[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 공공재개발 시범사업지 8곳 중 최대어로 평가받는 동작구 '흑석2구역'이 사업을 시작하기 전부터 일반분양가를 둘러싸고 삐걱대고 있다.  

흑석2구역 재개발 추진위원회는 주변 신축아파트 매맷값의 80~85% 수준으로 분양가를 요구하지만 사업시행자인 서울주택도시공사(SH공사) 측에서 난색을 보였기 때문이다.

추진위는 용적률(대지면적에 대한 건물 연면적 비율) 600%와 최고 층수 50층을 주장하지만 흑석2구역이 한강변 중점경관관리구역으로 규제를 받아 이 또한 쉽지 않아 보인다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.01.29 sungsoo@newspim.com

◆ 추진위 "주변신축 80~85%에 분양" vs SH공사 "허가 불가능"

31일 부동산업계에 따르면 최근 공공재개발 지역으로 선정된 흑석2구역이 분양가 산정을 놓고 공공기관과 시각차를 보이고 있다. 사업 수익성과 직결되는 만큼 조합측이 공공재개발 자체를 철회할 수 있다는 얘기도 흘러나온다.

이진식 흑석2구역 재개발 추진위원장은 뉴스핌과의 통화에서 "공공재개발 사업을 포기한 것은 아니다"며 "다만 분양가를 주변 신축아파트 매맷값의 80~85%로 올려야 공공재개발을 진행하겠다"고 말했다.

앞서 SH공사는 흑석2구역 일반분양가의 하한선을 3.3㎡당 평균 3200만원으로 책정했다. 상한선은 아직 정해지지 않았다. SH공사 관계자는 "분양가를 하한선 수준으로 정한 것은 아니다"며 "서울시에 보고할 때 분양가를 가장 보수적으로 책정해서 3.3㎡당 3200만원을 정했다"고 말했다.

다만 이 가격은 추진위원회 기대에 크게 못 미치는 수준이다. 흑석2구역 주변 신축아파트가 작년 하반기 급등해 가격이 3.3㎡당 6000만~7000만원을 웃돌고 있어서다. 흑석2구역과 인접한 흑석한강센트레빌 전용면적 85㎡는 작년 12월 16억3000만원에 거래됐다. 이 단지의 최근 1개월간 실거래가 평균값은 16억233만원으로 3.3㎡당 6220만원 수준이다. 

또한 흑석동 아크로리버하임 전용 85㎡는 작년 12월 20억6000만원에 팔렸다. 최근 1개월간 실거래가 평균값은 19억6700만원(3.3㎡당 7636만원)이다. 이들 시세에 80%를 적용할 경우 3.3㎡당 분양가가 4976만~6108만원으로 나온다. 시세의 85%를 적용하면 3.3㎡당 5287만~6490만원.

이 위원장은 "주변 신축아파트 매맷값의 60%로 일반분양가를 정하면 수분양자만 이득을 본다"며 "흑석2구역에는 형편이 어려운 거주민이 많은데, 정부가 수분양자들 잇속만 챙겨주면 되겠느냐"고 반문했다.

다만 SH공사는 주변 신축의 80~85%에 일반분양가가 결정될 가능성은 거의 없다고 평가했다. 주변 신축 외에 구축까지 포함하면 3.3㎡당 3200만원도 주변 시세의 80%가 넘는다는 이유에서다. 

SH공사 관계자는 "신축 매맷값의 80~85%로는 절대 분양허가가 안 나오고 사업도 진행되지 않을 것"이라며 "우리 공사도 분양가를 높게 받아서 사업비를 회수하는 게 유리하지만 가격 측면에서는 서로 타협점을 찾아야 한다"고 말했다.

국토교통부는 흑석2구역이 민간재개발로 전환해서 분양가상한제를 적용받아도 분양가가 크게 높아지기 어렵다고 보고 있다.

국토부 관계자는 "흑석2구역이 분양가상한제를 적용받으면 3.3㎡당 3200만원에 분양하게 되는 것으로 알고 있다"며 "다만 분양가는 SH공사와 서울시가 검토 후 주민설명회에서 공식적으로 안내할 사안으로, 국토부가 언급할 수 있는 사안이 아니다"고 말했다.

김병기 리얼하우스 분양평가팀장에 의뢰한 결과 흑석2구역에 분양가상한제 적용시 3.3㎡당 3700만~3800만원으로 추정된다. 서울 신축아파트가 통상 주변 시세보다 30% 저렴하게 분양하는 것을 감안한 수치다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역 심사기준을 적용하면 대략 3.3㎡당 2950만~3000만원 초반으로 추정된다.

◆ "용적률 450%, 정부 발표와 달라" vs "50층은 주거환경 악화"

흑석2구역 추진위는 정부가 제시한 용적률과 층수도 만족스럽지 않다고 보고 있다. SH공사는 흑석2구역에 용적률 450%, 최고 층수 40층을 제시했다. 흑석2구역이 기대한 용적률 600%, 50층보다 낮은 수치다.

앞서 국토부는 작년 '8·4 공급 대책'에서 공공재개발 사업지 용적률을 법정 한도의 1.2배까지 허용하고 분양가상한제도 면제하겠다고 밝혔다. '국토의 이용 및 계획에 관한 법률'(국토계획법)에 따르면 주거지역 용적률 상한선은 500%다.

흑석2구역은 법정 상한선 500%의 1.2배인 600%까지 용적률을 적용받을 것으로 기대했다. 이번에 SH공사가 제시한 450%는 애초 정부가 홍보한 내용과 다르다는 지적이다. 다만 SH공사는 흑석2구역 대지면적과 동간 거리를 고려할 때 용적률 450%가 주거환경 측면에서 더 쾌적하다고 설명했다.

SH공사 관계자는 "용적률을 500~600%로 높이면 동간거리가 좁아지고 건물이 너무 빽빽해져 주거환경이 악화된다"며 "최고 층수가 50층이 되면 용적률을 더 높일 수 있겠지만 서울시가 이에 대해 부정적"이라고 설명했다.

서울시가 층수 50층에 부정적인 것은 한강변 스카이라인 때문이다. 서울시에 따르면 한강변 스카이라인은 '2030 도시기본계획'에서 정한 높이관리원칙을 적용한다. 예컨대 도시공간구조상 도심과 광역중심(여의도, 용산, 잠실 일부지역)은 주거용 건물 조성시 35층 이하로 지어야 한다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 한강변관리기본계획 [자료=서울시] 2021.01.29 sungsoo@newspim.com

또한 흑석2구역이 있는 서울 동작구 흑석동 99-3 일대는 한강변 중점경관관리구역으로 주변에 높은 건물이 없다. 중점경관관리구역이란 중점으로 경관을 보전 및 관리하고 형성할 필요가 있는 곳을 뜻한다. 

경관법 제28조 1항에 따르면 중점경관관리구역에 건축물을 지으려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 경관위원회 심의를 거쳐야 한다.

이에 따라 추진위는 용적률 600%, 최고 층수 50층이라는 요구사항을 관철하기 어려울 것으로 보인다.

SH공사 관계자는 "서울시에 흑석2구역 최고 층수로 50층, 40층의 두 가지 방안을 가져갔는데 서울시가 50층 안에 대해 부정적이었다"며 "그래서 추진위원회에 더 보수적인 방안으로 40층을 제시한 것"이라고 말했다.

이어 "층수가 40층으로 제한된 상태에서 용적률을 높이려면 건폐율(대지면적에 대한 건물 바닥면적의 비율)을 늘리는 수밖에 없다"며 "이 경우 동간거리가 좁아져서 주거환경이 안 좋아지기 때문에 450% 용적률이 최적이라고 생각했다"고 설명했다.

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