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고덕강일 제일풍경채 10억?…'고삐풀린 분상제'에 더 멀어진 내집마련

기사입력 : 2021년02월20일 06:40

최종수정 : 2021년02월20일 06:40

고덕강일 제일풍경채, 분양가 9억 초과…중도금대출 불가능
이달 19일부터 '전월세 금지법' 시행…잔금도 현금 마련해야
HUG 개편시 현금부자만 이득…"무주택자 대출규제 낮춰야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 수도권 공공택지에 분양하는 아파트들이 대출규제선 9억원 위로 분양가가 치솟았다.

정부가 집값 안정을 위해 '분양가상한제'를 시행하고 있지만 땅값과 주변 집값 급상승에 무력화되고 있다는 지적이다.

분양가가 이처럼 오르면 '로또분양' 문제를 일부 완화하는 측면이 있지만, 현금 없는 무주택자들의 내집마련이 더 어려워진다는 우려가 나온다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.02.19 sungsoo@newspim.com

◆ 고덕강일 제일풍경채, 분양가 9억 초과…중도금대출 불가능

20일 부동산업계에 따르면 수도권 인기 공공택지에 분양하는 아파트들은 작년부터 분양가가 계속 예상치를 뛰어 넘는 가격에 결정됐다.

최근 서울 강동구 고덕강일지구에서 분양한 '고덕강일 제일풍경채'(780가구)는 3.3㎡ 평균 분양가가 2429만원이다. 이는 작년 강일지구에 공급된 아파트들보다 분양가가 9~35% 가량 높다. 작년 6월 '고덕강일8단지, 14단지'는 3.3㎡당 평균 1800만~1900만원에 분양했다. 작년 12월 '힐스테이트 리슈빌 강일'은 3.3㎡당 분양가가 2230만원으로 책정됐다.

특히 고덕강일8단지, 14단지와 힐스테이트 리슈빌 강일은 전 가구 분양가가 9억원을 넘지 않아 중도금 대출이 가능했다. 반면 고덕강일 제일풍경채는 전용면적 101㎡가 모두 9억원이 넘어 중도금 대출을 한 푼도 받을 수 없다.

전용 101㎡ 분양가는 9억5640만~9억8660만원이다. 발코니 확장비(전용 101㎡ 기준 282만~1173만원), 유상옵션 비용을 포함하면 10억원에 가깝다.

관할 지자체인 강동구청은 고덕강일 제일풍경채 분양가가 힐스테이트 리슈빌 강일보다 비싼 이유는 용지 가격(택지비)과 건물 면적(건축비)이 더 크기 때문이라고 설명했다. 분양가상한제를 적용하는 주택의 분양가는 택지비, 택지비 가산비, 기본형건축비, 건축비 가산비를 다 합쳐서 계산한다.

서울주택도시공사(SH공사)에 따르면 고덕강일 제일풍경채 부지(강일지구 1블록)의 매각금액은 힐스테이트 리슈빌 강일(5블록)보다 ㎡당 10만원 정도 높았다. 

강동구청 관계자는 "SH공사가 고덕강일 제일풍경채 부지(강일지구 1블록)를 매각할 때 힐스테이트 리슈빌 강일(5블록)보다 비싼 값에 팔았다"며 "고덕강일 제일풍경채는 지하주차장을 더 많이 확보하고 있어서 건물 연면적이 더 크고 공사비가 더 많이 든다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 고덕강일 제일풍경채 [자료=제일건설] 2021.02.19 sungsoo@newspim.com

◆ 이달 19일부터 '전월세 금지법' 시행…잔금도 현금 마련해야

고덕강일 제일풍경채는 서울에서 '전월세 금지법'을 피할 수 있는 마지막 분양단지다. 주택법 시행령 개정안에 따르면 이달 19일부터 수도권에서 입주자를 모집하는 분양가상한제 대상 아파트는 2년에서 최대 5년 동안 의무적으로 거주해야 한다.

공공택지 아파트는 ▲분양가격이 인근지역 시세의 80% 미만이면 5년 ▲분양가가 시세의 80% 이상 100% 미만이면 3년이 적용된다. 다만 고덕강일 제일풍경채는 이달 18일 입주자 모집공고를 냈기 때문에 이같은 규제가 적용되지 않는다.

민간택지 아파트는 상대적으로 의무 거주 기간이 짧다. 분양가가 ▲시세대비 80% 미만이면 3년 ▲시세대비 80% 이상 100% 미만이면 2년이다. 실거주 의무 기간은 최초 입주일부터 계산된다.

이에 따라 재건축·재개발 등으로 분양하는 새 아파트는 2년, 공공택지에서 분양하는 아파트는 준공 후 최대 5년까지 전·월세를 놓을 수 없게 된다. 기존에는 수분양자들이 전세입자를 받아서 새 아파트의 잔금을 치를 수 있었는데 앞으로는 그럴 수 없는 것이다.

수도권의 높은 집값을 감당하기 어려운 수요자들은 시세보다 크게 저렴하게 집을 장만할 방법이 '공공택지 분양'이다. 이 때 분양가상한제가 너무 과도하게 적용되면 '건설사들의 분양 포기'와 '로또청약 경쟁'이라는 부작용이 발생한다.

하지만 공공택지 아파트들이 계속 9억원보다 높게 분양하면 수분양자들은 중도금, 잔금을 모두 현금으로 마련해야 한다. 이에 따라 현금 없는 무주택자들의 내집마련이 더 어려워질 것이라는 우려가 나온다.

◆ HUG 개편시 현금부자만 이득…"무주택자 대출규제 낮춰야"

주택도시보증공사(HUG)가 오는 22일부터 고분양가 심사제도를 전면 개선하면 현금 없는 사람은 아파트 청약 길이 더욱 막힐 것으로 예상된다.

이번 고분양가 심사기준 개편은 주변 시세의 90%까지 분양가에 반영하는 게 핵심이다. HUG는 지난 2017년 이후로 수도권에서는 시세의 60~70% 수준까지 분양가 인하를 강제했고 이를 받아들이지 않으면 분양보증을 거부해왔다.

이처럼 낮은 분양가 책정은 주택 공급 물량을 감소시켜 주택 가격 상승의 원인이 된다는 지적을 받았다. 이에 따라 HUG는 앞으로 분양가를 주변 시세의 최대 85~90%까지 반영하기로 했다. 비교 사업장을 '분양 사업장'과 '준공 사업장' 각각 한 곳씩 총 2곳을 선정하고 분양시장과 기존 주택시장 상황을 모두 반영해 합리적으로 분양가를 산정하기로 했다.

하지만 고분양가 관리 지역은 대부분 투기과열지구 및 조정대상지역으로 대출규제 대상이다. 9억원 이하 주택은 주택담보대출비율(LTV)이 40%고 9억원 초과분은 LTV가 20%다. 15억원이 넘는 주택은 대출이 아예 안 나온다.

또한 고분양가 관리 지역은 대부분 수도권 지역과 지역 주요 광역시다. 이들 지역은 아파트값이 급격히 상승해서 분양가 역시 급격히 오를 것으로 보인다. 분양가가 높아질수록 대출규제는 더 강화돼 무주택자들의 진입장벽은 더 높아진다. 이에 따라 아파트 청약이 현금부자들의 전유물이 될 것이란 우려가 나온다.

전문가들은 분양가 산정기준 개정이 무주택자들에게 부담으로 작용하지 않도록 무주택자에게 대출 규제를 완화해야 한다고 강조했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "무주택 실수요자에 대한 선별적 규제 완화가 필요하다"며 "LTV를 현재 수준에서 10% 정도 완화하거나 비규제지역과 마찬가지로 70%로 확대하는 방안이 있다"고 말했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "청년·신혼부부들의 내집마련이 어려운 근본적인 이유는 가진 돈이 적은데 대출이 너무 안 나오기 때문"이라며 "이들에게 LTV를 70% 이상으로 늘려주면 집 사는 데 본인 비용이 적게 들어 부담이 확 줄어든다"고 말했다.

또한 9억원이 넘는 주택은 중도금 대출이 안 된다는 규제도 대폭 완화하거나 폐지해야 한다는 의견도 있었다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "새로 분양하는 아파트가 얼마 이상이면 중도금 대출이 안 되도록 규제하는 나라는 전세계에서 우리나라밖에 없다"며 "중도금은 건설사가 수분양자에게 빌려주는 건데 그런 부분까지 정부가 규제하는 게 맞는지에 대한 고민이 필요하다"고 말했다. 

이어 "장기간 무주택자였다가 청약으로 집을 마련하려 하는 경우처럼 확실한 실수요자로 파악되는 경우에는 중도금 대출규제를 전격적으로 완화해줘야 한다"고 덧붙였다.   

 

sungsoo@newspim.com

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뉴욕을 뒤흔든 맘다니 돌풍 [뉴욕=뉴스핌]김근철 특파원= "빨리 뉴욕에 파트타임 일자리라도 알아봐야 할 것 같아요." 지난 주말 뉴욕 인근에 사는 지인들과의 모임 도중 나온 얘기다. 이날 저녁 자리 화제의 중심은 단연 '민주당 뉴욕 시장 후보 조란 맘다니'였다.'뉴욕 파트타임' 얘기도 맘다니 덕분에 나온 농담이다. 맘다니는 자신이 시장에 당선되면 뉴욕의 최저 임금을 시간당 30달러로 올릴 것이라고 약속했다. 지금 환율로 따지면 4만 600원 정도다. 현재 뉴욕의 최저 임금 시급은 16.50달러다. 이미 미국 내 최고 수준이다. 그런 뉴욕 최저 임금을 2배로 올리겠다는 얘기다. 물론 2030년까지라는 전제는 달렸다. 그렇다 하더라도 귀가 솔깃해질 만한 공약임은 분명하다. 비단 이날 모임뿐 아니다. 요즘 '뉴요커'들 사이에서 맘다니는 최고의 뉴스메이커다. 어디서든, 누구와든 맘다니 얘기를 꺼내면 10분~20분은 쉽게 대화를 나눌 수 있다. 그만큼 맘다니의 등장 자체가 뉴욕 사람들에게도 충격이자 파격이다. 조란 맘다니 미국 민주당 뉴욕시장 후보. [사진=로이터 뉴스핌] 뉴욕 시장 자리는 한국으로 치면 거의 서울 시장급이다. 뉴욕은 미국의 최대 도시이자, 전 세계에서 사람과 돈이 가장 많이 몰려드는 중심지다.  이런 뉴욕의 유력한 차기 시장 후보가 불과 33세라니. 그것도 아프리카 우간다에서 태어나 7세 때 뉴욕으로 이민 온 인도계 무슬림이다. 더구나 그는 26살이 되던 2018년에야 뒤늦게 미국 시민권을 취득하고 투표권을 받았다. 맘다니가 하버드 같은 아이비리그의 명문대를 졸업한 것도 아니다.  그는 평범한 학창 시절을 보내고 대학 졸업 후 저소득층 주택 압류 방지 상담사로 활동했다. 그러다가 2020년 뉴욕 주의회 하원의원 선거에 민주당 후보로 나서 선출된 것이 사회 경력의 전부다. 시쳇말로 '듣보잡' 수준이다. 예전 같았으면 뉴욕 시장 후보에 명함도 못 내밀 커리어다. 그런 맘다니가 불과 몇 개월의 선거 운동으로 민주당의 뉴욕 시장 후보가 됐다는 것은 믿기지 않는 스토리다.  그것도 뉴욕 주지사 3선에, 한때 차기 대선 후보 물망에 올랐고, 당내 유력 인사와 후원 그룹의 지원을 받는 '거물' 앤드루 쿠오모를 꺾었다. 그야말로 이변이 일어난 것이다. 민주당 전략가 트립 양은 뉴욕타임스(NYT)에 "현대 뉴욕시 역사에서 가장 큰 반전이 일어났다"고 평가했을 정도다. 맘다니는 1일 발표된 민주당 3차 경선 결과 과반이 넘는 56%를 득표했다. 이로써 그는 당당히 민주당의 뉴욕 시장 후보로 공식 선출됐다. 뉴욕은 아직도 민주당의 아성으로 불린다. 민주당 후보 공천은 뉴욕 시장 당선의 보증수표처럼 여겨진다. 뉴욕타임스(NYT)를 비롯한 미국 언론들의 관심은 이제 '맘다니 돌풍'이 과연 어디까지 이어질지에 모아진다. 숱한 전문가들은 아직 맘다니의 본선 경쟁력에 의문을 거두지 못하는 분위기다. 맘다니의 민주당 경선 승리의 발판이 됐던 급진적인 공약들이 결국 부메랑이 돼서 발목을 잡을 것이란 분석이 많다.  맘다니가 내세운 핵심 공약은 실제로 급진 좌파 성향의 포퓰리즘 정책으로 불릴 만하다. 시내버스 무임승차, 0세부터 5세까지 무료 보육 및 유치원 교육 실시, 뉴욕시 관리 아파트 임대료 동결, 값싼 시립 식료품점 설립, 부자 증세 등이 그것이다. 구체적 재정 대책이 없다는 질타와 비판이 나올 만하다. 게다가 맘다니는 학창 시절부터 팔레스타인을 지지하는 운동에 가담했다. 뉴욕과 민주당의 돈줄을 쥔 유대인들의 거부감도 크다.  민주당 주류와 온건그룹에선 벌써 부담스러운 티를 낸다. 너무 과격해서 중도층 이탈을 야기할 것이란 우려의 목소리를 낸다. 그래서 민주당을 지지하는 월가의 큰손들은 이미 온건 성향의 대항마를 찾고 있는 것으로 알려졌다. 당내 경선에서 패배했던 쿠오모 전지사나 경선에서 중도 사퇴한 에릭 애덤스 뉴욕 시장이 독립 출마 형태로 시장 선거에 나서려는 것과도 이와 연결돼 있다. 도널드 트럼프 대통령도 일찌감치 맘다니를 '100% 공산주의자 미친 놈'이라고 부르며 파상 공세를 퍼붓는 중이다.  급진 좌파 프레임을 씌워 민주당 전체를 싸잡아 비판하려는 의도도 깔려있다. 트럼프와 공화당은 색깔론 공세에 더해 민주당 측 후보 난립을 잘 이용하면 뉴욕 시장까지 손에 쥘 수 있겠다는 기대도 하고 있는 눈치다.  지하철에 탑승한 조란 맘다니 미국 민주당 뉴욕 시장 후보. [사진=로이터 뉴스핌] 이런 정치판의 셈법과 보도를 따라가다 보면 '맘다니가 11월 4일 선거에서 뉴욕 시장에 당선되기는 힘들겠구나' 하는 생각도 든다. 최근에 월가 금융기관에서 오래 기간 일했던 지인을 만난 자리에서도 '만다니의 한계'에 대해 얘기를 나눴다. 하지만 그의 견해는 좀 달랐다. 자신의 사무실에 근무하는 한 직원 때문에 생각이 바뀌었다고 한다. 그 직원은 줄곧 보수 성향을 보여왔고 지난 대선에서도 트럼프를 열렬히 지지했다고 한다. 그런 사람이 이번에 민주당 경선에 참여해 맘다니에게 표를 던졌다. 이유를 물으니, "뉴욕에서 사는 게 너무 힘들다. 물가가 미쳤다. 부자들은 상관없겠지만 우리 같은 단순 사무직은 열심히 일해도 렌트비, 교통비, 식료품비 내기에도 너무 벅차다. 내게 이념은 크게 상관없고, 누구라도 이 힘든 생활에 도움을 준다면 표를 안 찍을 이유가 없다"라는 답이 돌아왔다고 한다. 이 말을 들으니 맘다니의 공식 홈페이지 첫 화면에 큼직하게 적힌 슬로건이 새삼 머릿속에 다시 선명히 떠올랐다. "조란 맘다니는 뉴욕의 근로자들의 생활비를 낮추기 위해 시장직에 도전하고 있습니다"였다. 맘다니는 얼마전 NBC 방송의 간판 시사 프로그램 '미트 더 프레스'에 출연해 자신을 공산주의자라고 공격한 트럼프의 언급에 "나는 공산주의자가 아니다."라고 반박했다. 그리고는 "나는 트럼프가 힘을 실어주겠다고 대선 운동 기간 약속했던 바로 그 노동자들을 위해 싸우고 있다. 트럼프 대통령은 이후 그들을 배신해왔다"라고 말했다. '빨갱이 프레임'을 씌우는 트럼프에게 시원하게 한 방 먹이면서 자신이 노동자들을 위한 진짜 일꾼임을 드러내는 패기와 영리함이 번뜩이는 발언이다. 그래서 맘다니가 이념 프레임의 덫에 갇히지 않고, 뉴욕 시민의 민생과 민심을 파고드는데 성공한다면 '정말 큰일을 낼 수도 있겠다'는 생각도 든다. 그건 그가 뉴욕 시장에 당선된다는 의미만이 아니다. 인류 역사상 가장 풍요롭다는 21세기에도 팍팍안 일상을 견뎌내야 하는 노동자 계층과 밀레니얼 세대들에게 과거의 이념과 정치적 문법의 약발이 먹히지 않는다는 점을 확인시켜줄 '사건'이 될 수 있다.  맘다니 열풍과 논란이 뉴욕의 일회성 정치 이벤트로 그치지 않고 앞으로도 계속 증폭되고 변모하면서 확산될 것이란 예감이 드는 이유다.   kckim100@newspim.com 2025-07-03 04:16
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트럼프 "머스크 추방도 검토" [서울=뉴스핌] 고인원 기자= 도널드 트럼프 미국 대통령이 기자들에게 "(일론) 머스크의 추방 문제도 고민해보겠다"고 발언하며, 두 사람 간 갈등이 또 한 번 수위를 높였다. 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)가 트럼프의 감세·재정 법안을 비판한 데 이어, 트럼프는 머스크의 정부 보조금과 계약에 대한 전수조사와 함께 추방 가능성까지 언급해 정치적·법적 논란이 확산되고 있다. 트럼프는 1일(현지시간) 백악관 앞에서 기자들과 만난 자리에서 "머스크를 추방할 수 있느냐"는 질문에 "모르겠다. 한번 살펴보겠다(I don't know, we'll have to take a look)"고 답했다. 그는 이어 "머스크는 많은 보조금을 받았으며, 전기촤 의무화 폐지에 매우 화가난 듯 하다"고 덧붙였다. 도널드 트럼프 미국 대통령과 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO).[사진=로이터 뉴스핌] 2025.06.21 mj72284@newspim.com 트럼프는 전기차 강제 규정을 "바이든 시대의 유산"으로 규정하고 폐지를 추진 중이다. 그는 "나는 전기차를 원하지 않는다. 휘발유도, 하이브리드도, 언젠가는 수소차도 원할 수 있다"며 "다만 수소차는 터지면 5블록 떨어진 데서 시신을 찾는다"고 비꼬기도 했다. 트럼프의 '추방' 발언이 담긴 클립이 퍼지자, 머스크는 X(옛 트위터)에 "이걸 더 키우고 싶어 죽겠지만, 지금은 참겠다"고 의미심장한 글을 올렸다. 이 논란은 머스크가 트럼프의 '크고 아름다운 하나의 법안 법(OBBBA)'을 "완전히 미치고 파괴적 법안"이라며 비판한 데서 촉발됐다. 트럼프는 이에 대해 "머스크는 역사상 가장 많은 보조금을 받은 사람"이라며, 정부효율성부(DOGE)가 머스크의 보조금 수혜 내역을 조사할 필요가 있다고 응수했다. 이어 트럼프는 "보조금이 없으면 로켓 발사도, 전기차 생산도 못할 것"이라고 몰아세웠다. 전문가들은 연방정부의 보조금·계약 중단이나 규제 강화 가능성을 주목하고 있으며, 이는 테슬라와 스페이스X의 사업에 실질적인 타격으로 이어질 여지가 있다고 지적한다. 머스크는 세금안 반대뿐 아니라 "새로운 정당(America Party)을 만들겠다"고 맞불을 놓으며 대선 기간부터 이어온 트럼프와 머스크 간 '브로맨스'가 균열 조짐을 보이고 있다. koinwon@newspim.com 2025-07-01 22:23
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