[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 분양가상한제 아파트에 실거주 의무기간이 19일부터 적용되면 전세매물 감소 등의 시장 불안이 더욱 커질 것이란 우려가 나오고 있다.

실수요 정착을 위한 조치라고 하지만 신규 아파트 입주에 따른 전세 매물 공급을 기대할 수 없게 돼 매물 부족 현상과 전셋값 상승으로 이어질 것이라는 지적이 나온다. 여기에 분양받은 곳을 전세로 놓아 잔금을 마련하던 방법도 차단돼 서민들의 내 집 마련에서 어려움도 예상된다.

◆ 투기수요 차단보다 전세 시장 불안 우려되는 실거주 의무 적용

16일 부동산업계에 따르면 이날 수도권 분양가상한제 아파트 신규 입주자에게 실거주 의무기간 적용하는 주택법 시행령 개정안이 오는 19일부터 시행된다.

이번 개정안은 주변시세보다 저렴하게 공급되는 분양가상한제 적용주택에 대한 투기수요를 차단해 실수요자 중심의 주택시장을 만들기 위해 마련됐다는 게 국토교통부 측 설명이다.

공공택지의 주택 입주자는 인근지역 주택매매가격의 80% 미만이면 5년, 80~100%이면 3년의 거주의무기간을 채워야 한다. 민간택지의 주택은 인근지역 주택가격의 80% 미만이면 3년, 80~100%이면 2년의 거주의무기간이 주어진다.

입주자들은 실거주 의무기간 적용으로 2~5년 동안 주택 매매 뿐 아니라 전월세로 전환할 수 없게 된다. 투기 수요가 진입할 유인이 사라지게 되는 셈이다. 거주 의무 기간을 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금이 부과된다. 불가피한 사정으로 분양받은 아파트를 팔아야 할 때는 한국토지주택공사(LH)를 통해서만 가능하고 입주금에 은행의 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 액수만큼 지급한다.

실거주 의무기간 적용이 전세 매물 공급을 막아 시장 불안과 가격 상승을 이끌 것이란 우려가 나온다. 신축 아파트가 입주하게 되면 전세 시장에 매물이 유입되면서 전세 시장이 안정된다. 하지만 실거주 의무기간이 적용되면 전세시장의 매물이 유입되지 않게 된다. 공급이 늘지 않은 상태에서 신규 단지 조성으로 수요가 늘어나면서 전세가격 상승으로 이어질 수 있다.

투기수요 차단 효과도 크지 않을 것이라는 의견도 있다. 실거주 의무기간 외에도 전매제한 규제와 세금 문제로 인해 청약 시장은 실수요자 위주로 재편된 상태다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "이미 청약 시장은 2년 실거주 양도세 비과세와 전매제한 등으로 투기 수요가 들어오기 힘든 상태"라면서 "실거주 의무기간 적용이 로또청약 등 과열을 해소하는 역할은 크지 않을 것"이라고 말했다.

◆ 높아지는 내집 마련 문턱 부작용...대출 규제 완화 목소리도

전세시장 불안 뿐 아니라 실수요자들의 내 집 마련을 더욱 어렵게 만드는 부작용을 낳을 것이란 우려도 나오고 있다.

실거주 의무기간 적용으로 무주택자 서민들의 내 집 마련이 더욱 어려워지는 부작용이 우려된다. 집값 상승과 대출규제로 자금이 부족한 서민들은 분양받은 아파트를 전세로 놓고 받은 전세 보증금으로 잔금을 내놓는다.

의무기간 적용으로 입주 시점에 전세를 놓을 수 없게 되면서 충분한 자금이 있는 경우에만 분양을 받을 수 있게 된다. 현금부자들에게 유리한 시장 환경이 만들어지게 된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "실거주 의무기간 적용으로 청약 경쟁률이 일부 떨어지지만 오히려 전세를 받아 잔금을 치르는 무주택 서민에게 피해가 돌아갈 수 있다"고 말했다.

실거주 의무기간 적용으로 서민들의 피해를 줄이기 위해서 대출 규제 완화가 필요하다는 지적이 나온다.

분양가상한제가 적용되는 서울과 수도권 일부 지역은 투기과열지구 및 조정대상지역으로 묶여있다. 이들 지역에서 9억원 이하 주택은 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 40~50%이고 9억원 초과분에 대해서는 LTV가 20~30%까지 축소된다.

조정대상지역에서는 분양가가 9억원 이상인 경우 중도금 대출을 받을 수가 없고 15억원 이상이면 잔금 대출까지 불가능하다. 서울과 수도권 지역에서 집값 상승으로 분양가가 9억원을 넘는 사례가 많아지고 있다. 청약에 당첨되고도 중도금 대출을 받지 못해 청약을 포기하는 사례도 늘어나고 있다. 

집값 상승과 대출규제로 자금 마련이 어려운 서민들과 무주택자에 한해 LTV와 DTI를 완화해 자금 마련의 숨통을 틔우자는 것이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "실거주 의무기간 적용이 전세에서 내 집마련으로 이어지는 사다리를 차단하는 역효과도 있다"면서 "LTV나 DTI를 60~70%까지 완화해 서민들의 자금 마련 부담을 줄이도록 해야 한다"고 말했다. 

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