[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 올해 서울지역 오피스빌딩 거래총액이 사상 최초로 11조원을 넘어 최대 13조원에 이를 것으로 전망된다. 

부동산 투자 열기 속에 초고가 부동산으로 꼽히는 오피스빌딩도 활발히 거래된 것. 도심부와 강남권의 주요 대형 오피스가 매각되며 거래 총액이 늘어난 상황이다. 

27일 종합 부동산서비스회사 메이트플러스어드바이저에 따르면 올 한 해 오피스 거래 총액은 최소 11조7000억원에서 최대 13조원 규모가 될 것으로 전망된다.

올해 거래 총액을 판가름하는 것은 서울옆 앞에 있는 프라임 오피스(연면적 3만3000㎡, 또는 1만평 이상인 오피스) 서울스퀘어다. 서울스퀘어는 올해 4분기 중 거래될 것으로 예상된다. 매각가는 약 1조원에 이를 전망이다. 서울스퀘어의 매수 우선협상자로는 NH투자증권이 선정됐다. 지금 서울스퀘어 건물주는 싱가포르계 투자회사인 알파인베스트먼트 파트너스다.

부동산 전문가는 "서울스퀘어가 올해 거래되느냐에 따라서 연간 거래 총액이 달라질 것"이라며 "서울스퀘어가 거래된다면 올해 서울 오피스 거래 총액은 13조원, 포함되지 않는다면 11조7000억원일 것으로 예상된다"고 설명했다. 

서울스퀘어 외 올해 4분기 중 거래되는 주요 오피스에는 서울 강남구 역삼동에 있는 벨레상스호텔(구 르네상스호텔) 재건축(프로젝트)과 서울 종로구 공평동 센트로폴리스가 있다. 

벨레상스호텔 재건축(프로젝트)은 지난 8일 거래가 끝났다. 거래 규모는 2조원 정도다. 매수자는 이지스자산운용이고 매도자는 재건축 프로젝트 시행사인 맥킨237PFV(프로젝트금융회사)다.

이지스자산운용은 지난 7월 벨레상스호텔 재건축 프로젝트 시행사인 맥킨237PFV와 호텔 부지 및 개발 중인 자산 일체를 넘겨받는 계약을 체결했다. 투자자는 국민연금과 세계적 사모펀드(PEF) 콜버그크래비스로버츠(KKR)다.

오는 2021년 초 준공될 예정이며 준공 전 선매각된 사례다. 건설사들이 신규 아파트를 준공하기 전 분양하는 것과 비슷하다. 전체 연면적은 약 23만1000㎡(약 7만평)인데 이 중 오피스가 16만5000㎡(약 5만평) 정도다. 호텔이지만 전체 연면적에서 오피스가 차지하는 비중이 높기 때문에 오피스 거래에 포함된다. 

센트로폴리스는 다음달 18일 거래가 종결된다. 매각가는 약 1조1200억원이다. 서울 영등포구 여의도동에 있는 휴렛팩커드(HP) 빌딩은 지난 5일 거래가 끝났다. 이 건물은 2122억 정도에 등기가 완료됐다.

서울 송파구에 있는 서울 삼성SDS타워 서관(옛 향군타워B동)은 전날 입찰에 부쳐졌다. 페블스톤자산운용, 이지스자산운용, DB자산운용, 유경PSG자산운용을 비롯한 10여개 업체가 입찰에 참여한 것으로 전해졌다. 우선협상대상자는 아직 선정되지 않았다.

부동산 전문가는 "이 건물은 올해 안에 매각될 가능성이 높다"며 "매각가는 연면적 3.3㎡당 2000만원을 조금 웃도는 수준일 것"이라고 말했다. 이어 "일반적으로는 입찰일이 아니라 우선협상자가 선정될 때 쯤 가격이 공개된다"며 "다음주 말까지는 우선협상자가 선정될 것으로 예상한다"고 덧붙였다.

올해 서울 오피스 거래 시장은 이전보다 거래가 활발히 이뤄졌다. 최근 5년만 해도 거래 규모가 5조5680억원(2013년)에서 5조1814억원(2014년), 3조6474억원(2015년)으로 감소했다. 이어 지난 2016년 8조3769억원으로 2배 넘게 증가했다가 작년에 다시 8조3216억원으로 소폭 감소했다. 

지난 3분기에도 서울 오피스 시장은 활황을 보였다. 이 기간 거래 규모는 2조5582억원이었다. 특히 삼성물산 서초사옥은 지난 8월 3.3㎡당 3050만원에 팔렸다. 3.3㎡당 매각가격으로는 오피스 사상 최고가다. 총 매각가는 7484억원이다.

부동산 전문가는 "오피스 시장에서는 최고가를 따지는 기준이 일반적으로 3.3㎡당 가격"이라며 "벨레상스호텔은 총 매각가격이 약 2조원이지만 3.3㎡당 매각가가 2700만원 안팎이라서 삼성물산 서초사옥보다 낮다"고 설명했다.

최근 오피스 거래는 강남 업무지구(GBD)와 도심 업무지구(CBD)에서 주로 이뤄졌다. 강남 업무지구(GBD)에서는 지난 3분기 거래규모가 2000억원을 웃도는 사례가 삼성물산 서초사옥, 강남N타워, 강남P타워, 플래티넘타워 4건 있었다.

반면 도심 업무지구(CBD)에서는 이 기간 거래된 오피스가 삼일빌딩(3.3㎡당 1780억원) 한 건이었다. 같은 기간 여의도 업무지구(YBD)에서는 거래 사례가 아예 없었다.

전문가들은 서울 오피스 거래시장이 내년 초까지 활황을 이어갈 것으로 전망했다. 지금 매각이 진행 중이거나 진행될 자산들이 많기 때문이다.

다만 내년 중순 이후로는 거시경제 불확실성이 높아지고 우량 매물도 줄어들어서 거래 규모가 감소할 것으로 전망됐다.

유명한 메이트플러스어드바이저 리서치파트장은 "올해에는 대내외 경제 불확실성에도 오피스 거래가 많이 이뤄졌다"며 "풍부한 시장 유동성, 상대적으로 낮은 대출금리, 국내외 투자자들의 활발한 투자가 있었던 데다 시장에 프라임 오피스 매물이 많이 나왔기 때문"이라고 말했다.

이어 "오피스 거래시장이 올 연말에서 내년 초까지 활황을 이어갈 것"이라고 덧붙였다.

다만 "내년에는 거시 경제지표가 둔화되고 우량 매물이 소진될 가능성이 높다"며 "올해에 비하면 내년에는 거래 규모가 줄어들 것으로 예상된다"고 말했다.
 

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