각 지역에 1년 이상 거주한 사람에게 우선공급한다는 내용이 들어있다. 다만 투기과열지구이면 2년 이상 거주해야 한다.

3기 신도시에서 입지가 우수하다고 평가받는 하남 교산지구와 과천은 투기과열지구에 해당한다. 다른 3기 신도시인 남양주 왕숙, 인천 계양, 고양 창릉은 조정대상지역이다.

수요자들은 경기 하남시를 비롯한 주력 경기지역에 거주하면서 다른 3기 신도시 청약에도 도전하는 전략을 시도할 수 있다. 또한 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 한다.

◆ '특별공급' 적극 공략해야 유리

청약을 '입시'에 비유한다면 일반공급은 '정시', 특별공급은 '수시'에 해당한다. 특별공급에 신청한 사람은 일반공급에 중복 신청할 수 있다는 점도 비슷하다. 일반공급만 도전하기보다 특별공급도 같이 넣으면 당첨 확률이 높아지는 것.

특히 3기 신도시는 임대주택 비율을 85%로 늘리자는 말도 나온다. 이헌욱 GH경기도주택도시공사 사장은 3기 신도시 전체 공급물량의 85%를 공공임대주택과 기본주택으로 공급하자고 제안했다. 이 방안이 현실화되면 분양물량을 놓고 경쟁이 더 치열해질 것인 만큼 가급적 특별공급에 당첨되는 것이 유리하다.

현재도 전체 공공분양 물량 중 일반공급은 15%에 그친다. 나머지 85%는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 기타(15%) 특별공급이다.

결혼 7년 미만 부부라면 신혼부부 특별공급을, 미성년 자녀가 3명 이상이면 다자녀가구 특별공급을, 65세 이상 부모를 3년 이상 계속 부양하고 있으면 노부모부양 특별공급을 공략할 수 있다.

지난 2018년 5월에는 특별공급 개선안이 발표되면서 공공분양에서 신혼부부 특별공급 비율이 크게 늘었다. 예컨대 공공분양은 30%가 신혼부부 특별공급 물량으로, 이전의 15%에서 2배 늘어났다. 민간분양도 신혼부부 특별공급 물량이 종전 10%에서 20%로 확대됐다.

혼인기간 요건도 5년에서 7년으로 늘었고, 자녀가 있어야 신청할 수 있다는 조건도 삭제됐다.

◆ 모집공고 시점 기준 소득·자산기준 충족

국토부에 따르면 사전청약에서는 입주자모집공고 시점을 기준으로 소득 및 자산 등의 자격요건을 심사한다. 사전청약에 당첨된 이후에는 소득 및 자산요건을 추가로 심사하지 않는다. 7·10 부동산 대책에서는 신혼부부 특별공급의 자격기준도 완화했다.

이전까지는 전년도 도시근로자 월평균 소득의 120%(맞벌이 130%)까지 신청이 가능했는데 앞으로는 130%(맞벌이 140%)까지 신청 가능해진다. 정부는 '주택공급에 관한 규칙' 개정을 통해 이달 중 시행할 예정이다. 이로써 더 많은 신혼부부가 특별공급을 통한 청약 기회를 가질 수 있게 된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.07.16 sungsoo@newspim.com

도시근로자 월평균 소득의 130%와 140%는 얼마일까. 올해 적용하는 2020년 도시근로자 월평균 소득 130%는 3인 가구 기준 783만9208원, 4인 가구 기준 922만2467원이다. 물론 세전 기준이다.

청약하기 전 기준에 부합하는지 잘 따져봐야 한다. 소득기준 충족 여부는 국민건강보험공단 등의 공적 사이트에서 확인할 수 있다.

또한 자산기준도 충족해야 한다. 토지 및 건축물의 경우 국민건강보험 보험료 산정 방법에서 정한 재산 등급 25등급에 해당하는 재산금액의 상한과 하한을 산술평균한 금액 이하여야 한다. 2020년 기준으로는 2억1550만원 이하다.

◆ 청약통장에 매월 10만원씩 장기불입

전문가들은 청약통장에는 매달 10만원씩 넣는 것이 좋다고 조언한다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사 등이 건설하는 공공아파트는 매월 10만원씩 150회를 넣은 사람이 가장 높은 가점을 받도록 돼 있어서다.

특히 국민주택은 저축총액이 많아야 공공분양 당첨확률이 높아진다. 국민주택이란 국가, 지자체, LH 및 지방공사가직접 건설하는 주택을 말한다. 또는 공공, 민간에서 국가나 지자체의 재정 및 주택도시기금을 지원받아 건설하는 주택도 포함된다.

국민주택 면적은 전용면적 85㎡ 이하다. 3기 신도시에서 공급하는 공공분양, 공공임대는 국민주택에 해당된다. 이 때 국민주택에 청약하는 통장에 매달 10만원보다 적은 돈을 불입하면 2만원이든 10만원이든 똑같이 1회차를 넣은 것이 된다. 이 경우 저축총액이 줄어들어 공공아파트 청약에서 순위가 밀리게 된다.

그렇다고 무조건 많은 금액을 넣을 필요는 없다. 1회 10만원까지만 인정되기 때문에, 10만원 넘게 불입해도 10만원만 넣은 것과 동일한 상태다. 매달 너무 많은 금액을 넣으면 아파트 청약에 당첨되거나 통장을 해지하지 않는 한 저축액을 찾을 방법이 없어 목돈이 묶일 수 있게 된다.

전문가들은 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족하는 등 사전청약에 효과적인 전략을 구사할 것을 조언했다.

함영진 직방 빕데이터랩장은 "사전청약에 가점제와 추첨제 등 다양한 방식이 적용되는 만큼 소득 및 연령대별로 청약 시 주의해야 할 점이 많다"며 "공급일정에 맞춘 청약전략을 시도해야 당첨의 확률을 높일 수 있을 것"이라고 말했다.

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내란특검, 한덕수에 징역 15년 구형 [서울=뉴스핌] 백승은 기자 = "그날 밤, 대통령이 비상계엄을 하겠다는 순간 (중략) 기억도 맥락도 없고 분명하지 않습니다. (중략) 다만 비록 비상계엄을 막지 못했지만, 비상계엄을 찬성하거나 도우려 한 일은 결단코 없었습니다. 그것이 오늘 역사적인 법정에서 제가 드릴 가장 정직한 말입니다." 내란우두머리·내란 방조 혐의를 받는 한덕수 전 국무총리가 26일 서울중앙지법 형사합의33부(재판장 이진관) 심리로 열린 결심 공판에서 이같이 최후 변론했다. 1심 선고는 오는 1월 21일 오후 2시에 나온다. 내란 특별검사(특검)는 한 전 총리에게 징역 15년의 중형을 구형했다. 한 전 총리의 혐의는 내란중요임무종사·내란우두머리방조·허위공문서작성및허위작성공문서행사·대통령기록물관리에관한법률위반·위증이다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 한덕수 전 국무총리가 26일 오후 서울 서초구 서울중앙지법에서 열린 내란 방조 및 내란 중요임무 종사 혐의 관련 결심공판을 마친 뒤 법원을 나서고 있다. 2025.11.26 ryuchan0925@newspim.com 이 재판은 내란우두머리방조로 기소됐지만, 지난 3차 공판에서 재판부가 특검에 내란중요임무종사 혐의를 '선택적 병합' 형태로 공소장 변경하라고 요청해 공소 사실이 추가됐다. 선택적 병합은 필수적 병합의 반대 개념으로, 두 개 혐의를 공소장에 추가하면 재판부가 한 가지를 선택해 판단할 수 있는 형태다. 특검 측은 한 전 총리가 내란 범행에 가담하기 위해 절차적 정당성을 확보하려는 목적으로 국무위원 정족수를 채우려고 시도하거나 허위 공문서를 작성했다고 본다. 또 진술을 수차례 번복해 비협조적인 태도로 일관하고 있고 개선의 여지가 없는 점도 양형으로 고려돼야 한다고 봤다. 위증과 관련해선 명백하게 밝혀진 바가 있고, 한 전 총리도 일부 혐의를 인정했다. 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 탄핵 심판에서 '계엄 선포문을 받은 적이 없다', '이상민 전 행정안전부 장관과 대화한 기억이 없다'라고 했지만, 이후 공개된 12·3 대통령실 대접견실 폐쇄회로(CC)TV에는 한 전 총리는 선포문을 받고 이 전 장관과 약 16분간 대화를 나누는 모습이 포착됐다. 이 CCTV에는 윤 전 대통령이 국무위원에게 비상계엄 사실을 알리자 한 전 총리가 고개를 끄덕이기도 했다. 또 한 전 총리는 당일 '국무위원에게 직접 전화하지 않았다'고 했지만, 송미령 농림축산식품부 장관에게 '빨리 오라'고 통화를 한 사실도 뒤늦게 드러났다. 이날 특검 측은 한 전 총리에 징역 15년을 구형하며, 12·3 비상계엄은 '민주주의에 대한 테러'라고 강하게 비판했다. 특검 측은 과거 내란 범죄가 권위주의에서 민주주의로 가는 기회를 박탈한 것이었다면, 12·3 비상계엄은 수십 년간 한국이 쌓은 민주화의 결실을 한 순간에 무너뜨려 더 막대하게 국격을 손상하고 국민에게 상실감을 줬다고 했다. 아울러 한 전 총리는 국가의 2인자로서 내란 사태를 막을 수 있는 사실상 유일한 사람이었음에도 내란 범행에 가담해 막대한 피해를 줬다고 지적했다. 특검 측은 "그간 대한민국 사법시스템 죄에 상응하는 책임 엄히 물었다. 강화된 양화기준 발전된 시대적 경제적 사회적 변화 고려할 필요가 있고, 나아가 피고인을 엄히 처벌해 다시는 대한민국에서 불행 역사 되풀이되지 않도록 해야 한다"라고 강조했다. 반면 한 전 총리 측은 비상계엄의 절차적 정당성을 위해 국무위원을 모은 게 아니라 대통령을 저지하기 위해 모은 것이라고 주장했다. 위증 역시 큰 충격을 받아 기억이 선명하지 않은 것뿐이라고 밝혔다. 한 전 총리는 최후진술에서 직접 준비한 종이 한 장을 들고 '존경하는 재판장님'이라며 말 문을 열었다. 그는 "작년 12월, 비상계엄 선포로 국민이 겪은 고통과 혼란을 가슴 깊이 죄송스럽게 생각한다"라고 했다. 이어 "1970년 경제 관료로 입문해 한평생 공직을 걸어 왔다. 경제 정책 최일선에서 일했다. 대한민국은 제게 많은 기회를 줬고, 전력을 다하는 게 그에 보답하는 길이라고 생각하며 살았다. 그 길의 끝에 비상계엄 선포 사태를 만나리라고는 꿈에도 예상치 못했다"라고 밝혔다. 한 전 총리는 "여기 계신 어떤 분보다 제가 스스로를 더 혹독하게 추궁했다. 그날 밤 혼란한 기억을 복기할수록 제가 부족한 사람이었다는 절망만 사무친다"라며 "저는 그 괴로움을 죽는 날까지 지고 가야 하는 사람"이라고 힘주어 말했다. 이날 한 총리는 재판을 마치고 '국민들 앞에서 한마디 하실 말씀 없냐', '헌법재판소 재판관을 임명하지 않은 것에 대해 후회하지 않느냐' 등 취재진의 질문에는 어떤 대답도 하지 않고 법정을 빠져나갔다. 100wins@newspim.com 2025-11-26 18:58