[줌인 분양현장] '미니판교' 황금 입지 '판교 퍼스트힐 푸르지오'

기사입력 : 2018년12월16일 06:25

최종수정 : 2018년12월16일 06:26

강남권 입지에 풍부한 개발호재..분양가 3.3㎡당 평균 2030만원
판교테크노밸리 직장인 수요 몰릴 것.."생각보다 싸진 않다" 반응도

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = "'판교'라는 이름이 있으니 인기가 많을 것 같긴 해요. 하지만 교통 여건이 좋다고 보긴 어렵죠. 차가 있으면 금방 이동하겠지만 대중교통 이용하는 사람들에겐 지하철이 없으니 불편할 수밖에요. 청약 결과는 뚜껑을 열어봐야 알 것 같아요."(경기 성남시 분당구 A공인중개사 사무소 관계자)

"지금은 교통이 안 좋긴 하죠. 하지만 판교에 앞으로 제2·3테크노밸리가 생길 것이란 점을 고려해야 해요. 지금 판교 집값이 워낙 비싸다는 점도요. 앞으로 판교에서 근무하는 사람들이 직장과 멀지 않으면서도 저렴한 신축 아파트를 찾을 거에요. 그러면 갈 만한 곳은 대장동 아파트밖에 없어요. "(경기 성남시 분당구 B공인중개사 사무소 관계자)

대우건설이 지난 14일 '판교 퍼스트힐 푸르지오' 견본주택을 열고 분양일정에 돌입했다. '판교 퍼스트힐 푸르지오' 단지는 경기도 성남시 분당구 판교대장 도시개발구역 A1·A2 블록 일대(경기도 성남시 분당구 대장동 56번지 일원)에 들어선다.

단지는 지하 3층~지상 20층, 18개동, A1블록 529가구, A2블록 445가구로 총 974가구 규모다. 이 중 기관추천·다자녀·신혼부부·노부모 특별공급을 제외한 566가구(A1블록 308가구, A2블록 258가구)를 일반에 공급한다.

'판교 퍼스트힐 푸르지오'는 전 가구가 84㎡ 규모다. 전용면적별 일반분양 물량은 ▲84㎡A 244가구 ▲84㎡B 153가구 ▲84㎡C 49가구 ▲84㎡D 112가구 ▲84㎡PA 8가구다. 84㎡A와 84㎡B는 4베이(거실과 방 3개 전면 배치), 84㎡C 3면 개방형 4베이 구조다. 84㎡PA는 희소가치가 높은 펜트하우스로 설계했다.

분양가는 전 가구 평균 3.3㎡당 2030만원이다. 전용면적 84㎡ 총 분양가는 6억5760만~8억980만원 선. 발코니 확장비는 전용 84㎡ 기준 1505만~1665만원이다.

◆ 강남권 입지에 풍부한 개발호재..분양가 3.3㎡당 평균 2030만원

'판교 퍼스트힐 푸르지오'가 들어서는 경기도 성남 판교대장지구는 총 92만467㎡규모다. 서울 강남권과 가깝고 판교신도시와 인접해 있어서 '미니 판교'로 불린다. 판교신도시 내 백화점, 병원을 비롯한 생활편의시설을 이용할 수 있다.

성남 판교대장지구는 용인서울고속도로 서분당나들목(IC)과 서판교IC 사이에 조성된다. 용인서울고속도로, 경부고속도로, 분당수서고속도로, 서울외곽순환고속도로를 이용하면 다른 지역으로 쉽게 이동할 수 있다.

판교대장지구의 장점은 판교와 거리가 가까워서 개발 이익을 공유할 수 있다는 것이다. 판교에는 내년 약 43만㎡ 면적의 제2테크노밸리와 오는 2023년 약 58만㎡의 제3테크노밸리가 들어설 계획이다. 엔씨소프트가 글로벌 연구개발(R&D)센터도 지을 예정이다. 판교에 기업이 입주하면 직장인이 늘면서 판교대장지구에 대한 주거 수요가 확대될 것으로 기대된다.

'판교 퍼스트힐 푸르지오'가 입주할 시점에는 판교와의 접근성이 더욱 좋아진다. 오는 2020년 단지 주변에 대장지구와 판교신도시 두 지역을 직선으로 잇는 서판교터널(서판교IC 연결)이 뚫릴 예정이다. 이 터널을 이용하면 판교테크노밸리까지 차량으로 5분 거리다. 판교 퍼스트힐 푸르지오 입주 시점은 오는 2021년 5월이다.

또한 판교 대장지구에는 오는 2020년까지 아파트와 단독주택을 비롯해 총 5903가구가 공급된다. '판교 퍼스트힐 푸르지오(A1·2블록)' 말고도 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 공급하는 '힐스테이트 판교 엘포레(A3·4·6블록)', 포스코건설이 짓는 '판교 더샵 포레스트(A11·12블록)'가 들어선다. 세 단지 모두 같은 날 모델하우스를 열었다. 내년에는 제일풍경채(제일건설), 금강펜테리움(금강주택)이 바통을 넘겨 받는다.

판교 퍼스트힐 푸르지오 단지에서는 초등학교, 중학교 예정부지가 가깝다. 근처에 쾌적한 자연환경도 갖췄다. 단지 주변에 태봉산, 응달산과 남서울컨트리클럽(CC)이 둘러싸고 있다. 또한 단지가 높은 지대에 위치해 있어 조망권이 우수할 것으로 예상된다.

◆ 판교테크노밸리 직장인 수요 몰릴 것.."생각보다 싸진 않다" 반응도

'판교 퍼스트힐 푸르지오' 견본주택은 개관 첫날부터 북적이는 방문객으로 발디딜 틈이 없었다. 주택 수요자들이 2기 신도시 중 가장 선호하는 지역이 '판교'인 만큼 뜨거운 관심을 받았다.

'판교 퍼스트힐 푸르지오'를 포함한 아파트 단지는 서판교에 위치해 있다. 판교테크노밸리를 비롯한 업무지구가 있는 곳은 동판교에 속한다. 동판교 아파트는 서판교에 있는 같은 주택형 아파트에 비해 가격이 2억~3억 정도 비싸다.

동판교 쪽인 성남시 분당구 백현동에 있는 '판교 푸르지오 그랑블(지난 2011년 입주)'은 97.71㎡(약 37평)가 지난 8월과 9월에 각각 17억5000만원, 18억5000만원에 거래됐다. 동판교 집값은 3.3㎡당 4000만원 이상이다.

반면 서판교 집값은 3.3㎡당 2500만원 정도다. 서판교 쪽에 있는 성남 분당구 운중동 산운마을13단지휴먼시아데시앙(지난 2010년 입주)은 84㎡ 기준 집값이 9억~10억원 정도다.

동판교 집값이 비싸다고 여기는 사람들은 '판교 퍼스트힐 푸르지오'와 같은 서판교 신축 아파트에 몰리게 될 것이라는 게 이 지역 부동산시장 현지전문가들 얘기다.

경기 성남시 분당구 B공인중개사 사무소 관계자는 "판교에 앞으로 제2테크노밸리가 생길 것이란 점을 고려해야 한다"며 "앞으로 판교에서 일하는 사람들은 직장과 멀지 않으면서 저렴한 신축 아파트를 찾을 것이고 그러면 갈 만한 곳이 판교 대장지구 아파트밖에 없다"고 말했다.

'판교 퍼스트힐 푸르지오' 공사현장 [사진=한지웅 기자]

다만 대중교통과 중·고등학교 문제는 해결해야 할 숙제로 남아있다. 판교 대장지구에는 아직 지하철역이 없다. 가장 가까운 지하철역인 분당선·신분당선 환승역 미금역으로 가려면 마을버스를 타고 20분 정도 이동해야 한다. 단지에서 서판교로 갈 때도 마을버스를 타야 한다. 중학교, 고등학교도 지구 내 들어설지 여부가 확정되지 않았다.

'판교 퍼스트힐 푸르지오' 입주는 오는 2021년 5월이다. 만약 이 시점까지 지구 내 대중교통 여건이 크게 개선되지 않은 상태에서 아파트 주민인 학생들이 다른 지역 중·고등학교에 배정된다면 통학에 어려움이 있을 것으로 전망된다.

분양 관계자는 "판교 대장지구에 들어설 아파트가 총 5900여가구다 보니 초등학교가 생기는 것은 거의 확정됐다"면서도 "중학교, 고등학교는 아직 확정이 안 돼서 좀 더 기다려봐야 한다"고 말했다.

경기 성남시 분당구 A공인중개사 사무소 관계자는 "아파트 입주까지 앞으로 3년이 남았는데 그 사이에 인프라가 얼마나 잘 구축될지가 관건"이라며 "판교 대장지구에 들어설 아파트가 총 5000가구가 넘기 때문에 교통문제는 3년 내 분명히 해결될 것으로 본다"고 말했다.

'판교 퍼스트힐 푸르지오' 분양가가 아주 싼 편은 아니라는 의견도 있었다. '판교 퍼스트힐 푸르지오' 3.3㎡당 분양가가 2000만원 미만일 것으로 기대한 사람들에겐 지금 분양가가 크게 저렴한 편은 아니라는 반응이다.

경기 성남시 분당구 B공인중개사 사무소 관계자는 "분당구 수내동에 들어설 주상복합 아파트인 '지웰푸르지오' 분양가는 84㎡ 기준 3.3㎡당 2400만~2700만원 선으로 예상된다"며 "'판교 퍼스트힐 푸르지오' 3.3㎡당 분양가(2030만원)는 그와 비교하면 아주 무리한 가격이라고 볼 수는 없다"고 말했다. 하지만 "지웰푸르지오보다 크게 저렴할 것으로 기대한 것에 비하면 아주 싸게 느껴지지는 않는다"고 덧붙였다.

'판교 퍼스트힐 푸르지오' 견본주택은 경기도 성남시 분당구 대장동 239-3일대에 위치해 있다. 입주 예정일은 오는 2021년 5월이다.

sungsoo@newspim.com

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[트럼프 100일 승부] 뉴욕증시 '경고음' [서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 최근 미국 금융시장에서 금리와 주가가 함께 요동치는 상황은 트럼프 1기 행정부의 집권 2년 차였던 2018년을 상기시킨다. 당시 뉴욕증시의 가격 부담은 높아져 있었다. 미국의 강한 경제가 되레 금리 우려를 부추겨 증시를 압박하던 차에 트럼프발 무역전쟁이 가세했다. 결국 그해 가을 S&P500 지수는 20%나 떨어져 약세장에 진입했다. [글싣는 순서] 트럼프 100일의 승부1. 규제 대못 뺀다…AI·자율주행·은행업 '더 쉽고 빠르게'2. 압도적 격차를 향한 전격전...MAGA 휘날리며3. 우크라 전쟁 100일 만에 끝내고 북미 대화 실마리4. 에너지 패권을 향해 '드릴, 베이비 드릴'5. 만능 치트키 관세...역대급 중국 압박6. 뉴욕증시 지진계 '경고음 요란'...2018년의 기억7. 증시 불확실성 MAGA 수혜주로 돌파..끝판왕은8. 관세와 달러, 복잡한 함수 관계9. 높아지는 미국의 만리장성...反이민 장애물도 산적 현재 뉴욕증시 여건과 시장이 직면한 위험은 당시와 닮았다. 시장에서 2018년을 반추하며 올해 뉴욕증시도 유사한 길을 걷지 않을까 하는 우려섞인 관측이 대두하는 이유다.특히 2018년 급락장에 앞서 출현한 충격파의 전조가 이번에도 포착되고 있다. 그 지진계의 수치가 이례적인 수준으로 치솟아 불안감은 더 크다. 바로 '블랙스완지수'로 불리는 시카고옵션거래소(Cboe)의 스큐지수다. 1. 3주 전 신호 스큐지수는 S&P500의 극단적인 하락 가능성에 대한 옵션시장의 우려를 보여주는 지표다. 개략적으로 말하면 주가 폭락에 대비한 풋옵션 수요가 높을수록 그 값은 올라간다. 주가가 크게 하락하는 시나리오에서만 가치가 있는, 그래서 당장은 가치가 없어 싼값에 거래되는, 즉 '외가격 풋옵션'이 높은 가격에 사들여진 결과다. 외가격 중에서도 가치의 무의미함이 큰 풋옵션 수요가 클수록 상승한다. 평소에는 헐값에 팔렸던 우산이 폭풍우가 예상되자 비싸져도 수요가 생기는 현상과 비슷한 셈이다. *스큐지수는 단순히 OTM 풋옵션뿐 아니라 OTM 콜옵션도 산출 대상에 포함된다. 구체적으로는 양자의 프리미엄 시세를 역산해 산출한 내재변동성이라는 개념을 통해서다. 다만 실제 산출 과정에서는 OTM 풋옵션의 내재변동성의 비중이 더 크다. 급격한 시세 변동을 염두에 둔 헤지 상품의 수요는 가파른 가격 상승을 기대한 콜옵션보다 가파른 하락에 대비하려는 풋옵션에 집중되기 떄문이다. 따라서 산출 과정에서 자연스레 OTM 풋옵션의 내재변동성이 더 큰 영향을 미친다. 통상 스큐지수는 100~135 사이에서 변동한다. 135를 넘어서게 되면 옵션시장 참가자들이 급격한 하락 가능성에 대해 종전보다 민감하게 반응하고 있다는 얘기가 되고 150이 넘어가면 극단적인 하락 가능성을 매우 심각하게 보고 있다는 뜻이다. 현재 스큐지수는 154다. 지금부터 3주 전인 지난달 24일에는 180으로 솟구쳤다. 두 달 전부터 수위를 높이더니 급기야 180이라는 새로운 기록을 썼다. 지금은 이때보다 낮아졌지만 추세의 층위는 과거보다 훨씬 높은 곳에서 형성돼 있다. 옵션시장 참가자들이 들어 올린 '가드'의 높이가 한층 더 올라갔다는 얘기다. 스큐지수의 수치에 내재된 '극단적인 폭락' 가능성은 대략 30일 내 실현을 상정한다. 스큐지수를 산출하는 데 사용되는 옵션의 잔존만기 대부분이 30일 안팎이기 때문이다. 예로 잔존만기가 20일인 근월물과 48일인 차근월물이 있다면 관련 만기의 옵션에 내재된 변동성(옵션의 프리미엄 시세를 역산해 산출)을 소위 보간하는 방법을 통해 30일치를 구한다. 그렇다면 현재 옵션시장에서는 2월 중순 안에 폭락장이 올 것으로 보고 있다는 이야기가 된다. 정말 그렇게 될까. 2. 2018년의 잔상 2018년 여름이 앞을 내다볼 수 있는 거울이 될지도 모른다. 2018년을 문두에 꺼낸 것은 당시와 현재 상황이 유사해서다. 2018년은 올해와 마찬가지로 전년도 주가 상승률이 19%가 넘어 주식시장이 활황을 보였던 해의 이듬해다. 트럼프의 법인세 감면이나 규제 완화책, 인프라 투자 확대책을 반영한 결과다. 트럼프의 고율관세 공약은 '엄포' 정도로만 생각했다. 이듬해 경제도 좋았다. 연방준비제도(연준)의 정책금리 인상과 시장금리 상승 우려가 부담됐지만 강한 경제가 버텨주리라는 믿음이 더 컸다. 전형적으로 '우선 먹고 배아픈 건 나중에 생각하자'는 식의 장세였다. 2018년 스큐지수는 꾸역꾸역 고도롤 높여갔다. 당해 3월 트럼프 행정부가 국가 안보상의 이유로 철강·알루미늄 수입품에 관세를 부과한 것을 시작으로 중국산 수입품에 대한 관세 수위를 끌어올리며 중국과 무역전쟁을 벌였다. 2018년 3월 하순 120이 채 안 됐던 스큐지수는 7월 150을 넘어서더니 8월 160에 육박하는 수준으로 올라섰다. 한 달 뒤 급격한 시세 하락을 예상한 스큐지수의 경고는 적중했다. 9월 2900선을 기록했던 S&P500은 11월 2600대까지 하락해 10% 떨어졌고, 그 뒤 하락세를 재개해 12월 2300선까지 추가 하락했다. 석 달 만에 20%가 무너졌다. *S&P500은 2018년 1~2월 당시 10% 떨어져 조정 국면에 진입한 적이 있다. 주가 하락의 발단은 고용통계 호조에 따른 장기금리 상승과 연준의 정책금리 인상 우려였다. 다만 그 떄 주가 하락은 빠른 시차를 두고 격렬하게 전개됐는데 그 배경에는 당시 시장에서 인기를 끌었던 변동성 하락 베팅 관련 상품(크레디트스위스의 VIX 선물 가격 역추종 상품<XIV>)가격이 붕괴해 시세 변동성을 증폭시킨 일이 있었다. 소위 '볼마게돈'으로 불리는 일이다. 공교롭게도 당시에도 스큐지수는 한 달 전 135를 넘어 시세 하락을 예고했었다. 3. 진짜 '오싹'할 떄는 스큐지수의 경보음이 격렬해지는 순간은 그 수치가 오히려 지금처럼 하락할 때다. 주가 하락이 시작하면 스큐지수 산출 대상에 있던 외가격 풋옵션 비중이 자연스레 작아져 스큐지수의 값은 하락한다. 흔히 '공포지수'로 알려진 VIX는 주가가 떨어져야 그제서야 반응한다. VIX는 주로 ATM(등가격) 부근 옵션의 프리미엄 시세를 바탕으로 산출되기 떄문에 이미 멀찍이 있던 외가격에서 경보음을 낸 스큐지수보다 한발 늦다. ATM 옵션은 현재 주가와 행사가격이 '거의 같은' 상태를 의미하는 것으로 당장 옵션시장의 주가 상승과 하락에 대한 '양방향 베팅' 상황을 보여준다. 스큐지수가 건물의 '화재감지기'라면 VIX는 화재가 난 뒤에 내부 온도를 보여주는 '온도계'와 같은 셈이다. '스큐지수의 하락→S&P500의 급락+VIX 급등'의 순서는 2018년 8월의 급락장에서도 동일하게 실현됐다. 최근 스큐지수가 최고치를 찍고 하락한 것은 주식시장이 이 패턴을 따르고 있을지도 모른다는 생각을 떠올리게 한다. VIX는 스큐지수가 최고치를 찍었던 지난달 24일 14를 기록했다가 현재 19.5로 올라선 상태다. 아직은 주식시장의 높은 변동성을 예고한다는 '20'을 넘어선 단계는 아니지만 방향성 자체가 위를 향하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. S&P500도 지난달 6일 사상 최고가에서 4% 떨어지는 등 상기의 연쇄 흐름에 동참한 모습이 역력하다. 물론 스큐지수가 과거의 폭락장이나 거친 시세 흐름을 항상 예견한 것은 아니다. 하지만 연준의 정책금리 인하 지연 우려와 시장금리의 급등, 위안화 약세, 주식시장의 높은 밸류에이션, 조만간 출범하게 될 트럼프 2기 행정부에서의 관세 염려 등 주가 하락을 시사하는 퍼즐들이 짜맞춰지고 있다는 점에서 급격한 시세 변동 위험이 현실화될 개연성을 높인다. 특히 위안화 약세의 파급력은 2015년 갑작스러운 평가절하나 2018년 중반 급격한 약세, 2019년 '7위안 돌파' 등의 사례를 통해서 목도한 바 있다. 옵션시장의 우려가 단순한 기우가 아닐 수 있음을 뒷받침하는 재료들이다. 4. 실질금리의 중력장 1월 중순에 진입한 현재는 불안감이 들불처럼 번지기 쉬운 시기라는 점에서 스큐지수 경고에 담긴 의미를 배가시킨다. 과거 통계상 계절적으로 주식시장의 변동성이 확대되는 구간의 초입이다. 페퍼스톤에 따르면 2000년부터 2023년까지 VIX 추이를 월별로 평균해 연중 추이로 그려본 결과 1월 중순부터 3월 중순까지 상승세가 두드러진다. 연초에는 기관투자자가 새로운 투자 전략을 실행하거나 기존 포지션을 조정하고, 또 관련 기간에는 기업의 결산 보고가 맞물려 있어 시세가 각종 재료에 민감하게 반응하는 경우가 많다. 모든 위험자산군의 시세를 주무르다시피하는 '실질금리'가 뜀박질을 재개한 점은 계절성의 현실화 가능성에 무게를 더한다. 미국 물가연동국채 10년물 금리로 본 실질금리는 지난달 초순 1.89%에서 중순 2.25%로 급히 올라섰다가 이달 초 숨고르기를 거친 뒤 최근 7일여만에 2.32%로 '레벨업'했다. 지난달 초순부터보자면 한 달 만에 43bp가 오른 셈이다. 통상 장기국채의 명목 금리가 오른다고 해도 대게 인플레 전망을 반영해 상승한 결과여서 실질금리 상승폭은 상쇄되는 경우가 많다. 이렇게 실질금리 변동성이 작은 편이라는 점을 고려하면 한 달 만에 43bp라는 상승폭은 상당하다고 할 수 있다. 뱅크오브아메리카의 마이클 하트넷 전략가의 표현을 빌려쓰자면 최근의 금융시장 상황은 '터너(전환점)' 임박을 시사하고 있는지도 모른다. 앞서 하트넷 전략가는 실질금리 2.5%를 주시해야 할 지점으로 꼽은 적이 있는데 2.5%에 도달하면 금융시장의 위험자산 회피 성향이 더 강해질 것으로 봤다. 2.5%는 2023년 10월 하순에 기록한 최근 10년 기준 전 고점에 해당한다. 당시 실질금리는 같은 해 7월 1.48%에서 2.5%까지 가파르게 상승하면서 같은 기간 S&P500의 시세를 10% 떨어뜨린 배경이 됐다. 하트넷 전략가에 따르면 현재 실질금리는 이미 지난달 중순부터 2%대로 올라섰음에도 불구하고 종전까지 주식시장의 시세가 어느 정도 방어가 됐던 것은 '강한 경제 펀더멘털이 실질금리 상승의 부정적 영향을 상쇄할 수 있다'는 믿음 때문이었다. 종전의 고점을 넘어서는 새로운 영역으로 진입하면 내성 역할을 해왔던 투자자들의 믿음에 균열이 가해질 수 있다고 봤다. 스큐지수의 급등과 급락이라는 전조가 보여준 경고는 실질금리 2.5% 돌파와 함께 현실화될지도 모를 일이다. bernard0202@newspim.com 2025-01-13 14:12

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"엔비디아 주요 고객, 블랙웰 주문 연기" [뉴욕=뉴스핌] 김민정 특파원 = 엔비디아의 주요 고객사들이 최신 인공지능(AI) 칩인 '블랙웰(Blackwell)'의 주문을 연기하고 있다고 13일(현지시간) 정보기술(IT) 전문 매체 디 인포메이션(The Information)이 보도했다. 매체에 따르면 마이크로소프트(MS)와 아마존닷컴의 클라우드 부문, 알파벳의 구글, 메타플랫폼스 등 소위 하이퍼 스케일러 기업들은 엔비디아 블랙웰 GB200 랙의 일부 주문을 줄였다. 하이퍼 스케일러는 대규모 클라우드 컴퓨팅 및 데이터 관리 서비스를 제공하는 기업을 의미한다. 인포메이션은 이들 기업이 100억 달러어치의 블랙웰 랙을 주문했다고 전했다. 블랙웰 [사진=블룸버그] 이들 기업이 블랙웰 주문을 연기하는 것은 출고 초기 발견된 과열과 작은 결함 때문으로 알려졌다. 인포메이션은 일부 고객사들이 차후 버전을 기다리거나 엔비디아의 기존 AI 칩 구매를 계획하고 있다고 설명했다. 마이크로소프트는 애리조나주 피닉스에 있는 시설에 최소 5만 개의 블랙웰 칩을 탑재한 AI 가속기 GB200을 설치할 예정이었다. 하지만 이 같은 주문 지연이 발생하면서 마이크로소프트의 주요 협력사인 오픈AI는 엔비디아의 기존 세대 칩인 '후퍼(Hooper)'를 탑재한 가속기를 제공해줄 것을 요구했다. 블랙웰은 엔비디아의 향후 실적과 관련해 투자자들의 관심이 집중된 제품이다. 젠슨 황 엔비디아 최고경영자(CEO)는 지난해 11월 4분기 블랙웰 매출이 기존 목표치를 초과할 것이라고 설명한 바 있다. 이날 엔비디아의 주가는 약세를 보이고 있다. 미국 동부 시간 오전 10시 54분 엔비디아는 전장보다 2.69% 내린 132.25달러를 가리켰다. mj72284@newspim.com 2025-01-14 00:58