[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 한국은행이 올해 하반기 기준금리 인상을 기정사실로 하면서 장기간 이어진 집값 폭등장이 안정화될지 주목된다.

기준금리가 오르면 주택담보·신용 등 대출금리가 덩달아 뛰어 대출 이용자의 이자상환 부담이 늘어난다. 주택매수 심리가 낮아져 거래량이 더 감소할 공산이 크다. 거래가 줄면 일반적으로 시장에 급매물이 늘고 시세가 하락한다.

다만 서울 공급부족 현상이 가중되는 데다 기준금리가 여전히 1%대 이하의 저금리 상태라는 점에서 집값 급락은 제한적이란 시각이 많다.

◆ 기준금리 인상시 주택 매수심리 악화 불가피

20일 금융권과 부동산업계에 따르면 한국은행이 내년까지 2~3차례 기준금리 인상을 시행하면 중장기적으로 주택시장 유동성에 악영향을 미칠 것으로 보인다.

한국은행은 기준금리 인상이 필요하다는 입장이다. 물가상승률이 2%대 상승세를 지속해 전망치를 웃도는 데다 주택시장으로 흘러드는 유동성을 차단할 필요도 있기 때문이다.

서울 여의도 일대 아파트 모습.<사진=이동훈기자>

이주열 한국은행 총재는 지난 16일 "코로나 확산이 가장 큰 변수이지만 금리인상이 늦으면 늦을수록 더 많은 대가를 치러야 한다"며 "경제적 상황을 종합해도 연내에는 기준금리 인상이 가능하지 않을까 생각한다"고 말했다. 금융시장에서는 이르면 8월 또는 10월 단행될 것으로 보고 있다.

기준금리가 오르면 주택시장에는 심리적 불안이 확산될 공산이 크다. 소비 여력이 줄어 주택 수요가 감소할 수밖에 없다. 주택시장이 매도자 우위에서 매수자 우위로 변한다. 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많아져 매도호가가 낮아지고 급매물이 늘어나는 게 일반적이다.

이미 주택담보대출 금리가 우상향 곡선을 그린 상태에서 실제 금리인상이 단행되면 추가적으로 대출금리 상승이 불가피하다.

이달 기준 KB국민·신한·하나·우리 4대 시중은행의 코픽스 연동 주택담보대출 변동금리는 연 2.49∼4.03%다. 작년 7월 말(2.25∼3.96%)과 비교하면 최저 금리가 0.24%P(포인트) 올랐다.

작년 5월 이후 기준금리는 동결됐지만 대출 실질금리가 점진적으로 상승한 것이다. 여기에 기준금리가 높아지면 은행의 대출금리가 더 높아질 가능성이 있다. 최고 대출금리가 4% 중반까지 치솟으면 3억원 대출자는 연이자가 1000만원 안팎에서 1300만원대로 상승한다. 매월 부담하는 이자상환액은 80만원에서 105만원 정도로 불어난다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "내년까지 기준금리가 2차례 정도 오른다면 주택담보대출 금리는 평균 3~4%가 적용될 것"이라며 "일반적으로 주택 매입에 대출을 많이 일으킬 수밖에 없다는 점에서 주택시장에 부담으로 작용할 것으로 보인다"고 말했다.

◆ 개발호재·대선 등으로 폭락보단 차별화 장세

기준금리가 1~2차례 올라도 단기간에 저금리 기조가 바뀌는 것은 아니어서 시장 영향이 제한적이란 시각도 있다.

부동산 가격은 대출금리뿐 아니라 주택 공급물량, 개발 기대감, 경기 상황 등이 복합적으로 작동해 결정되기 때문이다. 기준금리 인상 변수 외에도 주택시장의 상승 기대감이 매우 큰 상황이다.

수도권광역 급행철도(GTX) 개발이 본격화되면서 집값 상승이 서울 도심을 넘어 경기도 지역까지 확산되고 있다. 그동안 외면받았던 파주 운정신도시, 양주 옥정신도시, 안양시 동안구 등도 올해 들어 2억~3억원 뛴 단지가 상당수다. 4차 국가철도망 계획(2021∼2030년)도 시장에 미치는 파급력이 상당하다. GTX-D 노선이 확정됐고 위례과천선, 분당선 연장, 고양은평선 등 수도권 교통망 개선을 위해 추진되는 단·복선전철만 15곳이다. GTX를 제외한 전철 사업비가 21조원에 달한다.

공급부족 현상도 집값 하락은 방어하는 역할을 한다. 정부의 민간 정비사업 규제로 이미 서울 도심의 공급부족이 장기화되고 있다.

서울 민간분양 아파트 인허가 건수는 2017년 9만건을 초과했으나 2019~2020년에는 연간 5만건 수준으로 떨어졌다. 올해도 상황이 크게 다르지 않다. 정비사업이 전반적으로 지연되자 올해 1~5월 조합원의 분양은 1만2068가구로 전년동기(1만8433가구) 대비 34.5% 줄었다. 주택 매입을 희망하는 수요는 지속적으로 늘었지만 이를 충족할 물량은 더 감소한 것이다.

내년 대통령선거도 부동산시장에는 변수다. 일반적으로 대통령선거를 앞두고 여당과 야당 후보들이 표심을 잡기 위한 대선 공약으로 부동산 개발을 꺼내든다. 공약이 이행되면 가치가 더 높아지겠지만 일단 개발 이슈가 수면 위에 오려면 집값에 영향을 미친다.

부동산더원컨설팅 김진영 이사는 "기준금리 인상이 주택시장에 미치는 영향이 상당하지만 주택공급, 개발 기대감, 규제완화 등으로 복합적으로 작용한다는 점에서 주택심리 하락을 단정 짓긴 어렵다"며 "다만 투자여력이 줄어 전방위적인 집값 상승보단 지역적 호재, 개발 이슈 등으로 차별화된 시세가 나타날 여지가 있다"고 말했다.

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