[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울지하철 1·7호선 환승역인 서울시 금천구 가산디지털단지역 주변은 서울 유일의 국가산업단지인 'G밸리'다. 1990년대와 2000년대 초반만 해도 전형적인 공단이었지만, 이제는 현대식 고층빌딩들과 아울렛이 즐비하게 늘어선 첨단 산업단지 모습을 하고 있다.

하지만 최근 가산디지털단지 주변 상가 주인들이 속을 태우고 있다. 금리가 올라 이자 부담이 무거워진 반면, 상가 공급이 늘면서 임대료는 하락하는 '이중고'를 겪고 있기 때문이다.

◆ 가산디지털단지 'G밸리', 이사 온 기업들로 북새통

구로-금천구 일대에는 정보통신(IT) 및 지식정보산업 관련 기업들이 업무단지를 형성하고 있다. 첨단산업, 지식·정보기반산업의 중요성이 대두되면서 정부가 이 일대를 'G밸리'로 지정했기 때문이다.

서울시는 지난 2013년부터 'G밸리 2020프로젝트 비전'을 세우고 이곳을 사물인터넷(IoT)의 메카로 육성하고 있다. G밸리의 G는 구로구와 금천구, 구로디지털산업단지와 가산디지털산업단지 영문 표기의 공통 이니셜 'G'다. 이곳을 미국 실리콘밸리에 견줄 지역으로 발전시키겠다는 희망을 담은 이름이다. 관련 산업 규모가 커지면서 대기업 계열사와 협력업체들이 G밸리에 줄줄이 입주하고 있다.

가산디지털단지역을 중심으로 총 3개 단지에 입주한 기업은 1만 개가 넘는다. 이곳에 근무하는 사람은 15만 명이 넘는다. 1차 디지털산업단지에는 정보처리(IT) 지식기반사업이 주를 이루고 있다. 2차 디지털산업단지는 패션아울렛과 도소매업 상가가 주로 들어서 있다. 마지막으로 3차 디지털산업단지에는 지식기반산업과 제조업 관련 업체들이 주를 이룬다.

◆ 새 건물 인기에 기존 건물 '찬밥'…떨어지는 임대료

가산동에 유입되는 기업이 늘면서 2~3단지에는 새 건물만 10개 넘게 들어섰다. 그런데 임차인들 사이에 새 건물에 대한 수요가 높아지면서 상대적으로 오래된 건물 상가 임대료가 하락하는 현상이 나타나고 있다.

가산동 상가 주인인 A씨는 "건물들끼리 경쟁이 치열해지면서 임대료 수입이 매년 감소했다"며 "연간 임대료 수입이 10% 정도 줄었다"고 말했다. 이어 "17년 전에는 내 건물이 새 건물이라서 주변 건물보다 높은 임대료를 받을 수 있었다"면서 "하지만 주변에 자꾸 새 건물이 들어서고 경쟁이 치열해지면서 임대료가 떨어졌다"고 푸념했다.

가산동 공인중개사는 "새 건물은 가격이 비싸도 선호도가 높기 때문에 임대 수요가 몰린다"며 "기존 건물들은 상대적으로 인기가 조금씩 떨어지다 보니 임대료가 하락하게 된다"고 말했다. 

실제 가산디지털단지역 근처에서는 10층짜리 건물이 매년 4~5개씩 계속 생기고 있다. 지속적으로 회사가 유입되니 더 많은 건물이 지어지고, 신규 공급물량이 소화되니 건물을 더 짓는 것이다.

가산동 상가 주인 B씨는 "처음에는 지가와 임대료가 저렴해 IT기업들이 많이 들어왔다"며 "지금은 '리틀(little) 판교'라고 해도 과언이 아닐 정도로 규모가 굉장히 커졌다"고 말했다.

◆ 내리는 임대료에 오르는 이자율…상가 주인들 '눈물'

문제는 임대료는 떨어지는데 대출이자는 늘고 있다는 점이다. 주요 수입원인 임대료가 줄어드는데 고정비용으로 나가는 이자가 상승하니 상가 주인으로서는 이중고를 겪는 셈.

한국은행에 따르면 은행권의 신규취급액 기준 신용대출금리는 지난 5월 4.56%로 집계됐다. 지난해 8월 3.78%로 역대 최저치를 기록한 후 반등하기 시작해 9개월 만에 0.78%포인트 오른 것이다.

기준금리 산정 기준이 되는 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수)가 지난 7월에도 올라서 대출금리가 당분간 더 오르리라는 전망이 많다. 7월 신규취급액 기준 코픽스 금리는 1.84%로 전달보다 0.02%포인트 올랐다. 변동금리 주택담보대출금리는 코픽스에 은행들이 자체적으로 정하는 가산금리를 더해 산출되기 때문에 코픽스 상승은 대출금리 상승으로 이어진다.

가산동 상가 주인 A씨는 "대출이자 금리가 2.6~3.5%로 30% 정도 늘었다"며 "세금과 공실률을 포함한 기타 비용도 대략 5~10% 증가했다"고 말했다.

이어 "2015년에는 상가 가격 상승으로 발생하는 평가차익을 제외하면 수익률이 대략 13% 가까이 됐다"며 "이제는 비용이 너무 늘어서 수익률이 연간 8% 될까 말까다"라고 말했다.

이 같은 G밸리 일대 '임대 빈곤' 현상은 단기간에 해결될 가능성이 낮다는 게 전문가들의 이야기다. 아파트와 달리 입주 속도가 현저히 느린 상가 시장의 특성과 최근 국내외 경기 상황, 이 일대 상가 및 지식산업센터(아파트형 공장) 공급량을 감안할 때 입주 물량이 해소되려면 최소 5년은 걸릴 것이란 분석이 강하다.

특히 비슷한 테마의 산업단지가 경기 성남 판교신도시에도 조성될 예정인 점도 이 일대 부동산 시장의 새로운 복병으로 꼽힌다.

가산디지털단지 중개업소 관계자는 "임대료 하락 현상은 이 지역에 한정된 현상일 수 있지만, 이 같은 현상은 단기간에 해결되긴 어려울 것"이라며 "최근 7~8년간 상업용 건물이 우후죽순 생길 정도로 신규 수요가 발생하는 곳이 흔하지는 않다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com