[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 심사기준 미공개 등으로 '깜깜이' 논란을 빚었던 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준이 개편돼 안그래도 비싸지는 수도권 분양가격에 기름을 붓는 격이 될지 주목된다.

HUG는 지금까지 고수해 왔던 기조를 고쳐 시세의 90% 수준까지 분양가를 반영하고 심사기준을 공개하기로 해 투명성 논란을 씻으려는 것으로 보인다.

낮은 분양가로 분양을 미뤄온 단지들에서 분양을 재개하는 등 긍정적인 효과도 기대되지만 분양보증을 분양가 통제 수단으로 이용하는 체제가 유지되고 있어 기준 개선 효과가 있을지는 의문이다.

◆ 심사 기준·분양가 논란에 개선안 내놓은 HUG

11일 부동산업계에 따르면 HUG가 고분양가 심사제도에서 주변 시세를 반영하는 개선안을 내놓자 신축 아파트의 분양가가 높아질 것으로 보인다. 

HUG의 고분양가 심사제도는 분양보증 과정에서 리스크 관리 목적으로 실시됐으나 분양가 통제 목적으로 이용되기도 해 비판이 있었다. 조정대상지역에서 30가구 이상 주택을 분양할 경우 HUG의 분양보증을 받아야 한다. 단 분양가상한제가 적용되는 서울과 경기 과천·광명·하남 등은 고분양가 심사에서 제외된다.

분양가를 시세보다 과도하게 낮게 책정해 분양을 포기하는 사례들이 많이 나타났었다. 주택산업연구원에 따르면 지난 2017~2019년 사이에 HUG의 낮은 분양가 책정으로 인해 수도권에서 아파트건설 인허가를 받고 분양을 하지 않은 물량이 15만가구에 이르는 것으로 나타났다.

심사기준도 명확히 공개되지 않아 '깜깜이' 심사 논란도 빚어졌었다. 그동안 HUG는 분양가 산정 기준이 입지·브랜드·단지 규모임을 공개했을 뿐 세부사항은 공개하지 않았다. 감사원은 지난해 9월 분양된 '대전 유성 대광로제비앙' 분양가가 3.3㎡당 725만원으로 책정돼야 했는데 HUG가 비교 사업장을 잘못 선정해 3.3㎡당 1050만원으로 높게 책정한 것이 밝혀져 논란이 됐었다.

개선안에는 고분양가 심사에서 상한을 주변 시세의 85~90%로 적용하기로 했다. 비교사업장도 분양사업장과 준공사업장 각각 한 곳씩 정해 분양시장과 기존 주택시장 상황을 모두 반영하도록 했다.

심사기준을 계량화하고 구체적 기준을 공개하기로 했다. 그동안 입지·단지규모·브랜드를 기준으로 3단계로 구분하던 방식에서 입지·단지특성·사업 안정성을 점수제로 평가하기로 했다. 구체적인 고분양가 심사기준도 오는 22일 공개하기로 했다.

HUG 관계자는 "심사의 구체적 기준이 공개되면 분양가 심사에 악용될 소지가 있어 공개하지 않았다"면서 "기준을 공개하지 않은 게 오히려 논란이 된 면이 있어 공개하기로 했다"고 말했다.

다만 로또 분양 논란이 가중되는 상황에서 ′뒷북 대응′이란 지적도 있다. 그동안 업계에서 현실적인 개편안을 요구했으나 침묵으로 일관했다. 게다가 분양가상한제 지역은 대상에서 제외돼 수도권 대부분은 이번 조치의 적용 대상도 아니다. 늑장 대응에 실효성 논란이 불거진 이유다. 

◆ 아파트 분양 증가 기대...분양보증 독점 개선 필요성 제기

전문가들은 심사제도 개선으로 이전보다 시세에 맞는 분양가를 받을 수 있어 분양을 보류했던 단지들에서 분양을 재개할 것으로 본다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양가 산정기준이 명확해지면 소비자와 사업주체 모두 수긍할 수 있는 분양가가 나오게 된다"며 "사업주체들은 불확실성도 덜게 돼 주택 공급이 이전보다 늘어나게 될 것"이라고 말했다.

분양가 심사기준 개선으로 이전보다 분양가가 오르면서 아파트 구매자들의 부담은 늘어날 것으로 보인다. 분양가 상승에도 조정대상지역이 대부분 포함된 고분양가 관리지역은 대출규제 대상이어서 구매자들의 내 집 마련 부담은 늘어나게 된다.

고분양가 심사제도가 분양가를 통제하는 목적으로 사용되는 문제점을 해소하지 못한 점은 한계로 지적된다. 심사기준을 계량화하긴 했지만 분양보증을 받지 못하면 분양을 할 수 없는 상황에서 고분양가 심사제도가 분양가 통제 수단으로 사용될 수 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "고분양가 심사 본연의 목적은 분양보증 리스크 관리에 있다"면서 "고분양가 심사를 분양가 통제 수단으로 쓰지 말고 분양가에 따라 요율을 관리하는 방안 등으로 본래 기능대로 활용해야 한다"고 말했다.

HUG가 독점하고 있는 분양보증 독점체제를 경쟁체제로 개선해야 한다는 목소리도 커지고 있다. 개선 요구는 이전부터 제기돼왔으며 지난해 국토부는 결론을 내기로 했지만 아직 도출되지는 않았다.

주택산업연구원 관계자는 "HUG가 분양보증 독점체제 하에서 법적 근거도 없이 고분양가 심사기준에 따라 분양보증을 거절하고 정상수수료보다 50%이상 과도한 분양보증수수료를 부과하는 문제가 있다"며 "HUG의 과도한 갑질을 근본적으로 시정하기 위해 경쟁체제 도입이 시급하다"고 지적했다.

krawjp@newspim.com