개발사업 대거 중단, 분양가 상한제로 수익성 크게 떨어져
[뉴스핌=이동훈 기자] 오는 30일부터 경기도 분당신도시 면적의 30배에 달하는 토지거래허가구역이 해제될 예정이어서 효과에 대해 관심이 모아진다.
전문가들은 단기적으로는 별다른 효과가 없을 것으로 내다보고 있다. 지난해 1월에도 당시 정부가 거래허가구역의 절반 가량 규제를 풀었지만 땅값이 오르지 않았다.
한 시장 전문가는 "토지 시장은 개발사업이 있어야 활기를 띤다"며 "건설부동산 경기 침체로 개발사업 추진 가능성이 극히 낮은 상황에서 토지시장이 활성화되긴 어려울 것"이라고 말했다.
◆전문가, 토지거래허가구역 해제 '단기효과 없을 것'
13일 국토교통부에 따르면 이달 말 발표되는 토지거래허가구역 해제 구역은 전국 지정 면적(1098㎢)중 절반을 넘을 전망이다. 특히 수도권에서는 60% 이상 해제될 것으로 보인다.
하지만 구역 지정 해제에도 당장 큰 효과는 나타나지 않을 전망이다. 토지시장이 투자 매력을 잃었기 때문이다.
토지 투자는 주택에 비해 투자 회수기간이 길다. 전문가들은 "최소한 10년을 바라봐야 하는게 토지투자"라고 말한다. 이에 따라 토지 수요에는 가수요가 많다.
그러나 토지 투자에 적극적인 부자들도 토지시장에 관심을 보이지 않고 있다. 국민은행 PB센터 관계자는 "금융자산 100억원대 이상 슈퍼리치들은 5~6년 전부터 토지 투자에 관심을 잃었다"며 "지난해 1월에도 토지거래허가구역이 전국 지정구역의 절반(1244㎢)가량 풀렸지만 토지에 관심을 보인 슈퍼리치들은 없었다"고 말했다.
토지시장이 죽은 것은 개발사업이 개점휴업 상태이기 때문이다. 정부와 지자체가 추진하는 공공택지개발 사업도 중단된 곳이 많아 민간 개발사업도 활기를 얻긴 어렵다는 지적이다. 실제로 지난해 2007년만 하더라도 평택시 등 수도권 외곽에서 활발히 진행됐던 민간 택지개발사업은 모두 중단된 상태다.
여기에 지난 2007년 이후 시행되고 있는 분양가상한제도 토지시장에 직격탄을 안겼다. 토지전문 중개법인 관계자는 "상한제 이후 정부가 보장하는 수익 밖에 얻지 못하는 투자로 인식 되면서 토지 투자수요가 크게 줄었다"면서 "지금 토지 투자 관련 문의는 전성기 때인 2000년 중반의 20%선으로 주저앉았다"고 말했다.
반면 중장기적으로는 호재가 될 것으로 내다보고 있다. 토지 중개법인 관계자는 "이번 허가구역 해제가 시장에 기대감을 주는 효과는 있다"며 "당장은 아니지만 시간이 흐르면 토지 투자에 대한 시장의 관심이 높아질 것"이라고 말했다.
◆허가구역해제되면 허가없이 땅 살수 있어
토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역, 지가 상승 우려가 큰 지역에 대해 지정된다.
허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상 토지를 실수요자 외엔 살 수 없다. 주거지역은 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 100㎡, 도시지역 안에서 용도지역의 지정이 없는 구역 90㎡, 도시지역 외의 지역 250㎡ 이상은 지자체의 허가를 받아야 살 수 있다.
또 토지 취득자는 토지 매입때 신고한 용도대로만 토지를 이용해야 한다. 농업용 토지는 2년, 임·축산업은 3년, 개발사업용은 4년, 기타 용도는 5년간 허가를 받은 목적대로 사용해야 한다.
아울러 허가구역으로 지정되면 토지를 사는데 들인 자금 출처를 지자체에 밝혀야 한다.
때문에 거래허가구역에서 풀리면 토지 매입이 한층 쉬워지는 것이다.
토지거래허가구역은 지난 2000년대 중반 참여정부 시절 지가 급등세가 이어지자 대거 지정됐다.
특히 참여정부 마지막 시기인 2008년 초에는 국토의 3.1%인 1만7275㎢가 허가구역으로 지정됐다.
하지만 이달 말 토지거래허가구역이 추가로 해제되면 남는 허가구역은 2008년의 3%선에 머물게 될 것으로 예측된다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)