"주변 시세 80~85%" vs "고분양가 안돼"...흑석2구역 공공재개발 시작부터 삐걱

기사입력 : 2021년01월31일 06:10

최종수정 : 2021년01월31일 06:10

추진위 "주변신축 80~85%에 분양" vs SH공사 "허가 불가능"
"용적률 450%, 정부 발표와 달라" vs "50층은 주거환경 악화"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 공공재개발 시범사업지 8곳 중 최대어로 평가받는 동작구 '흑석2구역'이 사업을 시작하기 전부터 일반분양가를 둘러싸고 삐걱대고 있다.

흑석2구역 재개발 추진위원회는 주변 신축아파트 매맷값의 80~85% 수준으로 분양가를 요구하지만 사업시행자인 서울주택도시공사(SH공사) 측에서 난색을 보였기 때문이다.

추진위는 용적률(대지면적에 대한 건물 연면적 비율) 600%와 최고 층수 50층을 주장하지만 흑석2구역이 한강변 중점경관관리구역으로 규제를 받아 이 또한 쉽지 않아 보인다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.01.29 sungsoo@newspim.com

◆ 추진위 "주변신축 80~85%에 분양" vs SH공사 "허가 불가능"

31일 부동산업계에 따르면 최근 공공재개발 지역으로 선정된 흑석2구역이 분양가 산정을 놓고 공공기관과 시각차를 보이고 있다. 사업 수익성과 직결되는 만큼 조합측이 공공재개발 자체를 철회할 수 있다는 얘기도 흘러나온다.

이진식 흑석2구역 재개발 추진위원장은 뉴스핌과의 통화에서 "공공재개발 사업을 포기한 것은 아니다"며 "다만 분양가를 주변 신축아파트 매맷값의 80~85%로 올려야 공공재개발을 진행하겠다"고 말했다.

앞서 SH공사는 흑석2구역 일반분양가의 하한선을 3.3㎡당 평균 3200만원으로 책정했다. 상한선은 아직 정해지지 않았다. SH공사 관계자는 "분양가를 하한선 수준으로 정한 것은 아니다"며 "서울시에 보고할 때 분양가를 가장 보수적으로 책정해서 3.3㎡당 3200만원을 정했다"고 말했다.

다만 이 가격은 추진위원회 기대에 크게 못 미치는 수준이다. 흑석2구역 주변 신축아파트가 작년 하반기 급등해 가격이 3.3㎡당 6000만~7000만원을 웃돌고 있어서다. 흑석2구역과 인접한 흑석한강센트레빌 전용면적 85㎡는 작년 12월 16억3000만원에 거래됐다. 이 단지의 최근 1개월간 실거래가 평균값은 16억233만원으로 3.3㎡당 6220만원 수준이다.

또한 흑석동 아크로리버하임 전용 85㎡는 작년 12월 20억6000만원에 팔렸다. 최근 1개월간 실거래가 평균값은 19억6700만원(3.3㎡당 7636만원)이다. 이들 시세에 80%를 적용할 경우 3.3㎡당 분양가가 4976만~6108만원으로 나온다. 시세의 85%를 적용하면 3.3㎡당 5287만~6490만원.

이 위원장은 "주변 신축아파트 매맷값의 60%로 일반분양가를 정하면 수분양자만 이득을 본다"며 "흑석2구역에는 형편이 어려운 거주민이 많은데, 정부가 수분양자들 잇속만 챙겨주면 되겠느냐"고 반문했다.

다만 SH공사는 주변 신축의 80~85%에 일반분양가가 결정될 가능성은 거의 없다고 평가했다. 주변 신축 외에 구축까지 포함하면 3.3㎡당 3200만원도 주변 시세의 80%가 넘는다는 이유에서다.

SH공사 관계자는 "신축 매맷값의 80~85%로는 절대 분양허가가 안 나오고 사업도 진행되지 않을 것"이라며 "우리 공사도 분양가를 높게 받아서 사업비를 회수하는 게 유리하지만 가격 측면에서는 서로 타협점을 찾아야 한다"고 말했다.

국토교통부는 흑석2구역이 민간재개발로 전환해서 분양가상한제를 적용받아도 분양가가 크게 높아지기 어렵다고 보고 있다.

국토부 관계자는 "흑석2구역이 분양가상한제를 적용받으면 3.3㎡당 3200만원에 분양하게 되는 것으로 알고 있다"며 "다만 분양가는 SH공사와 서울시가 검토 후 주민설명회에서 공식적으로 안내할 사안으로, 국토부가 언급할 수 있는 사안이 아니다"고 말했다.

김병기 리얼하우스 분양평가팀장에 의뢰한 결과 흑석2구역에 분양가상한제 적용시 3.3㎡당 3700만~3800만원으로 추정된다. 서울 신축아파트가 통상 주변 시세보다 30% 저렴하게 분양하는 것을 감안한 수치다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역 심사기준을 적용하면 대략 3.3㎡당 2950만~3000만원 초반으로 추정된다.

◆ "용적률 450%, 정부 발표와 달라" vs "50층은 주거환경 악화"

흑석2구역 추진위는 정부가 제시한 용적률과 층수도 만족스럽지 않다고 보고 있다. SH공사는 흑석2구역에 용적률 450%, 최고 층수 40층을 제시했다. 흑석2구역이 기대한 용적률 600%, 50층보다 낮은 수치다.

앞서 국토부는 작년 '8·4 공급 대책'에서 공공재개발 사업지 용적률을 법정 한도의 1.2배까지 허용하고 분양가상한제도 면제하겠다고 밝혔다. '국토의 이용 및 계획에 관한 법률'(국토계획법)에 따르면 주거지역 용적률 상한선은 500%다.

흑석2구역은 법정 상한선 500%의 1.2배인 600%까지 용적률을 적용받을 것으로 기대했다. 이번에 SH공사가 제시한 450%는 애초 정부가 홍보한 내용과 다르다는 지적이다. 다만 SH공사는 흑석2구역 대지면적과 동간 거리를 고려할 때 용적률 450%가 주거환경 측면에서 더 쾌적하다고 설명했다.

SH공사 관계자는 "용적률을 500~600%로 높이면 동간거리가 좁아지고 건물이 너무 빽빽해져 주거환경이 악화된다"며 "최고 층수가 50층이 되면 용적률을 더 높일 수 있겠지만 서울시가 이에 대해 부정적"이라고 설명했다.

서울시가 층수 50층에 부정적인 것은 한강변 스카이라인 때문이다. 서울시에 따르면 한강변 스카이라인은 '2030 도시기본계획'에서 정한 높이관리원칙을 적용한다. 예컨대 도시공간구조상 도심과 광역중심(여의도, 용산, 잠실 일부지역)은 주거용 건물 조성시 35층 이하로 지어야 한다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 한강변관리기본계획 [자료=서울시] 2021.01.29 sungsoo@newspim.com

또한 흑석2구역이 있는 서울 동작구 흑석동 99-3 일대는 한강변 중점경관관리구역으로 주변에 높은 건물이 없다. 중점경관관리구역이란 중점으로 경관을 보전 및 관리하고 형성할 필요가 있는 곳을 뜻한다.

경관법 제28조 1항에 따르면 중점경관관리구역에 건축물을 지으려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 경관위원회 심의를 거쳐야 한다.

이에 따라 추진위는 용적률 600%, 최고 층수 50층이라는 요구사항을 관철하기 어려울 것으로 보인다.

SH공사 관계자는 "서울시에 흑석2구역 최고 층수로 50층, 40층의 두 가지 방안을 가져갔는데 서울시가 50층 안에 대해 부정적이었다"며 "그래서 추진위원회에 더 보수적인 방안으로 40층을 제시한 것"이라고 말했다.

이어 "층수가 40층으로 제한된 상태에서 용적률을 높이려면 건폐율(대지면적에 대한 건물 바닥면적의 비율)을 늘리는 수밖에 없다"며 "이 경우 동간거리가 좁아져서 주거환경이 안 좋아지기 때문에 450% 용적률이 최적이라고 생각했다"고 설명했다.

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"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00