[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 노원구 공릉동 태릉골프장 부지를 태릉선수촌, 육군사관학교와 연계개발하는 것이 현실적으로 어려울 것으로 보인다. 이로 인해 태릉골프장 부지만 개발하면 실제 주택공급량이 1만가구 남짓으로, 서울 집값 안정효과가 크지 않을 것으로 예상된다.

22일 총리실에 따르면 문재인 대통령은 전날 청와대에서 정세균 국무총리와 주택공급 확대 방안을 협의한 결과 태릉골프장(83만㎡)을 택지로 조성하는 방안에 대해 관계 부처와 지방자치단체의 논의를 이어가도록 했다.

태릉골프장은 서울에 주소를 둔 유일한 골프장으로 서울시 노원구 화랑로 682번지에 있다. 지난 1966년 개장해 지금까지 군 전용 골프장으로 쓰이고 있다. 태릉골프장의 규모는 18홀, 부지 면적은 82만5000㎡(25만평)다. 정부는 이를 아파트 단지로 탈바꿈시키면 최소 2만가구를 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.

공급확대 논의과정에서 인근 지역까지 연계개발할 가능성도 열려있다. 태릉골프장 외에 인근 육군사관학교 용지(67만㎡), 태릉선수촌(31만696㎡)까지 연계개발하는 것이 논의될 수 있기 때문.

◆ 문화재청, 태릉선수촌 개발 반대…서울시 용역결과 "사용 연한 연장"

하지만 육사부지, 태릉선수촌까지 활용될 가능성은 현재로서는 낮다. 태릉선수촌 자체가 조선왕릉 내 속해 있는데다 실질적 땅 소유주인 문화재청이 개발에 반대하고 있기 때문이다.

태릉선수촌 바로 옆에는 중종의 계비 문정왕후의 무덤인 태릉(泰陵)이 있다. 또한 선수촌에서 걸어서 10분 거리인 강릉은 문정왕후 아들 명종과 인순왕후의 왕릉이 있는 문화재터다. 문화재청은 용산공원이 역사적 보존가치가 있는 것처럼 태릉선수촌 역시 문화재터로 보존해야 한다는 입장이다.

앞서 태릉선수촌은 지난 2018년에도 강북 일대 주민들 사이에 임대주택 공급지로 주목받았던 곳이다. 지난 2017년 9월 태릉선수촌이 충북 진천으로 이전한 후라서 당시 선수촌에는 국제스케이트장과 일부 관리 시설만 남아있었다. 하지만 그 해 9월 서울시가 발표한 신규 택지 11곳에는 태릉선수촌이 포함되지 않았다.

체육계에서도 지리적·편의적 문제로 태릉선수촌 철거를 반대하고 있다. 앞서 서울시는 지난 2018년 '태릉빙상장·스케이트장 철거 계획에 대한 대책 추진방안 연구' 용역을 발주했다. 태릉선수촌에서 부지가 가장 큰 스케이트장과 바로 옆에 붙어있는 빙상장에 대한 개발 논의를 진행하기 위해서다.

작년 5월 마무리된 해당 용역 결과 보고서에는 "태릉빙상장·스케이트장에 대한 역사·문화사적, 경제적, 사회적 가치를 분석한 결과 우리사회에서 큰 의미를 차지하는 것으로 나타났다"며 "이해관계자 및 지역구성원의 의견이 충분히 반영된 대체시설이 확보될 때까지 태릉빙상장·스케이트장의 사용 연한을 연장해야 한다"고 적고 있다.

태릉선수촌 부지와 함께 거론된 인근 육군사관학교 부지도 개발 가능성이 낮다. 육사는 사관생도에 대한 교육 기능을 담당하는 곳이다. 육사를 이전하고 부지를 개발하려면 우선 이전 부지를 선정해야 하고, 학교 건물 등 시설물을 함께 마련해야 한다.

하지만 육사에서는 내부적으로 이전 계획을 세우지 않고 있다. 또한 육사 부지 개발이 가능해진다 해도 학교 이전부터 철거, 공급까지 최소 7~8년은 소요된다는 게 업계의 시각이다. 서울 집값을 단기에 잡을 목적으로 활용하기에는 시간이 너무 많이 걸리는 것.

이에 따라 전문가들은 태릉선수촌, 육사 부지를 주택공급에 활용할 가능성이 높지 않다고 보고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "태릉골프장, 태릉선수촌, 육사 3개 부지를 통합개발 또는 연계개발하는 계획은 사전에 세울 수 있다"면서도 "하지만 이를 실행에 옮기기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

이어 "멀쩡히 수업하던 대학교나 태릉선수촌을 이전할 대체지도 없이 철거할 수는 없기 때문"이라며 "태릉골프장에 아파트를 짓는 시간보다 태릉선수촌과 육사 부지에 주택을 공급하는 시간이 훨씬 오래 걸릴 것"이라고 덧붙였다.

국방부 관계자는 "태릉골프장과 인근 태릉선수촌, 육군사관학교를 연계 개발하는 것은 국방부 외에도 국토부, 서울시, 노원구 등 관계 부처와 지자체가 논의해야 할 문제"라고 말했다.

◆ 태릉골프장, 실제 주택공급량 1만가구 남짓…용적률 상한선 220%

결국 단기적으로는 태릉골프장 부지만 주택공급에 활용할 가능성이 있다. 하지만 이 경우 실제 주택공급량이 2만가구 미만이어서 만성적인 서울 주택공급 부족을 해결하기 어려울 것으로 보인다.

현재 태릉골프장 부지는 그린벨트(개발제한구역)로 묶여있다. 지구단위계획을 어떻게 수립하느냐에 따라 다르지만, 개발제한구역을 해제한 땅에는 높은 용적률을 적용할 수 없게 돼 있다. 용적률이란 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율로, 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 결정하는 요소다. 법정 허용 용적률이 높을수록 건물을 높게 지어 분양 가구수를 늘릴 수 있다.

2020년 수도권 광역도시계획(변경) 본보고서에 따르면 서민주택 등 국책사업을 위해 그린벨트를 해제한 지역은 용적률이 190~220% 수준이다. 서울시 도시계획 조례에서 지정한 제2종 일반주거지역 용적률 200%와 큰 차이가 없다. 2종 일반주거지역은 5층 이하의 건축물이 밀집한 지역으로, 기본적으로 고층 건물을 지을 수 없다.

건설업계에서는 태릉골프장 부지가 인근 육사아파트처럼 2종 일반주거지역으로 바뀌어 용적률 200%를 적용받을 경우 전용 84㎡ 기준 1만1000가구를 공급할 수 있다고 추산한다. 태릉골프장 대지면적(82만5000만㎡)이 서울 강동구 둔촌주공아파트(대지면적 43만2771.4㎡)의 2배라고 가정하고, 일반 아파트처럼 건폐율(대지면적에 대한 건물 바닥면적의 비율) 20%를 적용했을 때 나온 수치다.

주택면적을 전용 59㎡으로 더 줄이면 1만5000~2만가구 공급이 가능하다. 용적률을 220% 상한선까지 적용받는다고 보고 단순 계산하면 전용 84㎡ 1만2100가구, 또는 전용 59㎡ 최대 2만2000가구를 지을 수 있다. 하지만 실제 주택공급량은 이보다 훨씬 적을 것으로 보인다.

2020년 수도권 광역도시계획(변경)에 따르면 그린벨트 해제 지역의 평균주택 면적은 약 100㎡로 돼 있기 때문이다. 주택 면적을 전용 59㎡로 작게 줄여서 공급 가구수를 늘리기가 사실상 어려운 구조다. 전용 100㎡로 계산하면 공급량은 1만가구를 조금 넘길 것으로 보인다. 

◆ 공원용지 20% 이상 할애…그린벨트 해제지역, 고밀개발 불가

또한 개발제한구역의 조정을 위한 도시·군관리계획 변경안 수립지침을 준수하면 집 지을 땅을 확보하는 데 제한이 생긴다. 그린벨트 해제지역에 대한 지구단위계획을 수립할 경우 일정 면적 이상을 공원용지로 써야 하기 때문.

해당 지침에 따르면 주택단지 개발사업을 할 경우 공원용지 비중이 20% 이상이어야 한다. 예컨대 서민주택 개발용지의 총 면적이 80㎢면 이 중 20%인 16㎢는 공원녹지로 만들어야 하는 것. 태릉골프장은 대지면적이 82만5000㎡이니 이 중 20%인 16만5000㎡를 공원으로 조성해야 한다.

만약 주택단지 면적이 30만㎡ 미만이면 ▲상주인구 1인당 6㎡ 이상 ▲그린벨트 해제면적의 12% 이상의 두 가지 요건 중 큰 면적 기준으로 공원을 만들어야 한다. 공원용지가 일정 수준 이상을 차지하니 집을 지을 수 있는 땅은 줄어들 수밖에 없다.

이에 따라 전문가들은 태릉골프장의 주택공급 효과가 크지 않을 것으로 내다봤다. 

구만수 국토도시계획기술사사무소 대표는 "그린벨트 해제지역은 기본적으로 고밀개발을 할 수 없게끔 돼 있다"며 "서민을 위한 보금자리 주택단지를 만들 경우 생태친화적(Eco-friendly)으로 개발해야 하기 때문에 용적률, 공원 조성 등 여러 제약이 따른다"고 말했다.

무엇보다 태릉골프장 입지가 강남 접근성이 높지 않다는 문제도 거론된다. 현재 정부는 강남권 집값 안정화에 총력을 기울이고 있다. 이를 위해서는 강남 인근 지역에 주택공급을 늘리는 것이 우선이다.

이은형 연구원은 "현재 서울에서 주거수요가 가장 높은 지역은 강남 지역"이라며 "강남권에 공급이 이뤄지지 않는다면 태릉골프장 주택공급의 의미가 크지 않을 것"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com