[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 최근 수도권 인기 공공택지 아파트들에 적용하는 분양가상한제가 '유명무실'하다는 논란이 나오고 있다.

정부가 집값 안정을 위해 분양가상한제를 실시하고 있지만 분양가가 청약 대기자들 예상만큼 저렴하지 않다는 지적이다. 서울에서 기존에 실시하던 고분양가 관리제도보다 분양가상한제의 효력이 크지는 않다는 의견도 있었다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.30 sungsoo@newspim.com

◆ 위례신도시, 작년 분양가 3.3㎡당 1998만원→올해 2260만원

30일 부동산업계에 따르면 수도권 인기 공공택지에 분양하는 아파트들은 작년부터 분양가가 우상향하고 있다. 작년 5월 분양한 '하남감일 한양수자인'은 3.3㎡당 분양가가 1768만원이었고, 같은 달 분양한 '위례신도시 우미린 2차'는 1998만원이었다.

지난 6월 서울 강동구 강일지구에 공급된 '고덕강일8단지', 고덕강일14단지'는 3.3㎡당 평균 1800만~1900만원에 분양했다. 지난 10월 경기 하남위례에 분양한 공공분양 아파트 '하남위례 A3-3a블록'은 3.3㎡당 1998만원에 공급됐다.

그런데 최근에는 수도권 공공택지 아파트들의 3.3㎡당 분양가가 점차 2000만원 위로 높아지는 추세다. 이달 서울 강동구 강일지구에 공급된 '힐스테이트 리슈빌 강일'은 3.3㎡당 분양가가 2230만원이다. 이 단지는 민간분양이라는 점에서 공공분양인 고덕강일8단지, 14단지와 차이는 있지만 분양가가 3.3㎡당 300만~400만원 이상 더 높다.

최근 사이버 견본주택을 연 '판교밸리자이'(2023년 2월 입주, 총 350가구)는 3.3㎡당 2356만~2437만원에 분양했다. 지난 29일 입주자모집공고가 나온 '위례자이더시티'도 3.3㎡당 분양가가 2250만원(신혼희망타운)~2260만원(공공분양) 수준이다. 위례신도시 우미린 2차, 하남위례 A3-3a블록과 비교하면 입지는 비슷한데 분양가가 3.3㎡당 260만원 정도 더 비싸다. 

특히 판교밸리자이가 3.3㎡당 2000만원대 초반에 분양할 것으로 기대한 수요자들은 큰 실망감을 드러냈다. 공공택지라서 '분양가상한제'를 적용했음에도 '고분양가'라는 이유에서다.

분양가상한제는 '택지비'와 국토교통부가 매년 두 차례 발표하는 '기본형 건축비'(올해 3월 기준 3.3㎡당 633만6000원)에 가산비를 더해 결정한다. 가산비에 거품이 끼지 않도록 지자체의 분양가 심의위원회 승인도 거친다.

판교밸리자이 근처 아파트들은 분양가가 더 저렴하다. 단지에서 차량으로 16분 떨어진 '판교 퍼스트힐 푸르지오'(내년 5월 입주, 총 974가구)는 3.3㎡당 평균 2030만원에 분양했다. 차량으로 11분 걸리는 '판교호반써밋플레이스'(2012년 12월 입주, 총 178가구)는 3.3㎡당 2000만원선(전용 131㎡ 기준 10억500만원)에 분양전환됐다.

인터넷 부동산 커뮤니티의 한 회원은 "판교밸리자이 전용 84㎡ 분양가가 8억5600만원이라는 게 납득이 되지 않는다"며 "전날 서울서 분양한 힐스테이트 리슈빌 강일(84㎡ 기준 6억9830만~7억9520만원)보다 비싼 가격"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = '판교밸리자이' 투시도 [자료=GS건설] 2020.12.17 sungsoo@newspim.com

◆ "주상복합용지로 땅값 비싸…공항 근처라 층수 높이기 어려워"

판교밸리자이 관할 지자체인 성남시는 이 단지의 분양가가 다소 높은 것은 '주상복합용지'에 들어서기 때문이라고 했다. 시행사가 다른 공동주택용지보다 비싼 가격에 부지를 매입했다는 것이다.

성남시 관계자는 "처음 분양신청이 들어왔을 때는 (이 단지의) 분양가가 비싸다고 생각했다"며 "하지만 분양가 산정 규칙에 따라 검토한 결과 주상복합용지로 땅값 자체가 비싸서 분양가가 올라간 것"이라고 말했다.

실제로 판교밸리자이 부지는 인근 공동주택용지나 주상복합용지보다 높은 가격에 팔렸다. 한국토지주택공사(LH)에 따르면 판교 C1~C3(판교밸리자이) 주상복합용지(2만8827㎡)는 지난 2017년 6월 1670억원에 화이트코리아에 낙찰됐다.

LH가 공고 당시 입찰 예정가격으로 안내한 1667억원보다 높은 값이다. 같은 성남 고등지구 내 공동주택 용지(S1블록, 3만2640㎡)는 지난 2016년 3월 1527억원에 공급됐다.

성남 고등지구 내 다른 주상복합용지 낙찰사례는 없고, 동탄2지구 사례는 있다. 동탄2지구 주상복합용지는 지난 2017년 3월 ▲C1(1만1812㎡) 703억원 ▲C4(6363㎡) 241억원에 낙찰됐다.

일각에서는 이 단지가 성남 서울공항(경기도 성남시 수정구 심곡동 145-2)과 가까워서 층수를 높이기 어려웠고, 시행사가 낮은 분양 수익성을 개선하기 위해 분양가를 높였다는 분석을 내놓았다.

토지이용규제정보서비스(루리스)에 따르면 단지가 들어서는 경기도 성남시 고등동 일반 585는 비행안전제5구역(전술)으로 '군사기지 및 군사시설 보호법'을 적용받는다. 단지에서 문재인 대통령을 태운 전용기가 이륙하는 성남 서울공항까지는 차량으로 5분 걸린다.

김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 "보통 주상복합아파트는 30층 이상으로 높게 짓는데, 판교밸리자이는 지상 14층이라서 주상복합 치고는 많이 낮은 편"이라며 "땅값은 비싼데 비행장이 가까워서 층수마저 낮으면 수익성 확보가 그만큼 어려울 수 있다"고 말했다.

시행위탁사인 화이트코리아산업에 분양가 관련 문의를 하려고 연락을 취했으나 다음달 3일까지 휴무라서 연락이 닿지 않았다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = '힐스테이트 리슈빌 강일' 조감도 [자료=분양 홈페이지] 2020.12.17 sungsoo@newspim.com

◆ 힐스테이트 리슈빌 강일도 '고분양가' 논란…"분상제 유명무실?"

최근 서울 고덕강일 공공주택지구에서 분양한 힐스테이트 리슈빌 강일도 '고분양가' 논란이 있었다. 이 단지는 3.3㎡당 2000만원대 초반에 분양할 것으로 예상됐지만, 실제 분양가는 3.3㎡당 2230만원이었다.

지난 6월 공급된 고덕강일8단지, 14단지가 3.3㎡당 1800만~1900만원에 분양한 것보다 높은 수준이다. 물론 두 단지는 '공공분양'인 반면 힐스테이트 리슈빌 강일은 민간건설사가 택지를 낙찰받아 분양한 '민간분양'이라는 차이는 있다.

공공분양 아파트는 일반적으로 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH), 경기도시공사 등이 주택도시기금 등을 지원받아 공공택지에 공급(분양)하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말한다. 

공공분양 아파트는 분양가가 저렴한 대신 민간분양보다 청약자격 요건이 까다롭다. 기본적으로 해당주택 건설지역에 거주해야 하며 세대주와 세대원 모두 무주택 세대 구성원이어야 한다. 또한 이 조건을 입주 때까지 유지해야 한다. 

반면 힐스테이트 리슈빌 강일은 민간건설사가 택지를 낙찰받아 분양하는 '민간분양'이다. 전문가들은 같은 공공택지에 분양해도 민간건설사가 분양한 아파트는 공공분양보다 가격대가 높아질 수 있다고 설명했다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 "고덕강일8단지, 14단지는 건설사가 시공만 했을 뿐 분양은 SH가 맡아서 분양가의 출발선이 다르다"며 "반면 힐스테이트 리슈빌 강일은 분양 주체가 민간업체라 토지매입 금액도 달랐을 것이고, 분양가도 차이가 날 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

힐스테이트 리슈빌 강일 관할 지자체인 강동구청은 분양가가 높아진 이유를 정확히 설명해주지 못했다. 

강동구청 관계자는 "(힐스테이트 리슈빌 강일 분양가에서) 택지비는 공급가로 책정했다"며 "부서에 온지 얼마 안 돼서 고덕강일8단지, 14단지의 분양가를 정확히 모르기 때문에 비교해서 답변하기 어렵다"고 말했다. 

◆ 지자체, 공공택지 분양가 관리 소홀? '로또분양' 쏠림현상 완화?

'분양가상한제'가 무력화되는 측면이 있다는 지적도 나온다. 공공택지에 분양가상한제를 적용해도 정부기관의 고분양가 관리지역보다 눈에 띄게 저렴하지는 않다는 의견이다.

수도권 대부분 지역에서는 건설사들이 아파트를 민간분양할 때 정부기관의 고분양가 심사를 받아 분양가를 적정 수준으로 떨어트려야 한다.

김 팀장은 "서울은 이미 고분양가 관리지역으로 분양가가 주변 시세보다 낮게끔 제한을 받고 있었다"며 "분양가상한제를 적용하는 공공택지에 분양하는 아파트들이 서울 등 고분양가 적용지역보다 확연하게 저렴하지는 않은 것 같다"고 말했다.

일각에서는 애초에 정부 및 지자체가 공공택지의 분양가 관리에 소홀한 것 아니냐는 비판도 나온다. 수도권의 높은 집값을 감당하기 어려운 수요자들은 시세보다 크게 저렴하게 집을 장만할 방법이 '공공택지 분양'이다. 관할 지자체가 분양가상한제를 느슨하게 운영해서 분양 가격대가 높아지면 그 피해는 고스란히 수요자들 몫이다.

인터넷 부동산 커뮤니티의 한 회원은 "힐스테이트 리슈빌 강일 청약을 준비해왔지만 분양가를 보니 포기해야 할 것 같다"며 "전용 84㎡ 기준 6억원대에 분양할 줄 알았는데 7억5000만원이나 내야 하니 부담된다"고 말했다.

다른 회원은 "판교밸리자이는 아직 교통이나 인프라가 미비한데 전용 84㎡ 분양가가 8억5600만원인 건 너무 비싸다"며 "단지 이름이 '성남 고등자이'에서 '판교밸리자이'로 바뀔 때부터 불안했는데 역시나 너무 비싸게 나왔다"고 토로했다. 

다른 한편으로는 분양가상한제의 부작용인 '로또분양' 현상이 일부 완화되는 효과도 있다. 또한 분양가의 구성 항목인 땅값, 건축비가 매년 오르기 때문에 일정 수준의 가격 상승이 불가피하다는 분석도 나온다.  

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "정부가 분양가상한제를 실시하고 있지만 표준형 건축비와 공시지가가 매년 오르기 때문에 매년 분양가가 똑같을 수는 없다"며 "물가상승률, 이자비용 등이 분양가에 반영되는 만큼 전년도보다 가격이 일정 부분 오를 수밖에 없는 구조"라고 말했다.

sungsoo@newspim.com